Соседи сбоку: безопасны ли таунхаусы, продающиеся не по ДДУ

Далеко не вся недвижимость является тем, чем она кажется на первый взгляд. Скажем, апартаменты, которые почти по всем характеристикам напоминают жилье, юридически к жилью не относятся. С таунхаусами история еще более запутанная. Часть из них – это многоквартирные дома, где каждая секция – отдельная квартира. А другая часть – это дома индивидуальные, причем каждая секция может быть как отдельным домом, примыкающим точно к таким же отдельным домам, так и долей в единственном индивидуальном доме. Хотя выглядеть все эти объекты могут абсолютно идентично и с первого взгляда точно не поймешь, какой же вариант перед тобой. Нужно ли покупателю погружаться в такие детали и если нужно, как понять, что именно предлагается?

Почему таунхаусами называют абсолютно разные объекты?

Таунхаусы – не самые частые «гости» современных московских новостроек, хотя еще десятилетие назад в столице их появлялось довольно много. Например, ими застраивались целые улицы в районах Куркино и Южное Бутово, появлялись они в Серебряном бору, на окраине Ходынского поля и рядом с парковыми зонами. Теперь новые поселки таунхаусов встречаются в основном в Новой Москве, а еще чаще – в Подмосковье. Но где бы они ни находились, тем, кто хочет там поселиться, первое, с чего стоит начать выбор – понять, какой именно продукт предлагает застройщик. Ведь как таунхаусы могут выглядеть совершено разные по юридической и технической сути строения. А дело вот в чем.

Отдельной единицы жилой недвижимости под названием «танухаус» не существует, это лишь маркетинговое понятие. А существуют либо многоквартирные дома, либо дома индивидуальные. Поэтому таунхаусы могут попадать либо в ту, либо в другую категорию. В какую именно – зависит от предназначения земельного участка, узнать о котором можно, например, с помощью Публичной кадастровой карты от Росреестра.

• Если участок относится к землям населенных пунктов и предназначен для малоэтажного строительства (МЖС), то возводить на нем можно, соответственно, многоквартирные малоэтажные дома. Малоэтажные – это те, в которых не более трех этажей. Что же касается квартир, то располагать их можно как угодно. Можно, например, по аналогии с большинством городских домов, строить квартиры одну над другой, когда входы в разные квартиры будут из холлов и коридоров каждого этажа. А можно поступить иначе. Сделать так, чтобы каждая квартира занимала сразу все этажи малоэтажного здания и с соседними соприкасалась лишь боковыми стенками. В этом случае у каждой квартиры будет свой индивидуальный вход с улицы. Это первый вариант таунхаусов.
• Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), строить многоквартирные дома на нем нельзя: здесь можно возвести лишь частный дом. Но никто не запрещает плотно примкнуть друг к другу отдельные дома, расположенные на смежных участках. А если таких примыканий несколько, получается линейка домов, внешне мало чем отличимая от той, строят на землях МЖС. Это второй тип таунхаусов. Чтобы он стал возможен в исполнении, участки под каждый дом межуют так, чтобы они были длинные и узкие. То есть, по короткой части укладывались в габариты отдельного дома, который в данном случае фактически превращается в секцию таунхауса.

Где искать строящиеся поселки таунхаусов в Новой Москве

Почему не во всех таунхаусах есть инженерные коммуникации?

Основные отличия между таунхаусами, что возводятся на землях под малоэтажное строительство, и теми, что строятся на участках ИЖС, вытекают из сути этих строений. В одном случае дом – многоквартирный, где каждая квартира – это секция таунхауса. А во втором каждая секция – это отдельный индивидуальный дом.

В многоквартирных домах помимо частного имущества отдельной семьи, ограниченного стенами конкретной квартиры, имеется еще и общее, одновременно принадлежащее жильцам всех секций сразу. Это, например, те же чердаки, подвалы и пр. Часть этого имущества используется в сугубо практических целях. Например, по общему чердаку или подвалу прокладывают инженерные коммуникации (сети водоснабжения, канализацию, электрику и пр.), которые затем заводят в каждую секцию таунхауса. В таком подходе нет ничего нового, точно такой же принцип разводки коммуникаций применяются в любом многоквартирном доме.

С секциями таунхаусов, которые de ure являются индивидуальными домами, все иначе. Дело в том, что индивидуальные дома вообще не могут иметь общих частей. И даже если два таких дома примыкают друг другу, по линии их соприкосновения располагаются две независимые стены, а не одна общая для обеих секций, как в случае в таунхаусами на землях МЖС. Не может быть у таких домов и общих чердаков или подвалов. Поэтому провести по ним коммуникации нельзя, их независимо вводят в каждую секцию, с участка.

Это единственно законное решение, которое обойдется застройщику заметно дороже, чем в первом случае. Поэтому порой застройщики хитрят: общие подвалы или чердаки делают и в том случае, когда таунхаусы строят на землях ИЖС. Приобретая такой объект, покупатель сильно рискует. Первая же проверка (а с 2018 года новые индивидуальные дома начали выборочно проверять) обнаружит несоответствие закону, что выльется в кучу неприятностей.

Более того: в тех таунхаусах, что строятся на землях ИЖС, коммуникаций может не быть вовсе. Это многоквартирных домов без коммуникаций быть не может, а в частных домах возможно все. Некоторые застройщики активно пользуются этой возможностью и заявляют низкие цены на свой продукт. Но потом может выясниться, что причина низкой цены в том, что коммуникации в ней не учтены. За них придется доплатить отдельно. Или заниматься их подводом самостоятельно. Чтобы такая ситуация не стала неприятным сюрпризом, нужно заранее интересоваться, что именно входит в комплектацию строящейся секции таунхауса и внимательно читать договор.

