Льготная ипотека на строительство дома своими силами: как оформить и выгодно ли это

Кредит с господдержкой теперь можно получить не только на квартиру в новостройке. С 31 мая 2022 года доступна и льготная ипотека на строительство частного дома своими силами. Как ее получить, насколько ли она выгодна и действительно ли придется строить дом своими руками от первого и до последнего гвоздя? Разобрался портал МосДольщик.рф.

О какой льготной ипотечной программе речь

Льготных ипотечных программ так много, что в них легко запутаться. Но есть особая, сильно выделяющаяся на фоне остальных. Ей старт в последний день весны дал председатель правительства РФ Михаил Мишустин, подписав постановление №993. С этого момента кредит на особых условиях могут получить те, кто хочет построить индивидуальный дом своими силами.

  • Ставка по такой ипотеке не может быть больше 9%. Ниже – пожалуйста, это на усмотрение банков, подключенных к программе. Но выше нельзя.
  • Размер кредита не может превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн руб. для остальных регионов России. То есть, пределы те же, что и для льготной ипотеки на новостройки.

Но есть и нюансы, которые существенно отличают льготную ипотеку на строительство дома своими силами от других льготных и не льготных ипотечных программ.

Один из нюансов связан с тем, что на строительство дома дается всего один год.

Отсчет идет от даты подписания кредитного договора, а моментом завершения стройки считается дата его регистрации, то есть, постановки на кадастровый учет. Если в этот срок не уложиться, условия договора будут считаться нарушенными и ставка по ипотеке резко возрастет – до коммерческого уровня.

Чтобы выяснить другие особенности, корреспондент портала МосДольщик.рф, который в ближайшее время как раз планирует возвести загородный дом, обратился за консультацией в банк Дом.рф. Этот банк был выбран потому, что он первым заявил о подключении к новой программе и уже начал собирать под нее заявки.

 

Что означает «строить дом своими силами»

Что означает «строить дом своими силами»Несмотря на то, что программа называется льготной ипотекой на строительство частного дома своими силами, заемщиков, их домашних и домочадцев мешать собственным руками бетон и самостоятельно возводить стены никто не заставляет. Как пояснили в банке Дом.рф, к работам или хотя бы части работ вполне можно привлечь подрядчиков. Но если по иным загородным программам специалистов нужно выбирать лишь из аккредитованных банком  компаний, в случае с льготной ипотекой таких ограничений нет.

  • Можно привлекать любых строителей и даже не обращать внимания на то, как они оформлены – как ИП, ООО или просто бригада отдельных физических лиц.
  • Но, конечно, можно строить и реально своими руками – если есть уверенность в своих силах, способностях и возможностях выиграть на самостоятельной стройке если не во времени, то в деньгах.

Любой ли дом можно построить и на любом ли участке

В постановлении правительства о введении льготной ипотеки на строительство дома своими силами никаких ограничений на расположение земельных участков, годящихся для стройки, нет. Указано лишь то, что они должны находиться на территории России. Однако банки вправе наложить дополнительные условия. Так, по правилам банка Дом.рф для строительства в Московской агломерации участок, подходящий под кредит до 12 млн руб., должен:

  • располагаться не дальше 70 км от МКАД (в этот диапазон попадает вся Новая Москва и большая часть Подмосковья);
  • быть без построек;
  • не иметь обременений.

В то же время участок вовсе не обязан предназначаться под индивидуальное жилищное строительство.

На первый взгляд, это нелогично, ведь льготная ипотечная программа разработана специально под строительство индивидуального жилого дома – этот термин в постановлении правительства встречается не раз. Однако в российском законодательстве такой тип постройки к статусу земли вообще не привязан, оно лишь вводит некоторые ограничения на параметры строения. Скажем, в статье 1 Градостроительного кодекса РФ говорится, что индивидуальный жилой дом, просто жилой дом и объект индивидуального жилищного строительства – это синонимы, означающие отдельного стоящее здание, у которого:

  • наземных этажей не более трех;
  • высота не более 20 м;
  • делить его на отдельные объекты недвижимости нельзя.

Построить дом с такими параметрами и зарегистрировать как жилой можно почти на любых участках – хоть ИЖС, хоть сельхозназначения, если на них в принципе разрешено возводить жилые постройки.

 

Как банк будет оценивать, какую сумму дать в кредит

Как банк будет оценивать, какую сумму дать в кредитПредельный размер кредита на строительство индивидуального дома своими силами четко определен условиями новой льготной ипотечной программы – до 12 млн руб. для Москвы и Подмосковья. Потянут ли такие расходы заемщики, банкиры определять умеют, запрашивая, например, сведения об официальный зарплате или данные об отчислениях в пенсионный фонд. Учтут и возраст клиента: кредит нужно погасить до 66 лет.

Однако этого недостаточно, чтобы узнать сумму ипотечного кредита. Для ее определения нужна смета на строительство дома или смета плюс стоимость земельного участка (по условиям льготной программы под стройку можно рассматривать и те участки, что еще предстоит приобрести, и включить расходы на их покупку в тот же самый кредит). Но если с расходами на участок все более-менее понятно, то с будущими затратами на строительство – не очень, особенно если возводить дом реально планируется своими силами.

