Игра в догонялки: странности первичного и вторичного рынков Новой Москвы

Конкуренция между новостройками и вторичным рынком в Новой Москве в последние годы особенно острая. К чему это привело к началу 2021 года?

В начале 2020-го объем вторичного предложения был гораздо меньше, чем на «первичке» – 5638 лотов против 9665 лотов. Однако к настоящему моменту число реализуемых квартир в новостройках существенно сократилось (введение программы льготной ипотеки в значительной мере простимулировало спрос), а вторичный рынок пополнился новым предложением. Поэтому перевес по данному показателю принадлежит именно вторичному сегменту жилья, где на продажу сейчас выставлено 5850 объектов (в то время как на «первичке» – 5685 лотов).
Повышенная активность покупателей квартир в новостройках ТиНАО привела к заметному росту цен в данном сегменте, и сегодня он утратил свое преимущество доступности перед вторичным рынком. Если в начале прошлого года средняя цена 1 кв. м вторичного предложения была выше первичного на 6,6%, а объекта – на 3,8%, то к нынешнему моменту усредненные показатели практически сравнялись: 169,6 тыс. рублей («вторичка») и 171,9 тыс. рублей («первичка») за 1 кв. м, стоимость объекта – 8,9 млн рублей и 8,8 млн рублей соответственно.

Согласно статистике «Инком-Недвижимость», на данный момент в Новой Москве (в ее урбанизированных локациях) наблюдается ценовое «равноправие» между вторичным и первичным сегментами жилья. На вторичном рынке средняя цена предложения 1 кв. м сейчас составляет 169,6 тыс. рублей, усредненная стоимость объекта – 8,9 млн рублей. На первичном рынке данные показатели равны 171,9 тыс. рублей и 8,8 млн рублей соответственно. По численности экспозиции лидирует «вторичка», где на продажу выставлено 5850 лотов – против 5685 объектов в новостройках.

Годом ранее здесь наблюдалась совершенно иная ситуация. Так, в начале 2020-го уровень цен был выше во вторичном сегменте жилья ТиНАО: средняя цена «квадрата» составляла 144,6 тыс. рублей (+6,6% в сравнении с «первичкой»), средняя стоимость объекта – 7,9 млн рублей (+3,8%). При этом на первичном рынке экспозиция была ощутимо больше, чем на вторичном – на 41,7% (9665 лотов и 5638 лотов соответственно).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

«Перераспределение предложения в пользу “вторички“ – это результат закономерного развития рынка недвижимости Новой Москвы, где данный сегмент формируется в основном за счет постоянного перехода объектов с рынка новостроек. Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил переломный момент, когда по количеству экспонируемых лотов “вторичка” начала обгонять “первичку” – причем в будущем эта тенденция усилится. Конечно, в ходе все большего освоения территорий, присоединенных к столице, объемы строительства и экспозиция в новостройках будут расти, однако вторичный сегмент жилья в ТиНАО все равно восполняется гораздо быстрее, чем первичный.

Кроме того, нужно учитывать, что в 2020-м определенные факторы повлияли на существенное сокращение предложения в новостройках. Во-первых, введение программы льготной ипотеки на первичном рынке, что подогрело спрос в указанном сегменте. Во-вторых, особенности функционирования рынка недвижимости Новой Москвы в период всеобщей самоизоляции. По нашим наблюдениям, тогда продажи по большей части проходили лишь в новостройках, так как у девелоперов уже были налажены технические возможности для покупки квартир в дистанционном режиме. В результате к настоящему моменту предложение на “первичке” в ТиНАО заметно истощилось, в то время как вторичный рынок, наоборот, вырос по этому показателю».

Рост цен в течение прошлого года наблюдался в обоих указанных сегментах жилья, однако на первичном рынке он происходил более быстрыми темпами. Здесь за год средняя цена предложения 1 кв. м увеличилась на 27,3%, усредненная стоимость объекта – на 15,9%. На вторичном рынке в указанный период средняя цена «квадрата» поднялась на 17,3%, а общий ценник – на 12,7%.

Комментирует Дмитрий Таганов: «В ТиНАО уровень цен на вторичном рынке жилья всегда был выше, чем на первичном, где новые квартиры чаще всего предлагаются без отделки и меблировки (для покупателей этот фактор также порой был решающим при выборе между двумя сегментами). Однако из-за повышенного спроса на объекты в новостройках, наблюдавшегося в прошлом году, и заметного роста цен данное преимущество первичного рынка к настоящему моменту практически нивелировалось. При этом мы не прогнозируем, что в Новой Москве вторичное жилье станет гораздо дороже первичного – из-за сильной конкуренции с застройщиками владельцы вторичных квартир не могут сильно повышать цены предложения».