Квартира в новостройке с отделкой

Приобретая будущую квартиру в строящемся доме, каждый рассчитывает получить ее в идеальном состоянии: с ровными стенами, плавно открывающими окнами, хорошей звукоизоляцией и пр. На практике бывает по разному, хотя далеко не каждый во время приемки уже готовой квартиры способен заметить все недостатки – хоть в квартирах с готовой отделкой, хоть без нее. Во сколько обойдется их последующее исправление и почему застройщики и покупатели под строительными недоделками порой понимают совершенно разное?

Новостройки, к качеству которых не подкопаешься, днем с огнем не найти.  Эксперты пяти самых популярных компаний, оказывающих  помощь при приемки квартир в только что построенных домах, припомнили лишь два таких объекта среди всего объема домов, сданных в последние четыре года.  В остальных придираться есть к чему, причем некоторые недоделки встречаются почти в любой новостройке.  Посчитаем, во сколько обойдется их исправление, а в качестве рассмотрим небольшую «двушку» – площадью 50 кв.м, с двумя окнами, одним балконным блоком и застекленной лоджией.

 

Сколько потребуется на исправление ошибок монтажа окон?

Самые частые претензии покупателей связаны с качеством остекления. Если окна плохо утеплены, есть щели, из которых дует, как минимум их предстоит герметизировать. Средние по Москве расценки на эти работы – 0,7–3,8 тыс. руб. за двухстворчатое окно, а если выяснится, что щель нужно ликвидировать со стороны фасада, прибегнув к услугам промышленных альпинистов, то цена может удвоиться. При этом в процессе герметизации могут быть повреждены подоконники и откосы, которые придется менять. А это еще как минимум 3,5 тыс. руб. за небольшое окно. Итого за всю квартиру в зависимости от габаритов окон и лоджии набежит 35–70 тыс. руб., а то и больше.

Если створки окон открываются с трудом или, наоборот, с большой неохотой закрываются, скорее всего, блок установлен с перекосом. В только что построенных домах это особенно критично: из-за усадки здания в целом, которая будет происходить в течение нескольких лет, окна может полностью заклинить (к слову, при правильном исходном монтаже окон усадка дома на них практически не влияет). Поэтому придется все переделывать: демонтировать и устанавливать заново, по всем правилам. Расценки на такие работы в зависимости от материала и особенностей крепления оконного блока начинаются от 2 тыс. руб. за кв.м остекления. В двухкомнатной квартире с застекленной лоджией площадь остекления составляет в среднем 10–11 кв.м, то есть суммарные расходы составят от 20–22 тыс. руб. Плюс работы по утеплению.

Однако специалисты берутся за переустановку с большой неохотой. Дело в том, что у перекошенных окон зачастую выявляются скрытые дефекты монтажа, которые приводят к тому, что заново их установить уже невозможно. Особенно характерна эта проблема для пластиковых стеклопакетов, а ведь именно они в основном и применяются в новостройках. Итог понятен: полная замена окон. А это (с учетом подоконников, откосов, отливов, качественной фурнитуры и не самого дорогого профиля) – 70–100 тыс. руб.


Чтобы исправить лишь самые распространенные строительные недоделки в квартире со свободной планировкой, потребуется от 170 тыс. руб., а с межкомнатными перегородками – от 290 тыс. руб.


 

Во что выльется выравниванием стен, полов и потолков?

На втором месте по частоте встречаемости находятся претензии покупателей, связанные с неровными стенами и потолками. Суммарная площадь всех стен в нашей условной квартире, включая межкомнатные перегородки (оконные и дверные проемы, кончено же, вычтем) составляет около 200–210 кв.м. Если же внутренних перегородок нет (ведь многие новостройки сдаются с так называемой свободной планировкой), то площадь стен составит в зависимости от высоты потолка 70–75 кв.м. Расценки за их выравнивание с учетом расходных материалов (если для выравнивания будет достаточно 10 мм смеси) составляют от 400 руб. за кв.м. То есть за квартиру с внутренними перегородками получится не менее 80–84 тыс. руб., а без – 28–30 тыс. руб. Но скорее всего, кривизна стен будет более выраженная, так что затраты возрастут. При этом возведение межкомнатных перегородок в квартире со свободной планировкой – отдельная история и новые расходы. Просчитывать их не будем, поскольку требовать от строителей стен там, где их и не обещали соорудить, – это нонсенс.

