Приобретая недвижимость в новостройке, особенно на стадии котлована, нужно соблюдать предельную осторожность — ведь покупку вы пока не можете ни посмотреть, ни потрогать. Что нужно знать, чтобы не ошибиться? Прежде всего — самые распространенные ошибки при покупке «новостроя», чтобы не наступить на те же грабли, которые уже вдоволь исходили другие дольщики.
1. Гнаться за дешевизной
Если вы всерьез решили купить недвижимость в новостройке, то, конечно, изучили рынок и цены на разные варианты. И знаете, сколько в среднем застройщики просят за интересную вам квартиру. Но тут видите, что кто-то предлагает то же самое, только гораздо дешевле.
Низкая цена — вещь привлекательная, но и повод задуматься. Ведь застройщик не будет торговать себе в убыток. Значит, в лучшем случае, дешевые квартиры — это не идеальный вариант в доме. Например, на первом этаже, с видом на парковку. В худшем — признак возможного мошенничества: «серых» схем продажи, а то и вовсе попытка собрать деньги с дольщиков и пропасть с ними.
2. Не проверить застройщика
«Доверились» рекламе, поспешили или просто поленились — и купили квартиру у фирмы-однодневки или банкрота. В итоге получили или долгострой или вовсе потеряли деньги. Чтобы этого не случилось, нужно внимательно проверить застройщика, у которого вы планируете покупать квартиру.
Читайте нашу большую статью «Как выбрать застройщика».
В порядке ли вся разрешительная документация — есть ли разрешение на строительство, проектная декларация, право собственности или аренды на земельный участок? Какие дома застройщик уже возвел? Не было ли у него каких-то серьезных судебных тяжб (можно проверить на сайте федеральных арбитражных судов)? Что пишут об этой компании в СМИ? Нет ли ее в реестре проблемных застройщиков?
3. Поверить рекламе/интернету
Чтобы привлечь внимание потенциальных дольщиков, в рекламе может быть сказано практически все, что угодно — и лучшие цены, и лучшее качество, и лучшие условия. Точно так же все что угодно может быть сказано в интернете. Почитать отзывы о застройщике на тематических форумах можно, но верить всему, что там написано, не стоит. И сама компания, и ее конкуренты могут публиковать позитивные/негативные отклики или проплачивать их.
Поэтому не поленитесь проверить выбранную фирму и внимательно прочитать предлагаемый договор долевого участия: все условия, которые предлагает застройщик, прописаны именно в ДДУ, а не в рекламе.
4. Поспешить с покупкой
Застройщику выгоднее поскорее продать квартиры, чтобы получить деньги. Поэтому он будет настаивать на том, чтобы вы быстрее ее приобрели — ведь «скоро повысятся цены на недвижимость» или «это лучшее предложение, других таких не будет, не упустите свой шанс». Но такая спешка помешает вам все спокойно обдумать и внимательно изучить как другие варианты, так и саму строительную компанию.
5. Не посетить стройку
Если вы хотите купить квартиру в доме, который уже возводится, обязательно нужно съездить на стройку. Там стоит обратить внимание на деятельность и количество людей и техники. Если их мало, работы не заметно, да и сама площадка выглядит полузаброшено, это очень плохой признак.
Но даже если работы идут полным ходом, не факт, что они идут по графику. Если в документах сказано, что на сегодняшний день уже должен быть готов третий этаж, а строители только спешно роют котлован, значит, весьма вероятно, что застройщик не уложится в сроки сдачи.
6. Согласиться на серую схему
Большая ошибка — выйти из-под защиты закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и подписать не ДДУ, а какой-то иной договор с застройщиком. Например, договор займа, купли-продажи, покупки векселя и т.д. Даже предварительный договор долевого участия не даст вам той защиты, на которую вы можете рассчитывать по закону при подписании ДДУ.
Только договор долевого участия:
- обеспечивает защиту от двойных продаж жилья,
- исключает сбор денег на стройку несуществующих объектов,
- предусматривает компенсации, если застройщик не исполняет обязательств,
- обеспечивает качество строительства,
- дает гарантии, что вы не останетесь ни с чем при банкротстве застройщика.
7. Неправильно оценить сроки строительства
Ошибка № 7 — «родственник» ошибки № 3. Часто в рекламе застройщик указывает срок сдачи дома в эксплуатацию. Но это не то же самое, что срок передачи ключей от квартиры — эти две даты может разделять довольно большой временной отрезок. Поэтому, чтобы не было неприятных сюрпризов, не совершайте ошибки № 8 — внимательно читайте ДДУ.
8. Не читать договор
Договор долевого участия может быть большим, может быть написан сложным языком, но прочитать его внимательно просто необходимо. Не стоит полагать, что если застройщик включил в ДДУ какой-то пункт, значит, так надо. Проблемную строительную фирму можно распознать и на стадии подписания договора — если в него включены условия, которые заведомо ущемляют ваши права.
Если вы не уверены в своей юридической подкованности, то не стоит совершать ошибку № 9 и экономить на услугах профессионалов.
9. Отказаться от услуг юриста
Написанные сложным юридическим языком договоры могут содержать немало «подводных камней» и ловушек для дольщиков, слабо знакомых с законодательством и правовыми тонкостями. Покупка недвижимости — дело очень важное, поэтому стоит привлечь на помощь юриста, который специализируется на жилищном праве. И лучше, чтобы это был независимый эксперт, а не, скажем, юрист риелторской компании, через которую вы решили купить жилье.
Неважно, будете вы консультироваться с юристом только один раз или привлечете его сопровождать весь процесс покупки. Помните — профессионал может обнаружить все важные нюансы. А их может быть множество — начиная с того, что вам придется доплачивать за лишние квадратные метры в квартире (которые «нарисовались» в процессе строительства и на которые вы никак не рассчитывали), заканчивая тем, что продавец жилья — посторонняя фирма-однодневка, которая к застройщику отношения не имеет.
10. Поверить в престиж района
И, наконец, не стоит при покупке ориентироваться только на престиж района. Если район элитарный и недвижимость в нем дорогая, это вовсе не значит, что он защищен от долгостроев, ненадежных застройщиков или финансового кризиса. Поэтому будьте внимательны и не совершайте всех тех ошибок, которые перечислены выше, надеясь только на репутацию района.
Выводы:
Итак, что делать, чтобы не совершить всех этих ошибок?
- Ознакомьтесь с реальной рыночной стоимостью квартир в новостройках.
- Определитесь с бюджетом (не стоит вкладывать в новострой последнее и единственное, что у вас есть).
- Не гонитесь за слишком дешевыми вариантами.
- Не спешите с покупкой.
- Тщательно проверьте застройщика.
- Проанализируйте проектную документацию.
- Побывайте на стройке.
- Внимательно изучите ДДУ и при необходимости попросите застройщика внести изменения.
- Не соглашайтесь на серые схемы.
- Привлеките на помощь юриста, если не уверены в своей юридической грамотности.
