на каких этажах покупать квартиру в новостройке

Чем выше становятся новостройки, тем чаще застройщики рассказывают, как хорошо живется под самой крышей. Однако покупатели выбирать верхотуру не очень-то спешат. Кто-то это делает из желания сэкономить: те лоты, что пониже, обычно обходятся дешевле. А для кого-то этаж – дело привычки: выбирают в новостройке тот, на котором жили раньше. А как на самом деле нужно подходить к выбору высоты?

 

Первые этажи: ценник притягательный

На каком этаже селиться – дело сугубо личное, однако в выборе покупателей прослеживается четкая закономерность. Так, вне зависимости от высотности и новостройки и ее класса, первые три этажа предпочитает 12% покупателей. Это заметили в агентстве недвижимости «Азбука жилья», проанализировав структуру сделок в новостройках с января по октябрь 2018 года.

Главное объяснение любви к невысокому – цена вопроса: на первых этажах квадратный метр, как правило, стоит меньше. По той же причине выбирают самые компактные лоты: 53% сделок на первых этажах приходится на однокомнатные квартиры, поскольку эти варианты – самые дешевые.

на каких этажах покупать квартиру в новостройке

Скажем, в ЖК «Level Амурская» (застройщик Level group), который считается одной из самых дешевых новостроек внутри МКАД, «однушка» в 39 кв.м на втором этаже обойдется в 4,6 млн руб., на восьмом в том же корпусе такая же дороже на 250 тыс. руб., а на 16-м ценник подскакивает почти на 2 млн. В ЖК «Дмитровский парк» от ГК ПИК динамика та же, хотя ценовой разброс меньше. Так, за 44-метровую однокомнатную квартиру на втором этаже просят 6,3 млн руб., на пятом – 6,5 млн руб., на десятом – 6,6 млн руб., а на 26-м – 6,8 млн руб.

 

Чуть повыше: заглянуть в глаза прохожему

Низкая цена – это, конечно, хорошо. Вот только к удобству проживания она не имеет никакого отношения. На него влияет масса других параметров, порой – довольно странных и абсолютно не очевидных. По мнению психологов и некоторых урбанистов, психологически комфортно будет на той высоте, с которой еще можно разглядеть глаза прохожих, но нельзя стать предметом их пристального внимания. А это соответствуют 4-6 этажу.

Знают ли о такой особенности покупатели новостроек или нет, и вообще, планируют ли они часто выглядывать в окно, встречаясь взглядом с прохожими, сказать сложно. Но по какой-то таинственной причине большинство выбирает примерно эту высоту: 34% сделок в новостройках приходится на квартиры, расположенные с 4-го по 8-ой этаж.

на каких этажах покупать квартиру в новостройке

Почти в середине: дышите глубже

У экологов свои критерии комфортности проживания. Они делают ставку на сравнительную чистоту воздуха, которым станут дышать новоселы. Интерес к первым этажам экологи не поддерживают. Слишком уж близко к поверхности земли, по которой передвигается автотранспорт – а это главный загрязнитель воздуха в современном городе. Относительное экологическое благополучие начинается этажа с шестого и длится примерно до 11-12-го. Выше ситуация нестабильная. Там в силу физических и химических свойств могут скапливаться некоторые вредные для человека вещества. Что с ними будет дальше, смогут ли они моментально развеяться или же их концентрация останется высокой надолго, предсказать сложно. Все будет зависеть от окружения конкретного дома, розы ветров и скорости перемещения воздушных масс. Поэтому на всякий случай тем, кто не уверен в своем здоровье, забираться слишком высоко экологи не советуют.

Впрочем, покупатели новостроек поступают именно так и безо всяких сторонних советов: 29% сделок приходится на квартиры, находящиеся с 9-го по 13-ый этаж. Совсем не факт, что такой выбор связан с глубоким знанием структуры атмосферы. Скорее, это дело привычки. Большинство нынешних дольщиков – это те, кто жили в домах советской постройки, а они редко когда превышали 12-14-16 этажей. Поэтому и выбирают хорошо знакомую высоту.

на каких этажах покупать квартиру в новостройке

Все выше и выше: поставить на вид

Но есть и настоящие фанаты высоты. Правда, их фанатизм в основном ограничивается этажами с 14-го по 18-ый – на них приходится 20% продаж. А вот варианты с 19-го и выше, как утверждают в «Азбуке жилья», выбирают лишь 5% покупателей. Правда, по мнению портала МосДольщик.рф, это, скорее, отражает не общерыночную тенденцию, а специфику новостроек, которые реализует конкретное агентство недвижимости. По рынку же в целом, тот показатель явно должен быть выше.

Судите сами. В значительной части современных столичных новостроек не менее 24 этажей. Первый тут же вычеркиваем – он обычно не жилой. Остается 23. С 19 и выше этажей в доме не менее шести. Составив простую пропорцию, легко подсчитать, что на последние этажи приходится не менее 26% квартир. Если продается лишь 5%, четыре из пяти квартир высоких этажей остаются невостребованными покупателями или же продаются крайне медленно. Либо же, если квартирография верхних этажей отличается от нижних и с площадями квартир там не мельчат, то непроданyыми будут две квартиры из каждых трех.

Ни тот, ни другой вариант застройщикам не выгоден, потому что их задача – не просто построить определенное количество квадратных метров, но и достаточно оперативно их продать. Если бы верхние этажи реализовывались настолько плохо, застройщики ограничили свои проекты по высоте. Однако на практике так никто не поступает. То есть, квартиры на них продаются все же не настолько плохо. И этому есть свое объяснение.


В среднестатистической многоэтажке в течение 5 лет меняется 10-15% собственников


 

Главная притягательность высоких этажей – виды на окрестности. В отличие тех квартир, кто располагаются на низких этажах, из окон жилья на хорошей высоте выглядывают часто. Да и сами застройщики подсказывают такие действия: даже если на первых этажах оконные проемы будут стандартной величины, с высотой они, как правило, превращаются в увеличенные. Впрочем, было бы на что смотреть из окна. Все остальное – это уже детали.

Правда, «высоко» у каждого свое. По этой причине всем своим потенциальным клиентам, желающим приобрести квартиру в строящемся небоскребе, компания Capital group, например, устраивает экскурсию по расположенной поблизости уже достроенной высотке. Выходят из лифта на каждом этаже, подходят к окнам и просят будущих покупателей рассказать о своих ощущениях. На том этаже, где ощущения будут самыми яркими и комфортными, предлагают остановить свой выбор. И многие к этому совету прислушиваются.

 

Зачем мне это знать?

Мало кто задумывается, что при выборе этажа можно из объективных факторов ориентироваться не только на стоимость квартиры, но и на чистоту воздуха или психологический комфорт. Хотя это тоже аргумент. Но, как то ни странно, еще более значимым аргументом может быть выбор других покупателей той же новостройки.

Казалось бы: к чему учитывать желания соседей, если в будущей квартире планируешь проживать сам? До той поры, пока не возникнет необходимость продать квартиру или, скажем, сдать ее в аренду, это, действительно, не важно. Но такая необходимость возникает регулярно. Скажем, в среднестатистической многоэтажке в течение 5 лет меняется 10-15% собственников, среди которых много таких, кто приобретал квартиру отнюдь не в с инвестиционной целью.

Так вот, чтобы поиск нового клиента не растягивался на годы, а по цене не пришлось сильно демпинговать, квартира должна пользоваться спросом. Даже в том случае, когда речь идет об одной-единственной квартире. И если жилье находится на популярном этаже, процесс поиска покупателя или арендатора пойдет куда динамичнее.