Низкая цена на старте продаж новостройки, который обычно приходится на момент самого начала строительства, перестала быть серьезным стимулом для срочного заключения ДДУ. Покупатели теперь стараются минимизировать не собственные расходы, а риски, которые уменьшаются по мере роста строительной готовности. Поэтому основная часть сделок сместилась на более поздние этапы возведения дома и на период после сдачи в эксплуатацию. К такому выводу пришла компания «МИЭЛЬ-Новостройки», проанализировавшая сделки в новостройках Москвы в старых границах города, введенных в эксплуатацию за последний год.
Вывод в продажу любой новостройки обычно сопровождают активной рекламной кампанией. Мощное информирование об объекте и демократичные цены по-прежнему дают хорошие плоды, хотя и не такие весомые, как было раньше, когда на старте раскупалась чуть ли не половина будущего дома: в последний год на этом этапе реализуется около 16,4% ото всех жилых площадей. Однако к тому моменту, когда стройка выходит из стадии котлована и начинается монтаж первых этажей, интерес к объекту падает. В этот период в среднем продается лишь 11,3% площадей. Причина в том, что ценник уже успевает подрасти, а строительные риски по-прежнему остаются высокими, поэтому покупатели предпочитают остановиться и подождать. Ждут они разного.
Одни снова ожидают более низких цен: если новостройка масштабная и не все ее корпуса выведены в продажу, такой период еще будет. К тому же добавится ясности об объекте. «Если комплекс строится в несколько очередей, то дополнительной рекламой служат уже возведенные здания, а также информация о том, насколько реальные сроки работ соответствуют тем, что были заявлены застройщиком в самом начале, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Опираясь на эти данные, некоторые покупатели могут специально ожидать выхода следующей очереди, чтобы приобрести квадратные метры на начальной стадии строительства, максимально сэкономив».
Другие покупатели (и их большинство) ориентируются не на низкие цены, а на минимизацию рисков. А они тем ниже, чем выше стадия строительной готовности дома. «К тому же на более высокой стадии строительства покупатели уже лучше понимают, что из себя будет представлять объект, так как могут посетить стройку и, так сказать, на месте оценить ситуацию», — комментирует Наталья Шаталина. Результат такого подхода покупателей отражается на динамике продаж. На стадии монтажа последних этажей ДДУ заключают на 24,6% жилых площадей дома. А в тот момент, когда стройка в целом уже завершена и идет внутренняя отделка, приобретается около 27,7% площадей.
То, что именно в этот момент цены в строящемся доме максимально высоки, покупателей не смущает: минимизация рисков важнее. Самые же осторожные к покупке приступают лишь тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию. Пусть даже ценник к этому моменту вырастает еще больше, зато строительные риски превращаются в нулевые. Так полагают те, кто приобретает оставшиеся 20% жилых площадей дома.
На каких этапах строительства продаются квартиры в новостройках
| Стадия строительства | Доля продаж |
| Котлован | 16,4% |
| Монтаж нижних и средних этажей | 11,3% |
| Монтаж верхних этажей | 24,6% |
| Внутренняя отделка | 27,7% |
| После завершения строительства | 20% |
| Итого | 100% |
Зачем мне это знать?
По мнению портала МосДольщик.рф, знать, как распределяются продажи по мере строительства дома, полезно всем, кто собирается приобрести будущую квартиру в новостройке. Причем вне зависимости от целей покупки — хоть для собственного проживания, хоть в инвестиционных целях.
Скажем, знания, что минимум продаж приходится на ту стадию, когда монтируются нижние этажи, позволяют предположить, что именно в этот период проще всего будет «выторговать» у застройщика максимальную индивидуальную скидку, возможно, даже приблизив цену к стартовой, по которой будущие квадратные метры продавались на стадии котлована. При этом тем, кто совершит сделку на данном этапе, ждать завершения строительства придется примерно на 20–30% времени меньше, нежели тем, кто вложится в новостройку на самом старте продаж.
С другой стороны, информация, что львиная доля продаж приходится на более поздние стадии строительства и на период, когда дом уже введен в эксплуатацию, позволяет задуматься о сделках в инвестиционных целях. Раз основной спрос сосредоточился в том периоде возведения дома , когда цены становятся более внушительными, будет кому переуступать права требования на будущую квартиру или продавать ее по договору купли-продажи после оформления права собственности. Другое дело — сколько именно удастся заработать на такой сделке. Но это уже совсем другая история.