По выравниванию пола и потолков, площадь которых примерно совпадает с площадью квартиры (если имеются межкомнатные перегородки, площадь будет чуть меньше), расклад таков. Если квартира сдается со стяжкой, то даже при небольших неровностях затраты на материал и работы составят от 300 руб. за кв.м. То есть за всю квартиру получится от 15 тыс. руб. Но, как правило, речь идет о расходах в 3–5 раз больших – бугристые полы почему-то у строителей получаются куда чаще, чем почти ровные. Если стяжка в договоре о покупке квартиры вообще не предполагалась, то и выравнивать пока нечего. Поэтому на неровные полы можно смотреть сквозь пальцы.

А вот кривые потолки непредусмотренной стяжкой не объяснишь – они должны быть ровными всегда. На сглаживание минимальных неровностей потребуется не более трехмиллиметрового слоя шпаклевки. А затраты на его нанесение (вместе с расходами на саму шпаклевку) составят по минимуму 250 руб. за кв.м, то есть от 12,5 тыс. руб. Однако столь идеальные потолки в новостройках встречаются нечасто. Как правило, речь идет о перепадах высоты на 10 и более миллиметров, а это уже от 42 тыс. руб. за квартиру.

Почему застройщики согласны не со всеми претензиями покупателей?

Если просуммировать все полученные данные, выяснится, что на исправление даже самых распространенных строительных недоделок в квартире площадью 50 кв.м потребуется не менее 290 тыс. руб. при наличии межкомнатных перегородок и 170 тыс. руб. – за квартиру со свободной планировкой. И это еще без учета других погрешностей, связанных, скажем, с коммуникациями или тепло- и звукоизоляцией. По-хорошему, нести эти издержки и исправлять ляпы должны сами строители. Для этого и придумали документ под названием «Акт приема-передачи квартиры», перед подписанием которого покупатель вправе вдоль и поперек обследовать приобретенное им жилье, обнаруженные недочеты указать в смотровом листе и передать его застройщику для устранения недостатков. У застройщика два пути – либо броситься их исправлять, либо в письменном виде по каждому пункту пояснить, почему замеченное покупателем не считается недоделкой. Если не брать случаи, когда покупатель действительно придирается и хочет странного (а такое порой встречается), то возможность не признавать в некоторых ситуациях свою вину связана вот с чем.

Основной для строителей документ – «Технический регламент о безопасности задний и сооружений». Как ясно даже из названия, он прежде всего ориентирован на вопросы надежности и устойчивости конструкции в целом. Претензии же покупателей в основном касаются совсем других аспектов. Для них тоже существуют свои нормативы, например указанные в СНиПе за номером 3.04.01-87 (на отделочные работы). Вот только статус обязательных к исполнению эти нормы потеряли и перешли в разряд рекомендательных. Следовать им, или нет, или каким именно следовать, каждый застройщик определяет для себя сам. Перечень тех, что будут применяться, указывается в проектной декларации объекта, а в договоре с покупателем уточняется состояние, в каком будет передана квартира.

К этим документам застройщик и апеллирует, получив список претензий по квартире, и с помощью них обосновывает, что действительно является недоделкой, а что – необоснованным капризом. Недоделки исправит, а с капризами бывает по-разному. Те компании, которые дорожат своей репутацией, по большинству вопросов пойдут навстречу клиенту. А если не пойдут, но покупатель, тем не менее, уверен в своей правоте, можно и нужно добиваться справедливости. В суде. В конце концов, дорогу в суд пока еще никто не перекрывал.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