Квартиры не только без отделки, но даже без межкомнатных перегородок, по-прежнему встречаются во многих новостройках. Мол, тем самым у новосела появляется возможность самостоятельно воплотить любую планировку, удобную лично ему. Но так ли это на самом деле?
Свобода вне закона
Начнем с самого главного: никакой свободной планировки на самом-то деле не существует. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть статью 16 Жилищного кодекса РФ, в которой написано, что «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, <…> состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, структура квартиры определена однозначно и имеет четкое деление на зоны: жилые (они же комнаты) и вспомогательные (санузлы, кухня и пр.). Более того: строго заданы и границы этих зон. Удостовериться в этом тоже несложно, стоит лишь посмотреть либо поэтажный план дома, либо документы на любую квартиру, скажем ее кадастровый паспорт. В нем имеется чертеж, где указано расположение всех межкомнатных и прочих перегородок в квартире. Причем абсолютно не важно, будут ли эти перегородки физически присутствовать к моменту передачи квартиры покупателю. Главное – в документах они будут, и точка.
Некоторое исключение составляют разве что квартиры-студии, в которых изолировано должно быть лишь одно помещение – санузел. Впрочем, других в нем вообще нет, вся остальная площадь составляет единое пространство даже по документам. Любопытно, что при этом ни в одном законе термин «квартира-студия» тоже не встречается. Зато СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» содержит упоминание о кухнях-нишах, сопряженных с другим пространством квартиры. А поскольку на непременном наличии в жилье холлов и коридоров законодательство не настаивает, квартиры с кухнями-нишами и без отдельно выделенных нежилых помещений (за исключением уже упомянутых санузлов) существуют на вполне законных основаниях. А это, по сути, и есть квартиры-студии. Другое дело, что в случае с ними впору говорить не о свободной планировке, а об отсутствии планировки как таковой.
Так что же на самом деле продают под видом квартир со свободной планировкой (порой их еще называют квартирами с планировкой в проектном решении)? Всего лишь объект не вполне завершенного строительства, который превратить в документально подтвержденный вид должны сами покупатели, за свой счет. То есть по умолчанию перегородки им предстоит возвести именно там, где указано в проекте квартиры. А любое отступление от проекта – это уже перепланировка со всеми вытекающими из этого процесса, а вся «свобода» будет заключаться лишь в некоторой экономии средств: по крайней мере за демонтаж не там расположенных перегородок платить не придется. Зато придется тратиться на разработку нового проекта и его согласование.
Застройщик в помощь
Если вовремя подсуетиться, можно, впрочем, обойтись и безо всяких согласований. Дело в том, что практически во всех жилых комплексах, даже в тех, где своими силами застройщики межкомнатные перегородки монтировать не собираются, для каждого типа квартир разрабатывается несколько вариантов планировок. «Однажды у нас был такой случай, – вспомнили в одной крупной девелоперской компании. – В отдел продаж одного жилого комплекса обратился покупатель в просьбой переделать проект планировки приглянувшейся квартиры (исходный вариант ему не подходил). И нарисовал план желаемого расположения межкомнатных перегородок. А когда этот план стали изучать внимательнее, оказалось, что точно такой вариант планировки для этой квартиры уже существует. Он, как и 70 других вариантов планировок, которые можно применить в этой новостройке, был разработан заранее. В итоге желание клиента было исполнено буквально за пару минут, в будущих документах на его квартиру проект планировки будет отражен именно в том виде, что ему и хотелось».
Если уже имеющихся вариантов окажется недостаточно, есть второй путь: обратиться к застройщику с просьбой разработать устраивающий покупателя проект в индивидуальном порядке. Главное – успеть вовремя. Дело в том, что застройщику необходимо время, чтобы собрать все подобные просьбы будущих собственников и пакетно внести изменения в проектную документацию. Поэтому чем раньше дольщик сообщит о своем желании внести изменения в проект квартиры, тем лучше. Самый крайний срок – это за полгода до ввода дома в эксплуатацию. Услуга эта не бесплатная, цена вопроса зависит от конкретных пожеланий покупателя, но, к сожалению, даже за деньги и при своевременном обращении за нее возьмется далеко не всякий застройщик. Особенно неохотно на нее идут при массовой застройке, опасаясь, что все необходимые для этого действия (корректировка проекта, прохождение экспертизы и пр.) могут привести к задержке сроков ввода в эксплуатацию всей новостройки в целом. А застройщику это уж точно ни к чему.
Удержаться в рамках
Тем, кто вовремя придумать вид свой будущей квартиры не успеет или не сумеет договориться с застройщиком, и разрабатывать, и согласовывать, и, конечно же, реализовывать собственные идеи перепланировки предстоит лишь потом, когда дома уже достоят. Вот только сотворить с квартирой все что угодно не получится.
- Во-первых, есть масса ограничений чисто технических, которые контролируют, чтобы в процессе обустройства отдельно взятой квартиры не пострадала целостность дома, а также не нарушались условия проживания соседей.
- Во-вторых, имеются ограничения санитарные, противопожарные и многие иные.
Например, раздробить квартиру на любое количество комнат, даже если общая площадь это вроде бы позволяет, не получится, если у каждой из них не будет достаточного естественного освещения. Или, скажем, объединить кухню и гостиную не удастся в тех домах, что оборудованы газовыми колонками или газовой системой индивидуального отопления.
Еще более сложная ситуация – когда возникает желание превратить квартиру-студию в квартиру обычную, с отдельно выделенной комнатой, кухней, коридором. Причем главная проблема возникнет в том случае, если единственное присутствующее в проекте такого жилья выделенное помещение, санузел, попытаться увеличить. Причина в том, что увеличивать его допускается лишь за счет нежилых помещений, например коридора, а в квартире-студии все пространство (за исключением того же туалета) считается жилым. Так что здесь все, как в жизни: свобода квартиры со свободной планировкой – вещь иллюзорная и уж точно заканчивается она там, где начинается закон.
