Дешевле буханки хлеба: выгодны ли странные ипотечные программы от застройщиков

Совместные ипотечные программы банков и застройщиков давно стали нормой. Условия по ним более интересные, чем по льготной ипотеке, а ежемесячный платеж даже не за самые дешевые квартиры в новостройках Москвы может составить лишь пару-тройку десятков тысяч рублей. Но некоторые программы даже на их фоне вызывают шок. По ним регулярная плата за ипотеку ниже стоимости буханки хлеба. В чем подвох?

 

Ипотека с переплатой в 15 тыс. руб. за 30 лет  

Сверхнизкие ипотечные ставки предлагают разные застройщики. Скажем, в новостройках группы «Самолет» тем, у кого ребенок родился после 1 января 2018 года, предлагают взять кредит под 0,1% годовых на весь срок. Минимальный первоначальный взнос по такой программе составляет пикантные 15,1% годовых, максимальная сумма 12 млн руб., а максимальный срок его погашения 30 лет.

Например, если у вас есть 1,8 млн руб., которые вы готовы потратить на первоначальный взнос, вы можете выбрать квартиру за 12 млн руб., взяв на оставшиеся 10,2 млн руб. кредит. Выплачивать за него вы будете чуть меньше 28,8 тыс. руб. в месяц на протяжении следующих 30 лет. Поскольку ставка по кредиту низкая, за весь срок его пользования переплата составит лишь 154,2 тыс. руб. То есть, взяв у банка на покупку квартиры в новостройке 10,2 млн руб., вернуть ему нужно менее 10,36 млн руб.

Похожее предложение есть у ГК ФСК совместно с «Московским кредитным банком», только ставка еще ниже – 0,01% годовых. Остальные условия те же – наличие недавно рожденного ребенка, кредит до 12 млн руб., который нужно погасить не более чем за 30 лет. Первоначальный взнос тоже указан красиво – от 15,01%. Поскольку что в этом, что в предыдущем случае процентная ставка за пользование ипотекой сверхнизкая, ежемесячный платеж при тех же условия будет меньше буквально на четыре сотни рублей – 28,4 тыс. руб.

А за весь срок кредита вы дополнительно выплатите банку всего лишь 15,4 тыс. руб. (только вдумайтесь в эту сумму!).

Возникают столь шоколадные условия не от щедрости  души банка – он свое в любом случае получит. Просто получит не от ипотечника, а от застройщика. Зачем это нужно застройщику – отдельная тема, главное – дольщик не будет в накладе.

 

Ипотека с ежемесячным взносом в 50 руб.    

Самую странную программу предлагают в ЖК Wow, что на границе ЮАО и ЮВАО, обещая, что ежемесячный платеж будет меньше стоимости буханки хлеба – около 50 руб. Такие условия предлагает девелопер «Страна девелопмент» совместно со Сбербанком. Наличие детей в данном случае не важно: такой кредит дадут всем.

Если взглянуть на условия этой программы, ничего уникального не видишь. Наоборот, по сравнению с другими спецпрограммами банков и застройщиков они совсем не интересы, и проигрывают даже льготной ипотеке. Согласно этой программе:

  • ставка по ипотеке составляет 10,5% годовых;
  • кредит дается сроком до 30 лет;
  • первоначальный взнос от 20%.

Так откуда же берутся сверхмаленькие платежи? А дело вот в чем. Ипотечный кредит по такой программе делится на две части – траншами. К слову, по аналогичной схеме застройщикам дают проектное финансирование (то есть, кредиты на строительство новостроек). А тем, кто хочет возвести частный дом своими силами, порциями дают льготную ипотеку.

  • Размер первого транша можно выбрать на свое усмотрение, а минимально возможный – всего 5 тыс. руб. Допустим, вы выбрали именно минимум. В этом случае именно 5 тыс. руб. банк сразу перечислит на счет эскроу, после того, как вы заключите с застройщиком договор долевого участия. И именно на эту, уже перечисленную банком часть, тут же начнут начисляться проценты. Если считать, что эту сумму дольщик взял в ипотеку сроком на 30 лет, то ежемесячный платеж составит  менее 50 руб.

