Ипотека является одним из важнейших финансовых инструментов для приобретения квартиры, если не хватает собственных средств. Последние 1,5 года, благодаря программе льготной ипотеки, количество выданных ипотечных кредитов в Москве било рекорды, но с внесением изменений в программу в середине этого года проценты по кредиту выросли. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал преимущества и недостатки ипотечных кредитов при приобретении квартиры на территории старой Москвы на текущий момент.
Ипотека отличается от ряда других кредитов тем, что для ипотеки требуется залог и в его роли, как раз, выступает приобретаемая квартира. При этом квартира оформляется в собственность сразу при совершении сделки и заключении ипотечного кредита, а не после выплаты всего кредита. Но тут нужно, конечно, учитывать, что банком могут накладываться определенные ограничения, к примеру, на перепланировку. Также нужно будет согласовать с банком продажу квартиры, но это вполне нормальная, распространенная практика.
Обслуживание ипотечного кредита, разумеется, является делом серьезным и требует определенной дисциплины. Нужно более четко планировать финансовые потоки, чтобы вносить ежемесячные платежи и при этом, чтобы оставались средства на жизнь. Также, ипотека обычно берется на долгий срок, 10-15 лет. При определенной экономии и возможности аккумулирования средств, многим заемщикам удается погасить кредит досрочно – для этого необходимо учитывать условия банка для досрочного погашения, чтобы не оплачивать штрафы.
В конечно итоге, все эти меры служат, чаще всего, важной цели – улучшение жилищных условий. В течение выплаты кредита возможно проведение улучшений в квартире, в отличие от арендованной, где нужно будет согласовывать любой шаг. Другим преимуществом ипотеки являются фиксированные ежемесячные платежи, которые не будут меняться, что облегчает финансовое долгосрочное планирование. В случае аренды квартиры стоимость аренды может меняться, так как она остается на усмотрение арендодателя. А в конце срока ипотеки, у покупателя остается в собственности квартира – актив, который он / она может использовать по собственному разумению.
Важным элементом ипотеки является то, что банк, по сути, заинтересован в том, чтобы заемщик оставался платежеспособным и продолжал обслуживать кредит. Поэтому многие банки, в случае затруднений у заемщика сначала предлагают возможности реструктуризации или рефинансирования ипотеки, чтобы снизить финансовую нагрузку.
Рассмотрим теперь на цифрах, как работает ипотека. Для примера возьмем потенциальное приобретение среднестатистической двухкомнатной квартиры комфорт-класса в пределах зоны от Третьего транспортного кольца до МКАД.
Прежде всего, следует начать с первоначального платежа. Стандартной практикой является первоначальный платеж в размере хотя бы 20% от общей стоимости квартиры. Этот порог является рекомендуемой величиной во многих развитых странах. Он, по сути, свидетельствует, может ли заемщик аккумулировать достаточно денежных средств для обслуживания кредита в последующем. Также стоит отметить, что, чем больше внести в рамках первоначального взноса, тем, как правило, меньше будет процент по ипотеке.
Итак, среднестатистическая двухкомнатная квартира на рынке новостроек с учетом перечисленных условий имеет площадь 54,9 кв. м и в среднем стоит 14,5 млн руб. (разброс бюджетов от 7,3 до 29,3 млн руб.). Таким образом, первоначальный платеж составит 2,9 млн руб., а сумма кредита – 11,6 млн руб. В качестве срока кредита возьмем средние 15 лет. При таких условиях средняя ставка по ипотеке сейчас составляет порядка 8,05% (без учета различных программ субсидирования). В результате получается, что средний ежемесячный платеж составляет 109 тыс. руб. Если брать кредит на 20 лет, то платеж уменьшится до 95 тыс. руб.
Сумма кажется достаточно большой, но на рынке много различных предложений квартир. К примеру, можно подобрать квартиру на первичном жилом рынке с рассматриваемыми параметрами стоимостью 10 млн руб. (площадь квартиры – около 47 кв. м), с отделкой. В данном случае ежемесячный платеж при сроке кредита в 20 лет составит 65,7 тыс. руб. в месяц.
Если рассматривать покупку квартиры больше как долгосрочный актив, то, например, ежемесячное обслуживание ипотеки при покупке однокомнатной квартиры площадью 31 кв. м и стоимостью 8 млн руб., тоже с отделкой, составит порядка 52 тыс. руб. Средняя стоимость аренды подобной квартиры в сопоставимом районе находится на уровне 30 тыс. руб. (чистая ставка, коммунальные платежи сверху). Таким образом, можно уменьшить ежемесячный платеж до 22 тыс. руб., и по закрытии ипотеки в собственности будет квартира, которую можно передать детям или использовать как актив на пенсии.
У всего есть свои плюсы и минусы. Аренда удобнее на краткий срок, можно снять в удобном районе, поближе к работе. Но на долгий срок ипотека хороша тем, что потом будет квартира в собственности, увеличивая капитал семьи.
Пока у Центробанка явный тренд на увеличение ключевой ставки. А это означает в ближайшей перспективе ставки по ипотеке могут еще подрасти. Поэтому, если же решение принято, то откладывать покупку не стоит.
