Недвижимость или золото

«Храните ваши деньги…» в недвижимости или драгоценных металлах, хочется добавить вслед за героем одного известного фильма. И то и другое в современных российских условиях актуально и наименее рискованно. Рассуждаем, как сохранять средства выгоднее — купить квартиру или золотые слитки

Снижение курса рубля, повышение ключевой ставки ЦБ и другие драматические события февраля-марта 2022 года подстегнули многих россиян к покупке недвижимости. Так люди спасают свои накопления. Одновременно с этим в России увеличились продажи драгметаллов, государство даже отменило НДС на покупку золотых слитков для физических лиц. Оба актива — недвижимость и золото — считают защитными. Разбираемся, что выгоднее покупать прямо сейчас для сохранения средств.

Что происходит с золотом

Начнем с драгметаллов. Золото — тихая гавань для инвесторов во все времена, традиционный защитный актив во время потрясений в экономике (определимся, что рассматриваем физическую продажу золота, то есть в монетах или слитках, а не биржевую).

Текущие цены. Летом 2020 года купить золото на площадке Лондонской ассоциации рынка драгметаллов (LBMA) можно было за $2 тыс. за 1 унцию (это текущий исторический максимум). С тех пор цена снижалась и составляла к началу 2022 года около $1,8 тыс. Однако на фоне событий на Украине стоимость желтого металла заметно укрепились — на середину марта купить золото уже можно за более чем $1,9 тыс. Некоторые эксперты чересчур оптимистично прогнозируют, что цены за унцию в перспективе нескольких лет могут подняться до $3–5 тыс.

Важно: тенденции для инвесторов. С 9 марта в России отменили НДС на покупку золотых слитков для физических лиц (ранее при покупке золотого слитка в банке покупатели выплачивали налог на добавленную стоимость (НДС) товара в размере 20%). Таким образом государство хочет стимулировать граждан инвестировать в драгоценные металлы, а не в покупку валюты. Банки в начале марта уже столкнулись с высоким спросом на покупку золота в слитках.

При каких обстоятельствах цены могут упасть. Цены на золото постоянно реагируют на рыночную конъюнктуру. Самое драматическое падение курса золота произошло в 1975–1976 годах, когда цены рухнули на 50% (с $195 до $105 за 1 унцию). Что интересно: падение цен началось почти сразу после того, как в США разрешили физическим лицам покупку золота. К тому же золото имеет тенденцию к снижению стоимости на фоне повышения ключевой ставки ФРС США. А такие планы, как известно, у американского регулятора есть.

Что происходит с недвижимостью

Продолжим разговор про недвижимость. Количество договоров долевого участия, то есть сделок с новостройками, в Москве выросло (февраль к январю) на 37%, со вторичным жильем — на 44%. Это говорит о высочайшем спросе россиян на недвижимость на фоне международной эскалации. Люди считают, что недвижимость поможет им сохранить деньги.

Текущие цены. На февраль-март 2022 года цены на вторичное жилье в Москве находятся на максимуме — более 250 тыс. руб. за 1 кв. м по индексу «Индикаторы рынка недвижимости». В феврале зафиксирован самый резкий с 2014 года рост средней стоимости 1 кв. м на рынке новостроек комфорт-класса. За месяц «квадрат» подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Метриум».

Важно: тенденции для инвесторов. С 2014–2015 годов рынок недвижимости в Москве рублевый. Это означает, что все ипотечные кредиты и сделки проводятся в рублях. В исторической перспективе (с начала 1990-х годов, когда жилье стало рыночным товаром) рублевые цены планомерно росли, прекращая положительную динамику в моменты кризисов 1998, 2008, 2014–2015 годов. Обратная ценовая картина наблюдается в долларах — с каждым витком падения рубля пропорционально снижается и стоимость жилья в долларах. Важно: за счет стимулирования потребительского спроса и восстановления экономики рублевые цены на жилье возвращались к росту уже в течение года после кризисных явлений. Прямо сейчас в России вновь вводятся меры антикризисной поддержки строительной отрасли, одной из который будет и льготная ипотека.

При каких обстоятельствах цены могут упасть. Инвестиционный аналитик Артем Цогоев называет несколько ключевых триггеров, которые могут повлиять на существенное (до 40% в рублях) снижение цен на московскую недвижимость. Это: 1) глубокие системные экономические проблемы в стране; 2) взлет ставок по ипотеке до 20%; 3) массовые увольнения людей и безработица; 4) рост просрочки по ипотеке до 15–20% (сейчас просрочка менее 1%). Большинства из перечисленных элементов в текущих условиях не наблюдается. Текущие цены на высоком уровне будут поддерживаться инфляцией и высокими ценами на стройматериалы (это означает высокую себестоимость строительства).

Мнение эксперта

Ирина Ушакова, старший директор отдела инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия:

– В условиях неопределенности в экономике главной задачей для инвестора является поиск надежного актива с целью минимизации рисков, поэтому недвижимость остается популярным и привлекательным объектом для инвестиций с целью сохранения капитала, особенно в России, где сохраняется волатильность обменных курсов.

 

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и золото

Оба актива — золото и недвижимость — защитные, консервативные, обладающие высокой надежностью. В идеале для сохранения средств необходимо покупать и золото, и недвижимость. Недвижимость как актив требует от инвестора большей осмысленности и вовлеченности: необходимо понимать, что делать с квадратными метрами. Один из главных аргументов сохранения денег в недвижимости — «квартира останется в собственности». Согласитесь, это всегда действует успокаивающе.

Однако именно золото больше подходит под определение «ленивый бизнес». Это просто кусок металла, который лежит в сейфе. Тем не менее, на наш взгляд, этот актив также имеет существенные риски по потере стоимости, связанные с международной обстановкой.

  Плюсы Минусы
Золото Низкий (относительно недвижимости) порог входа (купить можно от 1 г)

 

Стоимость привязана к твердым валютам, аналог покупки долларов или евро

 

Риски, затраты на хранение

 

Дефицит слитков (ряд российских заводов может находиться под санкциями)

Недвижимость Возможность использования для собственных нужд (проживание)

 

Вариативность получения дохода (аренда, перепродажа)

Высокий порог входа (высокие цены, недоступная ипотека), необходим рыночный анализ перед покупкой

 

Низкая доходность от аренды (до 5%), капитализация в рублях (выход из актива не ранее чем через пять лет)

 

Мнение эксперта

Николай Казанский, управляющий партнер ООО «Коллиерз Интернешнл»:

— Золото и недвижимость — это два типа твердых активов, которые часто используют в качестве альтернативных инвестиций для фундаментальной диверсификации финансовых активов, таких как акции и облигации, или защиты от инфляции. При этом при выборе объекта для инвестиций в первую очередь стоит учитывать текущие реалии, от которых напрямую будет зависеть потребительская стратегия.

Тем не менее качественный ликвидный объект недвижимости, как жилой, так и коммерческой, является не только надежным способом сохранить деньги в моменте, но и позволяет получать стабильный пассивный доход. Более того, как мы наблюдали в течение последних лет, качественная недвижимость максимально устойчива к кризисным моментам.

 

Автор: Игнат Подкова

От редакции: материалы статьи носят информационный характер и не являются прямой инвестиционной рекомендацией