Эксперты не раз предупреждали, что популярность льготной ипотеки еще принесет массу проблем. По их мнению, они проявятся в ближайшие годы, когда часть заемщиков, взявших кредиты на новостройки на вроде бы выгодных условиях, не сможет своевременно расплатиться с банками и перейдет в разряд должников. Что делать, если попадешь в такую ситуацию? Как при отсутствии денег не потерять квартиру и все же погасить кредит? Об этом, в частности, шла речь на «Ипотечном марафоне» – масштабном мероприятии, которое прошло 19 августа 2021 года.
Стоит ли ипотечным должникам играть в прятки с банкирами
Проблемы с погашением ипотечного кредита, как правило, возникают тогда, когда у заемщика резко ухудшается финансовая ситуация. Например, он теряют работу или появляются какие-то серьезные проблемы, срочно требующие крупных сумм денег – например, на оплату медицинских услуг. Расплачиваться за ипотеку становится попросту нечем. Однако прятать голову в песок в такой ситуации – самая неудачная стратегия.
Диана Сорк, адвокат, член правления Международной конфедерации обществ потребителей:
«Не надо бегать от банкиров. Не надо отключать телефон, не отвечать на звонки и письма. Не надо скрываться – это лишь усугубляет ситуацию. Что же надо? Надо общаться с банком – возможно, часть проблем можно будет решить прямо сейчас».
- Первое, о чем можно попросить банк – об отсрочке в погашении кредита. Да, потом за эту отсрочку начислят проценты и придется платить больше. Но это позволит не лишиться квартиры и выгадать время, чтобы найти новые источники доходов.
- Еще один вариант – попросить банк о реструктуризации долга. Как правило, речь о том, чтобы растянуть выплаты на более длинное время, зато уменьшится ежемесячный платеж. Да, суммарно вы заплатите банку больше, чем изначально планировали, зато погашение кредита станет более комфортным. Во многих ситуациях это неплохой выход из ситуации.
- Третье, что нужно сделать – наконец-то прочитать внимательно свой ипотечный договор. Возможно, в нем предусмотрена страховка как раз на такие ситуации. Хотя, конечно, договор – и ипотечный, и любой другой – нужно тщательно изучать заранее, до его подписания. И если вы раньше этого сделали, с момент возникновения проблем с кредитом тщательно ознакомиться с договором – самое время.
- В самой критической ситуации, если доходов нет и не предвидится, стоит подумать о продаже квартиры, находящейся в залоге. И этот момент тоже нужно обсудить с банком. Потому что речь не о том, что банк сам будет реализовывать имущество скрывающегося должника, а о так называемой управляемой продаже.
Мечтают ли банкиры продать вашу залоговую квартиру
Одна из причин, по которой ипотечники-должники до последнего оттягивают встречу с банкирами, связана вот с чем. Им кажется, что представители банков спят и видят, как бы продать залоговую квартиру. Но это совсем не так.
Эльман Мехтиев, президент Национального объединения профессиональных коллекторских агентств:
«Реализация долгового имущества – это такой же кошмар для банка, как и для дольщика. Поэтому, как правило, банк прибегает к этому способу в самом крайнем случае».
Бизнес любого банка в получении процентов за выдаваемыми им деньги, а не в продаже того, под залог чего были выданы финансы. Поэтому взыскивать с неудачливого ипотечника долг в судебном порядке банк будет лишь в крайнем случае, то есть, когда должник не выхолит на связь очень долго. По закону для этого достаточно и 90 дней просрочки, однако на практике, как утверждает Эльман Мехтиев, меньше чем через полгода банкиры в суд обращаются крайне редко, рассчитывая, что ипотечник проявится и проблему удастся решить как-то иначе.
