Рекомендуется к прочтению для всех, кто хочет активную и безбедную старость.
О пенсии стоит задуматься заранее. Недаром на Западе начинают откладывать на старость чуть ли не с первой зарплаты, а потом живут безбедно и много путешествуют на склоне лет.
У вас есть несколько вариантов заработать.
Вариант 1: сдать квартиру в аренду
Ежемесячный доход от аренды в Москве составляет около 30 тысяч рублей, и это при том, что квартиросъемщик сам платит за коммунальные услуги. Это уже неплохая прибавка, при том что минимальный размер пенсии в столице — 12 тысяч. Кстати, по мнению экспертов, жизнь на ежемесячные платежи от аренды — самый популярный вариант у частных инвесторов.
Но прежде чем сдавать жилье в аренду, квартиру нужно купить, причем сделать это надо правильно.
Покупка недвижимости
Сейчас застройщики предлагают различные акции, бонусы и скидки, снижая стоимость жилплощади порой до 20%. К тому же некоторые строительные компании дают даже беспроцентную рассрочку на несколько лет. Поэтому внимательно рассмотрите разные варианты — благодаря им вполне возможно купить однокомнатную квартиру в Москве или Подмосковье по разумной цене.
Кстати, востребованы у арендаторов главным образом именно “однушки”, квартиры-студии, “евродвушки”. Трехкомнатными или еще более крупными квартирами интересуются в основном большие семьи, а их куда меньше в структуре спроса на жилье, чем молодых пар или неженатых людей.
Если вы покупаете квартиру под аренду, то лучше всего брать “чистовую”. Отделка от застройщика стоит примерно на 20% дешевле, чем самостоятельная. Ведь строительная компания приобретает те же материалы (обои, потолки и т.д.) по оптовым ценам. Так что вы экономите и деньги, и нервы, с которыми обычно связан любой ремонт.
Да и арендаторы предпочитают сразу вселиться и жить. Именно потому стоит также обставить квартиру “под аренду” мебелью и техникой. Такой вариант востребован больше всего — не у каждого человека есть набор диванов, плит, холодильников, чтобы возить их по съемным квартирам.
Этаж не так важен, но если вы со временем рассчитываете жить в этой квартире, оставить ее детям или продать — выбирайте третий и чуть выше. Гораздо важнее расположение дома. Лучше всего, если рядом находится станция метро или железной дороги, автобусная остановка — чтобы арендатор мог удобнее добираться до работы или места учебы. Квартиры, расположенные далеко от транспортных линий, сдать куда сложнее.
Еще один плюс при сдаче — окружающая инфраструктура. Если рядом есть детский сад и школа, поликлиника и торговые центры, такое временное жилье будут брать охотнее, да и цена аренды будет выше, чем у квартиры “в чистом поле”.
Ипотека
Далеко не у всех есть возможность купить квартиру на свои средства — даже с учетом бонусов и скидок от застройщика. Значит, надо брать ипотеку. Долгий кредит часто отпугивает людей, но ведь речь идет о том, чтобы заранее, за 15–20 лет, подготовиться к пенсии. А как раз за этот срок и можно выплатить ипотеку.
Кредит гасится в том числе и за счет платежей квартиросъемщика. При разумных и аккуратных платежах переплата может оказаться небольшой и дополнительных вложений потребуется минимум. А как только ипотека будет выплачена, деньги от аренды станут надбавкой к пенсии.
Долевое строительство
Чтобы сэкономить, квартиру можно купить в строящемся доме, на стадии котлована. Так она обойдется до 30% дешевле, но тут есть целых два “но”. Во-первых, стройка будет длиться около 2–3 лет, и в это время вы не будете получать деньги от аренды. А за покупку нужно будет платить. Во-вторых, есть риск оказаться жертвой недобросовестного застройщика или долгостроя, поэтому при покупке новостройки нужно очень внимательно подойти к выбору строительной компании, изучить все моменты, связанные с долевым строительством.
Вариант 2: жить на проценты и аренду
Этот вариант подходит для тех, кто сдает квартиру “под аренду” и готов накапливать прибыль от сдачи. Правда, обычно банковские ставки по процентам не очень велики и проценты почти не покрывают инфляции. Но если есть надежный банк с хорошими условиями и готовность откладывать те же 15–20 лет, то к пенсии у вас будет неплохой капитал.
