Дискуссия «Жилой квадрат. Настоящее и будущее рынка недвижимости», на которой эксперты оценивали перспективу покупательской активности на фоне новых, недоступных для многих, ипотечных ставок, прошла в непростое для прогнозов время. На момент встречи страна уже почти месяц жила с новой ключевой ставкой и подтянувшимися вслед за ней ипотечными ставками, еще не начался оптимистичный откат рубля, но при этом пошли новости о том, что часть девелоперов замораживает активность на стройплощадках, аккумулируя ресурсы на объектах высокой стадии готовности. Нормативные акты, касающиеся льготных ипотечных ставок, еще были на стадии подписания. В такой ситуации неопределенности в «Доме на Брестской» на площадке ГБУ «Мосстройинформ» собрались урбанисты, девелоперы, представители проектных, строительных, финансово-кредитных организаций и инжиниринговых компаний, чтобы обсудить перспективы стабилизации рынка недвижимости, новые ипотечные ставки и эффективные меры поддержки государства. Эксперты признали, что альтернатива классической ипотеке есть, но развитие альтернативных инструментов зависит от того, будут ли предприняты соответствующие меры господдержки.
Собравшихся волновал один вопрос: «Что в обозримом будущем произойдет с рынком недвижимости?». Его, на правах модератора, честно признав, что «живем в эпоху перемен, такой исключительной ситуации на рынке ещё не было» и адресовала коллегам эксперт рынка недвижимости Дина Назарова.
Вступая в дискуссию, директор bnmap.pro Сергей Лобжанидзе отметил, что в силу инертности рынка недвижимости и с учетом того, когда начались основные события, и была изменена ключевая ставка, показательными будут результаты марта, который обещает стать очень интересным. Эксперт отметил, что до 10 марта был нетипичный ажиотаж, сменившийся позднее охлаждением спроса. И это типичное поведение покупателя в кризис.
«В марте эскроу-счета еще будут наполняться за счет февральских сделок и периода ажиотажа, а в апреле, когда придет время регистрировать мартовские договоры уже по новым ипотечным ставкам, на основании которых поступают средства на эскроу-счета, возникнут определенные трудности, поскольку объем подписанных договоров будет меньше», — предполагает эксперт.
Неприятной приметой времени стала минимальная статистика сделок формата trade in – когда квартира в новостройке приобретается через продажу на вторичном рынке.
Председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков попытался нарисовать портрет типичного для сегодняшнего московского рынка недвижимости покупателя. Эта группа делится на два сегмента. Большая часть – те, кто уже решил первостепенные проблемы с жильем.
«Их запрос связан либо с приобретением дополнительной инвестиционной недвижимости, либо для детей, либо с жильем в другом, чаще всего, южном городе», – отметил Алексей Расходчиков.
Изменение ипотечных ставок больно ударило по другой группе покупателей – тех, кто через ипотеку приобретает первую и единственную квартиру.
«Люди, не удовлетворенные состоянием своего жилья, в большинстве своем не осилят ипотеку, у них не будет средств на первоначальный взнос. – отметил Расходчиков. – Из-за высоких ипотечных ставок и цен типичная молодая семья не может купить квартиру ни в Москве, ни в Петербурге, ни в Тюмени».
По мнению этого эксперта, классическая ипотечная схема себя исчерпала. Решить жилищный вопрос помогут не столько низкие ипотечные ставки, сколько иные меры поддержки государства, уже существующие в некоторых регионах: возможные компенсации и региональные программы реновации. Большой потенциал Алексей Расходчиков видит и в формате льготной аренды и социального найма. По мнению спикера, для определенной категории этот механизм может оказаться эффективнее ипотеки. И, если приложить определенные усилия, он, в отличии от ипотечных ставок, не будет зависеть от величины ключевой ставки. Но для его развития нужна господдержка.
Эти предположения подтвердил главный архитектор проектов Chapman Taylor Камран Джумаев, рассказав про набирающую популярность концепцию «Build-to-Rent» – появление ЖК, изначально возводимых для аренды. Целевая аудитория таких проектов — студенты, молодые специалисты и семьи, еще не накопившие на первоначальный взнос или заинтересованные в данное время в жилье в конкретной локации. Например, арендующие квартиру рядом с офисом на время контракта.
Коммерческий директор ГК «РКС девелопмент» Александр Коваленко оптимистично рассчитывает на снижение цен на вторичное жилье. По его мнению, при сохранении сегодняшней ключевой ставки это станет возможным за счет выхода на вторичный рынок большого объема квартир, на которые нельзя будет получить кредит по льготной ипотечной ставке. Получатся своеобразные ценовые ножницы, цена на «вторичку» станет привлекательнее, чем на новостройки. Цифровые показатели дельты между ипотекой на новостройки и ценой на объекты на вторичном рынке будут зависеть от величины ключевой ставки.
«Если ключевая ставка резко опустится, и людям будет по силам оформить ипотеку в новостройке под 10-15% годовых, то вторичный рынок будет дорогой», — предупреждает эксперт.
Руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ Людмила Кабкова считает, что в отличие от прежних кризисов, сейчас участники рынка недвижимости довольно спокойно смотрят в будущее, так как большинство застройщиков заранее разработали антикризисный план. А горизонт планирования покупателей – год-два, после чего многие рассчитывают, что ключевая ставка снизится и можно будет оформить рефинансирование по более выгодной ипотечной ставке.
В целом участники встречи отметили, что, безусловно, рынок недвижимости столкнулся с нетипичными вызовами и пройти этап турбулентности без поддержки государства невозможно. То, что эти меры разрабатываются и анонсируются, безусловно, вселяет оптимизм. Уверены эксперты и в последующем снижении ключевой ставки.
