Станет ли щедрое предложение от одного из крупнейших застройщиков Москвы лишь разовой акцией или это начало новой политики ценообразования на рынке недвижимости? Ответ на этот вопрос станет известен уже в следующем месяце.
На прошлой неделе компания “Донстрой” начала продажи в восьмом корпусе своего ЖК “Сердце Столицы”, который расположен в районе Хорошево-Мневники (СЗАО), на Шелепихинской набережной, рядом с Третьим транспортным кольцом. Это 24-этажное здание общей площадью около 66 тысяч квадратных метров, в составе жилого комплекса бизнес-класса, которое планируется сдать в 2021 году. Здесь присутствуют и разнообразие планировок, и квартиры с отделкой, и богатая инфраструктура квартала, и зеленая зона на 46% территории. Но самое интересное — это цена. Стартовые цены начинаются от 135 тысяч рублей за “квадрат”; минимальная цена лота за студию площадью чуть более 24 квадратных метров — 3 813 000 рублей.
Разумеется, есть несколько “но”. Например, такая цена действительна только при 100% оплате. Кроме того, отнесение ЖК “Сердце Столицы” к бизнес-классу не совсем бесспорно: тут и небольшие площади квартир, и промзоны в округе, и ближайшая станция метро почти в двух километрах (правда, в октябре планируется открытие станции “Шепелиха” в 300 метрах от ЖК).
Но, несмотря на все нюансы, это, без сомнения, жилье достаточно высокого уровня, значительно выше среднего. Так, комплекс расположен недалеко от центра столицы, а его инфраструктура включает в себя не только детский сад и школу, но и торговый комплекс, медицинский центр, рестораны, кофейни, пекарни, салоны красоты, большой стадион, фитнес-центр и еще очень много всего, включая летний парк и скалодром.
По данным, которые приводит аналитический центр “ИРН-Консалтинг”, квадратный метр апартаментов в этом же районе стоит в среднем 159 тысяч рублей, средняя цена лота — 10,7 миллионов. Если смотреть в рамках самого “Сердца Столицы”, то, как отмечает сам застройщик, 135 тысяч рублей за метр и 3,8 миллиона за лот — это очень выгодно. Аналогичное жилье в корпусах высокой готовности в этом ЖК начинается от 8,1 миллиона рублей.
Такая стратегия
Здесь можно провести параллель с ЖК эконом-класса “Марфино”, который вышел на рынок в конце 2008 года — в кризис, который практически парализовал продажи у всех строительных компаний. Но застройщик, “Ведис Групп”, сумел привлечь оставшийся спрос благодаря исключительно низким ценам (от 70 тысяч рублей за “квадрат” на начальном этапе строительства) и быстро распродал квартиры.
Сейчас экономическая ситуация вкупе с перенасыщением рынка также привели к спаду продаж; и в “Сердце Столицы”, хоть он и куда выше по классу, реализуется та же стратегия, что и в “Марфино”.
Кроме того, не стоит забывать, что 3,8 миллиона — это цена на начальном этапе строительства. Восьмой корпус будет введен в эксплуатацию только через четыре года, в 2021-м. А цена новостроек повышается по мере готовности. Конечно, в нынешних условиях прирост не очень велик. Если раньше стоимость квартир в среднем возрастала на 30% (а в некоторых случаях — на 50% и более), то сейчас — только на 10-15% (за исключением особо успешных проектов).
Как поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании “ИНКОМ-Недвижимость”, жилые комплексы, которые расположены в центре столицы, зачастую на старте продаж предлагают достаточно низкие цены, которые затем сравниваются со среднерыночными показателями. Это позволяет привлечь внимание к объекту и обеспечивает неплохие показатели продаж еще на самых ранних стадиях строительства.
Определенную роль могут играть и сезонные колебания спроса на недвижимость: лето, особенно август, это сезон отпусков. Покупателей меньше, девелоперы предлагают различные акции, чтобы стимулировать спрос. Если предложение от “Донстроя” — это сезонная акция, то это станет очевидно уже в следующем месяце: застройщик перестанет предлагать столь низкие цены. Если же они сохранятся на том же уровне, это может свидетельствовать о новой политике ценообразования.
В пользу второго варианта говорит тот факт, что “Донстрой” входит в тройку крупнейших застройщиков Москвы по объему текущего жилищного строительства (по данным Национального объединения застройщиков жилья на 1 августа 2017 года). К тому же он имеет финансовую поддержку госбанка ВТБ. Столь серьезные компании обычно не устраивают распродажи для покрытия временного дефицита средств и не боятся сезонных спадов покупательской активности.
Объем, а не цены
Вероятно, девелопер оценил ситуацию на рынке, понял, что большую прибыль принесет не высокая стоимость квартир, а максимальный спрос. И предложил более привлекательные цены, чем конкуренты. О зависимости продаж от “дружественности” цен “Дострой” знает хорошо: компания не в первый раз участвует в “Черной пятнице” — ежегодной акции по распродаже жилья со скидками. В этом июле в ходе Black Friday компания выручила свыше миллиарда рублей.
Резкое падение цен при насыщении рынка — явление не новое. В свое время Генри Форд стал миллионером, наладив массовое производство машин и обрушив цены на авто: при низкой марже он зарабатывал деньги за счет огромного количества продаж.
Эта же схема подходит для любого рынка. При малых объемах предложения можно продавать товар пусть небольшому кругу покупателей, но по очень высоким ценам, и получать хорошую прибыль. Это работало на столичном рынке жилья до 2014 года. Теперь же объемы предложения на одном только первичном рынке Москвы исчисляются миллионами квадратным метров. Реализовать их все можно только массовому покупателю. А это возможно только при доступной для него цене.
Если предложение “Донстроя” не окажется сезонной акцией или единичным явлением, это будет “первой ласточкой” переосмысления цен на столичную недвижимость. И она окажет значительное влияние на ценники как первичного, так и вторичного рынка. Новостройки и так уже значительно потеснили “вторичку”: при прочих равных люди всегда предпочтут новое старому. Если в районе ничего не строится или строится только дорогое жилье, цены на вторичном рынке еще держатся. Но недорогая новостройка тут же приводит к падению спроса (и, соответственно, ценников) на квартиры б/у.
То же самое справедливо и для первичного рынка: достаточно дешевое предложение в дорогом сегменте будет давить на спрос и стоимость жилья классов “эконом” и “комфорт” в спальных районах Москвы и в Подмосковье.