Непрофессионалам легко упустить из вида какие-либо работы, неправильно спрогнозировать расходы на стройматериалы, особенно когда цены на них могут серьезно меняться, как это происходит сейчас. Чтобы минимизировать ошибки и не столкнуться с ситуацией, когда полученных в кредит денег не хватит на завершение строительства, банкиры советует привлечь к составлению сметы профильных специалистов. Это важно еще и потому, что при неправильных расчетах построить и зарегистрировать дом за один год можно не успеть. А в этом случае ипотечная ставка резко увеличится.

Скажем, согласно условиям договора с банком Дом.рф, актуальным на середину июня 2022 года, она составит уже не 9%, а 14,5%. И даже если впоследствии дом достроить и зарегистрировать, ставка назад не откатится.

 

Как банк будет выдавать деньги на строительство индивидуального дома своими силами

Сумму кредита, которую одобрит банк, разобьют на несколько траншей. Если земельного участка еще нет, траншей будет четыре.

  1. Первый – на покупку земли, на которую тут же нужно зарегистрировать право собственности и передать в залог банку.
  2. Второй – на строительство фундамента, после возведения которого нужно подтвердить завершение этого этапа, предоставив банку фотографии. А подтверждением целевого расходования денег станут чеки на покупку стройматериалов и расписки от специалистов, если те выполняли некоторые виды работ.
  3. Третий транш – на основные виды строительных работы (стены, перекрытия, кровля и пр., что на строительном сленге обычно называется «тепловой контур»), по завершению которых тоже нужно будет сделать фотоотчет.
  4. Четвертый – на оставшиеся работы (фасады, отделка и пр.). Завершением этого этапа считается постановка дома на кадастровый учет, после чего дом станет предметом банковского залога, а обременения снимут лишь тогда, когда заемщик полностью расплатиться по ипотеке.

Если участок уже имеется и его приобретать не нужно, траншей будет не четыре, а три. В остальном все то же самое.

 

Каков первоначальный взнос по льготной ипотеке на строительство частного дома своими силами

Интересный нюанс связан с первоначальным взносом, который в случае с этой льготной ипотекой не может быть меньше 20 % от стоимости строительства дома (или от стоимости строительства плюс расходов на покупку земельного участка, если его еще нет в наличии). В большинстве других программ внести этот взнос нужно сразу. Однако по льготной ипотечной программе на строительство дома своими силами все не так.

Первоначальный взнос разбивается на столько же частей, сколько траншей будет при перечислении кредитных средств заемщику.

То есть, три или четыре. Перед каждым следующим траншем нужно будет внести очередную порцию первоначального взноса на специальный банковский счет, который откроют при заключении кредитного договора, и лишь после этого очередная часть кредита поступит заемщику.

Как объяснили в банке, делается это для того, чтобы снизить финансовую нагрузку на льготного ипотечника, растянув выплаты по времени. Кроме того, такой подход организует заемщика: просрочки по погашению кредитов при таком подходе случаются реже.

 

Выгодно ли брать льготную ипотеку на строительство частного дома

Выгодно ли брать льготную ипотеку на строительство частного домаЧтобы понять, выгодна ли ипотечная программа, прежде всего нужно взглянуть на процентную ставку. Для льготной ипотечной программы на строительства частного дома своими силами она составляет 9% годовых.

Но вот парадокс: у того же банка Дом.рф есть другое предложение для тех, кто хочет обзавестись загородным домом. по ней ставка ниже, чем по льготной ипотеке: не 9%, а 8,5%.

Так есть ли в таком случае смысл связываться именно с льготной ипотекой? Все зависит от того, сколько конкретно денег потребуется на стройку, и от того, какие дополнительные риски могут возникнуть.

По программе под 8,5% строить дом самому нельзя, возводить его должны подрядчики. Причем лишь те, что аккредитованы банком. Именно подрядчику в этом случае будут перечисляться кредитные деньги, а не заемщику, как в случае в льготной ипотекой. Однако аккредитованные профессиональные строители, скорее всего, возьмут за свою работу больше. Поэтому, даже несмотря на более низкую ставку, расходы по ипотечной программе под 8,5% могут оказаться выше, чем по льготной под 9%.

Чтобы понять, как ли это, нужно самостоятельно сделанную смету сравнить с той, что составят аккредитованные банком подрядчики, и сравнить результат. Но есть один важный нюанс. В соответствии с льготной ипотечной программой под 9% построить и зарегистрировать дом нужно за 12 месяцев. Если не успеешь – ставка вырастет до 14,5%. В то время как по программе под 8,5% таких ограничений нет, строить можно сколько угодно долго. Поэтому на всякий случай стоит заранее просчитать, а какие будут расходы по льготной ипотеке, если условия договора выполнить не удастся и банк увеличит процентную ставку.

И лишь сравнив все эти расчеты можно понять, насколько в вашем конкретном случае выгодна та или другая программа и брать ли льготную ипотеку на возведение частного дома своими силами, или же переключиться на другое банковское предложение.