То есть, ежемесячный платеж будет сопоставим со стоимостью бюджетной буханки хлеба.

  • Однако как только подойдет срок ввода новостройки в эксплуатацию (а в ЖК Wow это случится в IV квартале 2023 года), на счет эскроу должен поступить второй транш, равный остатку одобренного кредита. А по сути – почти полной его суммы, ведь 5 тыс. руб. в его размере – это капля в море. И ежемесячный платеж тут же станет совсем другим.

 

Выгодно ли брать ипотеку со сверхмаленьким ежемесячным платежом

Каким именно станет платеж после ввода новостройки в эксплуатацию? Давайте подсчитаем.

Для удобства сравнения предположим,  что ипотечный кредит берется на те же 10,2 млн руб., что и в предыдущих примерах. Сколько именно будет выплачено в качестве первоначального взноса в данном случае не важно: на июль 2022 года минимальная стоимость квартиры в ЖК Wow составляет 14 млн руб., так что в требование выплатить сразу не менее 20% с таким кредитом уложимся в любом случае.

  • По первому кредитному траншу к моменту ввода дома в эксплуатацию непогашенными останутся более 4,9 тыс. руб. Их тоже добавим к 10,2 млн руб., взятых в долг.
  • Поскольку из 30 лет, отведенных по максимуму на погашение кредита, к моменту ввода новостройки в эксплуатацию 1,5 года будут уже истрачены, получится, что ипотека на основную часть суммы берется на 28,5 лет.
  • Ставка по ипотеке остается той же – 10,5% годовых.

Учитывая все эти условия, ежемесячный платеж по ипотеке после ввода ЖК Wow эксплуатацию станет около 94 тыс. руб.

То есть,  ежемесячный платеж будет в 2000 раз больше, чем до сдачи дома, и в 3,3 раза больше, чем у других застройщиков с интересными ипотечными программами.

И главное – за весь срок погашения кредита только в качестве процентов нужно будет отдать банку более 21,9 млн руб. Напомним, что по программам других застройщиков, которые предлагают ипотеку со ставками 0,01%, переплата составляет не более 15,4 тыс. руб.

Иными словами, при ипотеке с начальными ежемесячными платежами по цене буханки хлеба, вернуть банку нужно будет почти в 1500 раз (!!!) больше, чем в случае с другими привлекательными ипотечными программами.

 

Кому полезны ли программы с низкими платежами, если потом за них придется выплатить в тысячу раз больше

Так в чем же выгода, спросите вы? Да лишь в одном – если есть необходимость зафиксировать за собой квартиру в новостройке, временно не имея возможности оплачивать ежемесячные взносы в полном объеме. Такое случается, например, если другой собственной квартиры нет, жилье нужно снимать, и существенная часть текущих доходов тратится именно на аренду. В этом смысле выплаты по ипотеке разумно отсрочить.

Но тут тоже есть два нюанса.

  • Во-первых, чтобы, начав выплачивать крупные платежи по ипотеке, сразу же переехать в новую квартиру из съемного жилья, квартира в новостройке должна быть с готовой отделкой. Жить «в бетоне» и параллельно делать ремонт вряд ли кому понравится.
  • А во-вторых и главных, полновесные ежемесячные платежи по такой ипотечной программе начнутся в IV квартале 2023 года, когда ЖК Wow введут в эксплуатацию. А дольщикам передавать квартиры застройщик планирует начать в июле 2024 года. Плюс еще несколько месяцев уйдет на оформления права собственности, после чего реально можно будет переехать. Так что нужно быть готовым к тому, что почти год придется одновременно выплачивать и полновесные ипотечные взносы, и арендную плату. Потянете?