С 25 февраля 2022 года банки, попавшие под жесткие санкции, начали менять условия выдачи ипотечных кредитов. Портал МосДольщик.рф решил подсчитать, во что это выльется для покупателей московских новостроек.
Что мы считали
Чтобы расчеты были максимально полезными для потенциальных дольщиков, мы воспользовались следующими данными о реальных сделках в московских новостройках.
- По итогам января 2022 года по информации аналитического проекта DataFlat.ru средняя стоимость квартиры, приобретенной в новостройках Новой Москвы, составила 8,2 млн руб., а в строящихся домах в прежних границах столицы – 15 млн руб.
- По информации вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, подтверждаемой и банкирами, средний размер первоначального взноса по ипотеке – около 30%.
- Средний срок, на который выдается ипотечный кредит, по данным «Объединенного кредитного бюро Кредитистория», к концу прошлого года вплотную подобрался к отметке в 20 лет. Однако в другой стороны – реальный срок погашения ипотеки, по сведениям представителей разных банков, по-прежнему существенно меньше и один из самых небольших в мире. Он укладывается и диапазон 5-6 лет.
Таким образом, рассчитывать будем ситуацию, когда ипотечный кредит берется на покупку двух квартир в новостройках – стоимостью 8,2 млн руб. и 15 млн руб., с первоначальным взносом в 30% и сроком погашения в 6 лет.
Брать ипотечный кредит будем в банке ВТБ, где c 28 февраля базовые ставки самые высокие среди всех банков жесткого санкционного списка и составляют 15,3%. Также будет использовать данные о предыдущих ставках в том же банке в 2022 году.
Старая Москва: плюс 2 млн руб. к расходам на квартиру за 15 млн руб.
Для квартиры в строящемся доме стоимостью в 15 млн руб. тридцатипроцентный взнос – это 4,5 млн руб. Такая сумма у клиента должна быть изначально, чтобы совершить сделку, а оставшиеся 10,5 млн руб. нужно взять в ипотеку.
- При ставке в 10,3% за шесть лет ипотечник выплатит банку около 14,1 млн руб.
- При ставке в 11,3% та же сумма составит 14,5 млн руб.
- Если ставка увеличивается до 15,3%, сумма возрастает до 16,1 млн руб.
Таким образом, те, кто сейчас возьмем ипотеку, заплатят за ее погашение на 2 млн руб. больше по сравнению с теми, кто получил кредит в начале 2022 года.
Если же ипотечный кредит не погашать досрочно за 6 лет, а выплачивать все 20 лет, что в среднем указаны в ипотечном договоре, разница составит уже 8,9 млн руб.: общая сумма выплат будет 33,7 млн руб. против 24,8 млн руб.
Новая Москва: плюс млн руб. к расходам на квартиру за 8,2 млн руб.
Тридцатипроцентный первоначальный взнос за квартиру в новостройке Новой Москвы, средней стоимостью в 8,2 млн руб., – это примерно 2,5 млн руб. На оставшиеся 5,7 млн руб. требуется взять ипотечный кредит.
- При ставке в 10,3% за шесть лет ипотечник выплатить банку около 7,7 млн руб.
- При ставке в 11,3% та же сумма составит 7,9 млн руб.
- Если ставка увеличивается до 15,3%, сумма возрастает до 8,7 млн руб.
Таким образом, те, кто сейчас возьмем ипотеку на среднестатистическую квартиру в новостройке Новой Москвы, заплатят за ее погашение на 1 млн руб. больше по сравнению с теми, кто получил кредит в начале 2022 года.
Если же ипотечный кредит не погашать досрочно за 6 лет, а выплачивать все 20 лет, разница составит уже 4,8 млн руб.: общая сумма выплат будет 18,3 млн руб. против 13,5 млн руб.
Иными словами, по новым ипотечным ставкам, действующим в банке ВТБ с 22 февраля 2022 года:
-
за кредит на среднестатистическую квартиру в новостройке старой Москвы в зависимости от срока погашения придется заплатить на 2-8,9 млн руб. больше, чем раньше,
-
а за аналогичный кредит на квартиру в Новой Москве – на 1-4,8 млн руб. больше.
Но главная проблема даже не увеличивающихся расходах, а в доходах. Можете ли вы в нынешних условиях с уверенностью сказать, что в ближайшие 6-20 лет ваши доходы останутся стабильными и не уменьшатся? Если нет, наверное, с решением об ипотечном кредите спешить пока не стоит. Есть и еще одна причина, чтобы не торопиться: сами банкиры не теряют надежды, что увеличение ипотечных ставок – мера временная. И если они правы и проценты вновь откатятся вниз, будет обидно платить больше за то, что другим обойдется дешевле.
