В последний месяц зимы 2023 года количество сделок в новостройках снова сократилось. Но если в старых границах столицы остальные показатели росли по сравнению с январем, то в Новой Москве динамика обратная. Аналитики уверяют, что всему виной ипотека. А вот с ценами все по-хитрому. Они одновременно упали и… не упали. Как так? Рассказываем.
Москва в старых границах города: более просторные квартиры в фаворитах
По данным аналитического проекта DataFlat, в феврале 2023 года в старой Москве было зарегистрировано ровно на сто ДДУ меньше, чем в первый месяц года. А это чуть больше 2%, что в принципе можно считать несущественным. Правда, тут есть два нюанса, связанные с подсчетами.
- Во-первых, в учет идут розничные сделки. А оптовые, когда на одно и то же лицо регистрируются по пять и более договоров долевого участия, не учитываются. Это делается для того, чтобы информация о происходящем на рынке новостроек была более однородной, а значит – и показательной.
- Во-вторых, готовясь к переходу с 1 марта на новые правила предоставления информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором регистрируются не только вторичные сделки, но и первичные, и откуда черпают сведения аналитики, Росреестр еще в конце февраля ограничил доступ к расширенным данным. Что внесло некоторую погрешность в информацию.
Но даже с учетом этих оговорок сведений достаточно, чтобы увидеть динамику происходящего. А она даже не в том, что квадратный метр дорожает – хотя за февраль он «потяжелел» на 1,5%. Долее показательно то, что средняя площадь проданной квартиры тоже возросла – пока примерно на 1,5%. Это может означать, что постепенно активизируются сделки в более дорогом сегменте новостроек, где жилье традиционно габаритнее.
Впрочем, несмотря на положительные тренды, активности рынка до уровня, который был до начала специальной военной операции, еще очень далеко. Если сравнивать февраль нынешнего года с февралем 2022-го (а он, напомним, был самым успешным в прошлом году), то разница в количестве сделок окажется более 37%. Совсем не в пользу года нынешнего.
Новая Москва: новостройки дешевеют, но по-хитрому
В Новой Москве в феврале вниз пошли абсолютно все показатели на рынке новостроек. По сравнению с январем:
- сделок стало меньше на 20,5%;
- относительные цены снизились на 2%,
- а абсолютные – на 3%.
Чтобы понять, почему так, поговорим, какие именно цены фиксируют аналитики. Речь о тех ценах, по которым реально заключались ДДУ, а не о тех, что указывались в прайс-листах застройщиков. Какая между ними разница? А вот какая. Почти весь последний год (особенно в низких ценовых сегментах новостроек, а таких в Новой Москве подавляющее большинство) цены на одну и ту же квартиру указываются разные. Они зависят от условий сделки, которые выбирает дольщик.
- Наиболее дешевой квартира будет в том случае, если для покупки кредит не требуется вообще, или же берется ипотека по коммерческим ставкам. Можно взять и льготную, но без дополнительных «плюшек».
- Максимальной (то есть плюс 20-30% к базовой цене) стоимость той же самой квартиры будет тогда, когда сделка происходит с использованием очень дешевой ипотеки, по ставкам сильно ниже, чем стандартные ставки по льготным программам).
Хотя сверхдешевая ипотека была выгодна далеко не всем покупателям новостроек, чаще выбирали именно ее. Однако с конца прошлого года Центробанк начал «закручивать гайки» таким программам, а к февралю 2023 года такая политика стала полностью заметна и на сделках.
Александр Пыпин, сео DataFlat:
«Количество зарегистрированных в январе 2023 года ипотек на ДДУ в Московском регионе в целом (а туда помимо Москвы входит еще и Московская область) оказалось на 13% меньше, чем месяцем ранее. То есть, почти на одну тысячу меньше ипотек прошли регистрацию. У Сбербанка регистрация ипотек на ДДУ и уступки в феврале «просели» на 23%, у «Московского кредитного банка» – на 29%, у Россельхозбанка – на 95%, у «Промсвязьбанка» – на 34%. На этом фоне число сделок без ипотеки подросло на 5%».
Таким образом, снижение ценовых показателей в зарегистрированных ДДУ произошло потому, что околонулевая ипотека (идущая в одной связке с максимально высокими ценами) к февралю фактически исчезла, «потянув» за собой и сокращение ипотечных сделок в принципе. Но из этого вовсе не следует, что прайсовые цены, которые видит каждый при выборе новостройки, снизились. Возможно, даже наоборот – подросли. Такие вот аналитические хитрости.
