С новостройками, что возводятся на месте бывших промзон, столкнется каждый, кто начнет выбирать будущую квартиру: по данным Москомстройинвеста, каждое четвертое задние, что сейчас строится в Москве, появляется именно на таких территориях. Стоит ли присматриваться к таким проектам? Не опасны для жизни локации, где раньше располагались заводы и фабрики? Все ли там в порядке с экологией? О мифах и правде бывших промзон рассказывает основатель градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик.
Почему жилье стали строить в промзонах?
Сегодня развитие города из территориально-экстенсивного, то есть захватывающего все больше свободных территорий все дальше от центра, перешло в стадию, когда стали развиваться территории внутри города. В основном это территории старых промзон, многие из которых со временем оказались в центре города или в районах, непосредственно к центру примыкающих. Застройка таких территорий и последующая жизнь там крайне привлекательны: помимо территориальной престижности, промзоны в большинстве своем обладают хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, историей месторасположения.
В то же время бытует мнение, что жить в промзоне может быть опасно. Складывается оно как из-за, увы, существующего негативного прошлого опыта, когда жилье возводилось на бывших промплощадках без соблюдения нормативов, так и из-за недостаточного информирования жителей о существующем положении дел. Попробую данный пробел восполнить.
Чем привлекательны бывшие промзоны?
Главным преимуществом промзон, помимо их месторасположения неподалеку от центра, является возможность реализации нового градостроительного подхода. Обычно, если промзона не обладает памятниками архитектуры, которые нужно сохранять, застройка полностью планируется с чистого листа, что позволяет архитекторам создавать современные кварталы с комфортной городской средой XXI века. Актуальное представление о комфортной городской среде включает новые общественные пространства, парки, скверы, интересные ландшафтные решения, изобилие досуговой инфраструктуры – кафе, студий, магазинов, различных служб быта. В новых кварталах строятся современные детские сады и школы, предусматриваются рабочие пространства – коворкинги, мини-офисы. То есть реализуется концепция «живи-работай-учись-отдыхай» рядом с домом. Это удобно жителям, это удобно городу, так как снижает ежедневную маятниковую миграцию людей из одного района в другой.
К преимуществам промзон относятся новые коммуникации (обычно они прокладываются «с нуля»), грамотно спланированная дорожно-транспортная сеть. За последние годы изменился и тип застройки: обязательно реализуется принцип приватных дворов без машин с обилием детских и спортивных площадок, с необходимой для жизни инфраструктурой на первых этажах.
Сохраняемые здания, если таковые есть на этой территории, обычно добавляют шарма, становясь доминантой планировки. Их использование тоже подчинено логике развития территории. Если сохраняемое здание имеет статус памятника архитектуры, то его реставрируют. Если оно находится в статусе «ценного элемента городской среды», то его можно приспосабливать, а значит, после проведенных исследований, в том числе на экологическую безопасность, в нем может располагаться детский центр или фитнес-центр, коворкинг, магазин, креативное пространство. Есть пример и того, как старый цех сейчас приспосабливается под здание школы – дети будут учиться в старинном здании с новой «начинкой».
Современное зонирование новых территорий предполагает непременные велодорожки, площадки для занятий спортом, детские площадки для разных возрастов и, главное, не менее 10% озеленения от площади всей территории.
Как дела в с экологией в бывших промзонах?
Если говорить о мифах и легендах промзон, то страхи об опасностях жизни на бывшей промышленной земле все же обычно несколько преувеличены. Вопрос экологической безопасности рассматривается еще на стадии градостроительной планировки. Специальные институты определяют уровень загрязнения почвы, воздуха, уровень шума. По факту исследований девелоперы в обязательном порядке проводят необходимые мероприятия, чтобы привести площадку в порядок. Чаще всего вывоз загрязненного грунта одновременно позволяет построить подземную парковку.
Если промзона реорганизуется частично, вокруг могут оставаться производства, влияющие на комфорт проживания. Эта проблема тоже решается: проводятся мероприятия, которые убирают шум и запах – факторы, негативно влияющие на жилую застройку. Это тоже делается за счет средств инвестора.
Внимательный покупатель, рассматривая возможность приобретения жилья на территории бывшей промзоны, может попросить акты исследования экологической ситуации, посмотреть документы, подтверждающие, что все мероприятия проведены. Если что-то вызывает недоверие, то можно заказать независимую экологическую экспертизу, правда, уже за свой счет.
Объективно территории сегодняшних промзон находятся под столь серьезным контролем по всем параметрам, что бояться того, что с точки зрения экологии там что-то не так, не стоит. Если уж на что и обращать внимание, так это на то, куда выходят окна, планировку квартир и финансовые условия, предоставляемые застройщиками. И еще стоит помнить, что промзоны – последний земельный ресурс в центральной части города, и их, как и землю, «больше не делают».
Об эксперте
Юлия Зубарик начала карьеру в 2002 году в НИИ Генплана, затем реализовывала инвестиционные проекты в компаниях МИАН, Mirax group и пр. В 2011 году основала архитектурное бюро Master’s Plan, специализирующееся на разработке архитектурных концепций, проектов планировок территорий и постиндустриальных городских пространств. В настоящее время, продолжая быть заместителем генерального директора бюро, проходит обучение в бизнес-школе «Сколково».
Иллюстрации: shutterstock.com, Юрий Ли-бин
