как меняется доступность жилья в Москве

Квартира — хоть та, что еще только строится, хоть та, что уже готова, — удовольствие недешевое. Копить на нее придется годами (или годами выплачивать ипотечный кредит, если расплачиваться за жилье заемными деньгами). Но на сколько именно растянется этот процесс? Отчасти ответить на вопрос помогает индекс доступности жилья. В том, что это такое и о чем он может поведать, разбирался портал МосДольщик.рф.

Как меняются доходы москвичей?

как меняются зарплаты в Москве

Индекс доступности жилья — это показатель, определяемый как соотношение суммы, которую требуется потратить на недвижимость, к уровню регулярных доходов. Начнем с доходов. Они могут быть самыми разными и получаться любыми способами, например от размещения средств на банковских депозитах или от сдачи жилья в аренду. Однако чаще всего основным, а то и единственным источником является заработная плата. Поэтому для подсчета индекса используют лишь ее.

По данным Росстата, средняя ежемесячная зарплата, начисляемая работающим москвичам, в последние три года лишь росла, увеличившись с I квартала 2015 года до I квартала 2018 года почти на 35% и достигнув 79,3 тыс. руб. Но это усредненные данные по Москве, в разных отраслях финальные суммы будут разными. Скажем, в сфере гостиничного бизнеса и предприятий общественного питания средний уровень начисляемой зарплаты сейчас составляет  48,7 тыс. руб.; у тех, кто занимается сделками с недвижимостью, — около 63 тыс. руб.; в строительстве — 83,3 тыс. руб.; у работников системы здравоохранения — 90,4 тыс. руб.; а скажем, у тех, кто производит лекарственные препараты, — 136,3 тыс. руб.

Средняя зарплата москвича с  I квартала 2015 года до I квартала 2018 года выросла почти на 35%

Поскольку доходы очень разнятся, для каждой отрасли можно посчитать индивидуальный индекс доступности жилья, но остановимся на общем для города значении. Как уже говорилось, сейчас среднемосковская начисляемая зарплата составляет 79,3 тыс. руб. Но для подсчетов будем использовать не всю эту сумму, а ту ее часть, что получают «на руки», то есть остаток после вычета налога на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого составляет 13%. Получится 69 тыс. руб. Лишь эти средства можно потратить на любые приобретения, в том числе и на покупку недвижимости.

динамика зарплаты в Москве

Источник данных: Росстат

 

Как меняются цены на новостройки Москвы?

как меняются цены на новостройки Москвы

Если зарплаты москвичей лишь растут, то со средними ценами на столичное жилье ситуация обратная. По данным fedstat.ru (это один из агрегаторов данных Росстата, в котором статистика представлена в удобном для пользования виде), за три последних года относительный средний ценник на вторичную недвижимость снизился на 10,9% — со 188,1 тыс. руб./кв. м по итогам I квартала 2015 года до 168,5 тыс. руб./кв. м на конец I квартала 2018 года.

Цены на вторичное жилье в Москве за три года упали на на 10,9%, а на новостройки — на 5,4%

С новостройками ситуация немного иная. Относительные средние цены на них вышли на точку минимума в I-II кварталах 2016 года и держались примерно на этом уровне вплоть до конца 2017 года, а затем начали расти, прибавив за I квартал 2018 года 6,7% (по сравнению с IV кварталом 2017 года).

Одна из причин — повысившийся интерес покупателей к более качественным и дорогим проектам, что неудивительно на фоне роста средних зарплат москвичей. Застройщики отреагировали на это самым естественным образом — вывели на рынок несколько проектов бизнес-класса (на протяжении последних лет таких почти не появлялось).

Вторая причина связана с тем, что Москва стала активно пополняться новостройками лишь два-три года назад (до этого основной объем жилого строительства приходился на Подмосковье). Большинство новостроек, вышедших тогда на рынок, было сравнительно бюджетным (это видно по резкой отрицательной динамике цен в I-II кварталах 2016 года), но за прошедшее с тех пор  время часть объектов успела дорасти до финальных стадий строительства, на которых цены максимальные.

Оба этих фактора привели к тому, что за три последних года в целом относительные цены на новостройки снизились лишь на 5,4%, то есть вдвое меньше, чем на вторичное жилье, — со 173,7 тыс. руб./кв. м в I квартале 2015 года до 163,8 тыс. руб./кв. м в I квартале 2018 года. В итоге сейчас на столичном рынке сложилась уникальная ситуация, когда средние цены на квадратный метр на новостройки и на вторичном рынке почти сравнялись, составив соответственно 163,8 тыс. руб./кв. м и 168,5 тыс. руб./ кв. м.

динамика цен на недвижимость в Москве

Источник данных: fedstat.ru

Становится ли жилье в Москве доступнее?