К слову, даже если квартиру все-таки придется продавать, чтобы покрыть ипотечные долги, намного разумнее это делать иначе, с активным участием самого должника. Сейчас многие банки соглашаются на так называемые управляемые продажи, при которых продать квартиру можно гораздо быстрее, чем по схеме реализации залогового имущества, и по более высокой цене, приближенной к рыночной. Тогда полученной суммы может хватить не только на погашение долгов перед банком, но часть средств останется у должника на собственные нужды.
Да, квартира должника в этом случае будет потеряна, но дополнительных сверхрасходов не возникнет. Если же должник-ипотечник будет скрываться, его долги будут разрастаться как снежный ком.
Диана Сорк привела пример, как из-за того, что должник долго прятался а банкиров, а затем от суда, сумма его долга по ипотеке, изначально составляющая 4 млн руб., с учетом задолженностей, штрафов и других расходов увеличилась в 5,5 раз – до 22 млн руб.
Мифы о единственном жилье и ипотечниках-невидимках
Попадая в сложную ситуацию, ипотечники вместо того, чтобы разобраться в законодательстве, успокаивают себя разнообразными мифами.
Первый и самый опасный миф – должники полагают, что если жилье единственное, его нельзя изъять по закону
Отчасти это так, но не в том случае, когда под залог единственного жилья взят ипотечный кредит. Если собственник такой квартиры игнорирует погашение ипотечного кредита, по суду такое жилье изъять будет можно. Более того: как поясняет Эльман Мехтиев, изъять это жилье можно будет даже тогда, когда в нем зарегистрированы несовершеннолетние или другие иждивенцы. Поэтому если не пытаться решить проблему с долгом, остаться без жилья вполне реалистично.
Второй миф – если ипотечник-должник игнорирует обращение банкиров, то его долг не растет, а если не реагирует на судебные повестки, дело без его присутствия рассматриваться в суде не будет
Это не так. Подписав ипотечный договор, заемщик согласился с его условиями, и при отсутствии платежей долг будет лишь нарастать. Подкорректировать ситуацию можно лишь, общаясь в банкирами. С судом та же история. Неявка на процесс одной из сторон (в данном случае – ипотечника) не означает, что суд не состоится. Он состоится, при этом высказать свою точку зрения, которая сможет повлиять на судебное решение, должник не сможет, потому что попросту не явится на процесс.
Тренажер для будущего ипотечного
Проблемы с погашением ипотеки возникают не только у тех, у кого резко падают доходы или возникают важные непредвиденные расходы. Они могут появится у тех, чьи средства вроде бы позволяют гасить кредит без проблем, но кто на привык задумываться о тратах и может израсходовать все имеющееся на спонтанные покупки. Проверить, не относитесь ли вы к этой категории, стоит еще до подписания ипотечного договора.
Михаил Котюков, заместитель министра финансов РФ:
Разумный размер ежемесячного ипотечного платежа нужно посчитать каждому для себя. Примерно четвертая часть бюджета – это в зоне, что называется, допустимого риска. Больше – это уже, достаточно трудно для, наверное, любой семьи будет, если из текущего бюджета нужно будет отдавать третью часть или даже еще больше. Поэтому в пределах 25% если будет платеж составлять, наверное, с этим платежом можно справиться».
Однако даже платеж в 25% от ежемесячных доходов может быть некомфортным. Чтобы проверить, так или это в вашем случае, Михаил Котюков советует в течение нескольких до принятия решения об ипотеке месяцев откладывать такую сумму, например, на сберегательный счет, откуда изъять деньги в любой момент на так-то просто. Если после уменьшения доходов на такой процент вы не заметите неудобств в вашей привычной жизни, то и регулярные выплаты по ипотеке к ним, скорее всего, не приведут.
Если же из-за отсутствия части средств ваш привычный образ жизни сильно ухудшиться, возможно, стоит взять ипотеку на более длительный срок, с более низким ежемесячным платежом. Или вовсе отказаться от ипотеки. В конце концов нулевой шанс стать ипотечным должником ест лишь у того, у кого ипотечного кредита нет вообще.