Отличия таунхаусов, строящихся на землях МЖС и ИЖС

Кому принадлежат участки при таунхаусах?

Если секция таунхауса – это индивидуальный дом на землях ИЖС, все просто: владеть участком, примыкающим к секции, будет ее собственник. Потому что каждый дом строится на отдельном участке и никак иначе. По размеру участка, даже не заглядывая в документы на землю, порой можно определить, какой именно тип таунхауса перед вами. Дело в том, что в каждом субъекте, а то и в каждом населенном пункте устанавливают свои минимально допустимые размеры для участков ИЖС. Как правило, они не могут быть меньше 4 соток, а чаще – 6 соток, что по меркам каждой секции таунхауса очень много. Поэтому если большие участки окажутся не только у крайних секций таунхауса, но и у любой, скорее всего, земля имеет статус ИЖС, а каждая секция таунхауса – индивидуальный дом.

Если каждая секция таунхауса – это квартира в малоэтажном многоквартирном доме, все сложнее. По умолчанию весь такой дом, то есть, все его секции, расположены на едином земельном участке. То есть, вся земля, к какой бы секции она не примыкала, окажется в совместной собственности всех владельцев таунхаусов. Но каждый владелец хочет пользоваться ближайшим к нему участком единолично, разбив там сад, сделав зону барбекю, а может, поставив там маленькую баню. Такая возможность – это конкурентное преимущество таунхаусов и одна их причин интереса покупателей к такой недвижимости.

Чтобы это преимущество воплотить на практике, у застройщиков есть два пути.

• Первый – всю землю оставить в совместной собственности, но покупателям одновременно с договором на приобретение квартиры (секции таунхауса) сразу предложить подписать и второй договор. В нем речь пойдет о правилах землепользования, в частности – о том, что пользоваться ближайшим к каждой секции участком может лишь ее владелец и никто иной.
• Второй путь: после того, как таунхаусы будут построены, участок межуют, выделяя в отдельные части те территории, что примыкают к каждой секции. А потом оформляют в личную собственность каждого владельца квартиры. Этот вариант более «вкусный» для покупателя, поскольку ближайшая земля оказывается его личной, но и более дорогой. Более того: порой этот вариант единственно возможный. Например, в некоторых районах Подмосковья местные правила требуют проводить такое межевание в обязательном порядке. Таким образом, выбирая танухаус на землях МЖС, стоит сразу поинтересоваться, кому будет принадлежать участок, примыкающий к секции, и если ли какие-либо ограничения для пользования им.

Одинаково ли безопасно приобретать таунхаусы, строящиеся на землях МЖС и ИЖС?

Пока здание еще возводится, юридическая безопасность сделки во многом определяется законодательством, которое регламентирует строительство, и типом договора, что заключается с будущим собственником.

Если таунхаусы возводятся на землях МСЖ и представляют собой многоквартирный дом, к ним можно применять закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и заключать с покупателями договоры долевого участия (ДДУ). Это самый идеальный вариант в плане безопасности сделки. Например, при таком подходе исключен риск двойных продаж, поскольку все ДДУ проходят обязательную регистрацию в органах Росреестра, а если на стройплощадке возникнут проблемы, те, кто заключил такой договор, могут вступить в реестр обманутых дольщиков. Отдельный бонус заключается в том, что согласно закону «Об ипотеке» под право требования по ДДУ можно взять ипотечный кредит, банки таких клиентов довольно активно кредитуют.

На индивидуальные дома 214-ФЗ не распространяется. Поэтому с покупателями таунхаусов на землях ИЖС могут заключать множество самых разных договоров. Например, предварительный договор купли-продажи или договор подряда на строительство. Они лишены тех преимуществ, что есть у ДДУ, поэтому риски по ним существенно выше. Что касается ипотеки, тут тоже своя специфика. Право требования по договору, скажем, подряда, предметом залога быть не может, поэтому на основании лишь этого документа кредит не дадут. Зато у тех, кто приобретает строящийся танухаус на землях ИЖС, на руках тут же оказываются документ о праве собственности на земельный участок. А такую собственность в качестве залога банки, как правило, рассматривают. Другое дело, покроет ли такой кредит затраты на строительство таунхауса – это большой вопрос. Все будет зависеть от того, где именно он строится и насколько дорогая в этой локации земля.

Зачем мне это знать?

Таунхаус – хорошая альтернатива и квартире, и загородному дому, сочетающая в себе преимущество и того, и другого формата. Однако поскольку законодательство в отдельный тип недвижимости таунхаусы не выделяет, стоит держать ухо в остро и четко понимать, что именно предлагается к покупке.

И таунхаусы, строящиеся на землях МЖС, и те, что на землях ИЖС, находятся в правовом поле. Однако у каждого из таких вариантов есть свои особенности, которые стоит учитывать при выборе.

Но есть и особая категория объектов, похожих на таунхаусы, в которым строит относиться с собой осторожностью. Это случаи, когда на одном отдельном участке, предназначенном под индивидуальное строительство, а порой – под дачное, возводится длинный дом с отдельными входами в разные его части, и каждая такая часть предлагается как доля в общем имуществе. Такой объект запросто могут признать незаконным, потому что он противоречит статусу участка, да и с подключением коммуникаций возникнут большие проблемы. Поэтому портал МосДольщик.рф настоятельно советует обходить такие варианты по большой дуге и не связываться с ними даже в том случае, если цена будет ну очень привлекательной: себе дороже.