Давайте посчитаем. Если класть на счет 20 тысяч каждый месяц под 9% годовых и не снимать проценты, то за 15 лет набежит сумма более 7,5 миллиона рублей. Из них 3 600 000 — это ваши взносы, остальное — набежавший процент. 9% годовых от 7,5 миллиона — это 675 тысяч, то есть больше, чем 56 тысяч рублей в месяц. Плюс все те же 20 тысяч от аренды — итого 76 тысяч.
На сегодняшний день вклады лучше всего делать в рублях — по ним банки предлагают более выгодные условия. Но даже по рублевым вкладам ставки стали ниже, чем в прошлом году. Впрочем, если вы получаете зарплату на карту какого-то конкретного банка, можно уточнить, нет ли у него более доходных вкладов для “своих”.
Вариант 3: продать квартиру и жить на проценты
Еще один вариант — это сдавать квартиру до выхода на пенсию, а потом продать ее и жить на проценты от вклада. Мы уже посчитали, сколько денег набежит на депозите за 15 лет, если откладывать деньги от аренды. Прибавьте к этому цифру от продажи квартиры — и сумма выйдет очень даже неплохая.
Стоимость недвижимости постепенно растет (ежегодно примерно на 5%). Это значит, что через 15 лет однокомнатная квартира, купленная, скажем, за три миллиона рублей, может стоить уже шесть миллионов. 7,5 миллиона за 15 лет аренды + 6 миллионов от продажи квартиры — и вот у вас на счете 13,5 миллиона рублей. А это 1 миллион 215 тысяч процентов в год (считаем исходя из тех же 9% годовых), или 101 с небольшим тысяча в месяц. Плюс вы больше не обременяете себя всеми вопросами, связанными с арендой.
Вариант 4: купить квартиру — продать квартиру, купить квартиру — продать квартиру
Если купить жилье на раннем этапе строительства, когда оно стоит дешевле готовой квартиры, а потом продать ее после сдачи дома, можно получить определенный доход. Ведь разница в цене между “будущими” и “настоящими” квадратными метрами — примерно 30–35%. Вырученные деньги снова пустить на покупку квартиры в другой новостройке, а затем опять продать ее в готовом виде.
Например, вы берете квартиру-студию за 2,5 миллиона рублей в доме, который будет сдан через два года. Прикидываем рост цены на недвижимость в целом (5% в год) + увеличение цены за готовое жилье — итого через два года у вас будет квартира, которая стоит примерно 3,5 миллиона. Итого миллион в плюс. А если повторить это несколько раз? В итоге вырученную сумму можно положить в банк под проценты. И жить на них.
Но в этом варианте есть несколько моментов, которые надо предусмотреть. Во-первых, у вас должны быть деньги как минимум на первоначальную покупку. Во-вторых, есть вероятность столкнуться с рисками новостроек, о которых уже говорилось выше.
Итог
Заработать на жизнь и пенсию с помощью недвижимости можно, но нужно помнить несколько пунктов.
- Задуматься о пенсии надо заранее. Предложенные в статье варианты предполагают, что у вас есть 15–20 лет до наступления 60–65 лет.
- Сдача квартиры в аренду — дело хлопотное. Квартиросъемщиков сперва нужно найти — и есть риск наткнуться на непорядочных людей. Потом нужно будет следить за порядком в доме, регулярно брать плату, проверять, платит ли арендатор за “коммуналку” и прочее.
- При покупке квартиры в новостройке нужно учесть все риски, изучить рынок застройщиков, знать свои права по закону о долевом строительстве и быть готовым к любым неожиданностям, таким как банкротство строительной компании, долгострой и так далее.
- Банк, где вы открываете депозит, должен быть максимально надежным. Помните, что сейчас сумма вклада, застрахованная государством, — 1 400 000 рублей. То есть если банк закроют, а у вас в нем лежит 7 миллионов, то гарантированно вы получите только миллион четыреста.
- Оценивайте и текущие экономические условия — они могут меняться. Рынок недвижимости может испытывать подъемы и спады, поэтому нужно держать руку на пульсе.
Словом, прислушивайтесь к здравому смыслу, рассчитывайте на свой кошелек и будьте внимательны ко всем деталям — и недвижимость может стать залогом обеспеченной старости.