Используя данные о средних ценах на недвижимость и средних зарплатах, посчитаем, как за три последних года менялась доступность жилья. Индекс доступности определяется как отношение стоимости недвижимости к доходам. Доступность вторичного жилья за последние три года улучшилась на 27%. Если откладывать абсолютно всю зарплату, то на сбор средств на квартиру площадью 40 кв. м потребуется 8 лет и 1 мес. (в I квартале 2015 года тот же период составлял 12 лет и 3 мес.).

Индекс доступности вторичного жилья Москве

период Сколько копить на квартиру в 40 кв. м
2015 год
I квартал 12 лет 3 мес.
II квартал 11 лет 2 мес.
III квартал 11 лет 9 мес.
IV квартал 10 лет 1 мес.
2016 год
I квартал 10 лет 5 мес.
II квартал 9 лет 7 мес.
III квартал 10 лет 2 мес.
IV квартал 8 лет 9 мес.
2017 год
I квартал 10 лет 2 мес.
II квартал 9 лет
III квартал 9 лет 6 мес.
IV квартал 8 лет 1 мес.
2018 год
I квартал 8 лет 1 мес.

 

За три года жилье в Москве стало доступнее почти на 30%

Время накопления на новостройку за три года уменьшилось на 29,4%. Теперь, чтобы набрать средств на среднестатистическую будущую квартиру в строящемся доме, понадобится 7 лет и 9 мес. (против 11 лет и 4 мес. в I квартале 2015 года).

Индекс доступности столичных новостроек

период Сколько копить на квартиру в 40 кв. м
2015 год
I квартал 11 лет 4 мес.
II квартал 10 лет 1 мес.
III квартал 10 лет 9 мес.
IV квартал 9 лет 9 мес.
2016 год
I квартал 9 лет 2 мес.
II квартал 8 лет 1 мес.
III квартал 8 лет 8 мес.
IV квартал 7 лет 6 мес.
2017 год
I квартал 9 лет 9 мес.
II квартал 8 лет
III квартал 8 лет 5 мес.
IV квартал 7 лет 2 мес.
2018 год
I квартал 7 лет 9 мес.

 

Сколько на самом деле придется копить на квартиру?

сколько ждать новоселья

Индекс доступности жилья наглядно демонстрирует, что купить квартиру в Москве становится все проще и быстрее. Но относиться к нему нужно как общему тренду, а не как к показателю, который говорит о реальном сроке накопления на жилье в каждом конкретном случае. Причина в том, что при подсчете индекса учитывается абсолютно вся зарплата, а на текущую жизнь (оплату жилья, еду, транспорт, учебу, лечение, развлечение и пр.) не остается ни копейки. Понятно, что такая ситуация в реальности невозможна и по меньшей мере 30% доходов уйдет на другие нужны. То есть реальный срок накопления увеличится на те же 30%.

Но есть и хорошие новости.

Во-первых, в одиночку квартиру — хоть вторичную, хоть будущую, то есть в новостройке, — приобретают редко. Как правило, это семейная покупка, а в классической семье работают как минимум двое. Если оба получают ту же среднюю зарплату, то при всех прочих равных условиях копить на квартиру они будут вдвое меньше.

Во-вторых, индекс доступности жилья рассчитывается на основании средних цен на недвижимость. За точку отсчета принята некая условная квартира в 40 кв. м, которая на вторичном рынке сейчас стоит в среднем 6,7 млн руб., а на первичном — 6,5 млн руб. Но это лишь обобщенные значения. Реальность может быть иной. Так, согласно базе ЦИАН цены на вторичные квартиры таких габаритов в Новой Москве начинаются от 3,5–3,6 млн руб., а в старых границах столицы при желании можно найти варианты от 3,9 млн руб. Поскольку это почти вдове дешевле, чем среднестатистическая квартира, то и на сбор средств на нее уйдет на 50% меньше времени.

Что касается новостроек, то в них ценник на будущие квартиры площадью 40 кв. м в Новой Москве начинается от 3,6–4 млн руб. (есть и дешевле, но к ним нужно относиться с настороженностью: с этими объектами может быть не все в порядке), а в прежних границах города — от 4,3–4,4 млн руб. А это на 32,3–44,6% меньше среднестатистических цен.

Но это далеко не самые дешевые квартиры в новостройках. При подсчете индекса доступности мы исходили из 40 кв. м, а в строящихся дома есть предложения гораздо меньшей площади. Скажем, в ЖК «Солнцево Парк», что в Новой Москве продолжает строить ГК «ПИК», есть 20-метровые студии по 2 млн руб. А например, в ЖК «Level Амурская», который компания Level Group возводит неподалеку от станции метро «Черкизовская», есть предложения площадью 19 кв. м за 3,3 млн руб. Если таких габаритов достаточно, накопление средств пойдет еще быстрее. При той же средней зарплате с учетом, что 30% средств пойдет на текущие расходы, на это потребуется около 5 лет. Чтобы сказать точнее, нужно исходить не из средней зарплаты по городу, а из индивидуального размера доходов. А таких данных статистика не знает, зато о них прекрасно осведомлен каждый, кто планирует приобрести недвижимость.