Продай, купи и не плати: как изменят налоги при сделках с жильем

Чтобы не платить 13%-ый налог при продаже квартиры, нужно либо иметь двух и более детей, либо подождать от трех до пяти лет в зависимости от некоторых нюансов. Однако скоро ситуация может кардинально измениться. В конце октября 2022 года в Госдуму внесен законопроект, который полностью освободит от уплаты НДФЛ существенное количество продавцов жилья. Но для этого должны быть соблюдены несколько условий. Каких именно – рассказывает портал МосДольщик.рф.

Кто уже сейчас может не платить налог при продаже квартиры

Согласно ныне действующему в России законодательству, при продаже квартиры или любого другого жилья необходимо задекларировать полученный доход, а также уплатить с него налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Но в некоторых случаях этого можно не делать.

Если не вдаваться в детали, ситуация такая:

  • налог не начисляется вовсе, если квартиру продала семья с двумя и более детьми;
  • через три года после начала владения квартирой НДФЛ не нужно будет уплачивать тем, у кого продаваемое жилье – единственное;
  • в большинстве остальных ситуаций придется подождать пять лет.

Кто уже сейчас может не платить налог при продаже квартиры

Как правило, момент начала владения совпадает с датой регистрации права собственности. Особый случай – жилье, приобретенное в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Его в собственность можно будет оформить не раньше, чем дом достроят и передадут дольщикам. А это может произойти и через год, и через два, и через три, а порой и позже, после заключения ДДУ. Чтобы не ставить покупателей строящейся недвижимости в неравные условия по сравнению с покупателями вторичного жилья, для них законодатели сделали исключение. Для дольщиков момент начала владения приняли за дату полной оплаты по ДДУ. Поэтому в некоторых случаях сразу после ввода дома в эксплуатацию и получения собственности они могут продать квартиру безо всяких налогов.

Как законодатели предлагают изменить систему уплаты налога при продаже квартиры

В конце октября 2022 года на рассмотрение Госдумы поступил интересный законопроект, корректирующий статью 217-1 Налогового кодекса РФ.

Его авторы предлагают не взимать с продавцов жилья НДФЛ вне зависимости от срока владения.

Но коснется это послабление лишь тех, кто сразу после продажи квартиры (и уже точно не позже конца апреля следующего после продажи года) приобретет другое жилье. Причем это может быть как квартира на «вторичке», так и в новостройке, которая еще только строится.

Сделки, когда одно жилье продается для того, чтобы тут же приобрести другое, называются альтернативными. Таких на рынке недвижимости подавляющее большинство. Поэтому под налоговое послабление могут попасть многие продавцы жилья.

Но есть нюансы. Законопроектом предполагается, что для освобождения от уплаты НДФЛ помимо обязательной покупки другого жилья нужно выполнить еще ряд условий, причем одновременно:

  • проданное жилье должно быть единственным;
  • новая жилплощадь должна быть больше и дороже проданной (причем учитывается не рыночная стоимость, которая указывается в договоре купли-продажи или ДДУ, а кадастровая);
  • кадастровая стоимость проданной недвижимости должна быть не больше 50 млн руб.

Как законодатели предлагают изменить систему уплаты налога при продаже квартирыЕсли хотя бы одно из этих условий не соблюдено, оплачивать 13%-налог от доходов, полученных при продаже квартиры, все же придется.

Освободят ли от уплаты налога тех, кто продает квартиру в новостройке по переуступке права требования

То, что новое налоговое послабление коснется покупателей новостроек, из законопроекта следует однозначно: новую квартиру можно приобрести и в строящемся доме, по ДДУ. Но может ли та квартира, которую продают (именно у нее, собственно, и обнуляется НДФЛ), находиться в новостройке?

Продать ее по договору купли-продажи нельзя: дом еще строится, и квартира как таковая еще не существует ни де факто, ни де юре. Реализовать ее можно лишь единственным способом: переуступить права требования по ДДУ. Такая сделка называется цессией, но о ней в законопроекте ничего не сказано. Впрочем, возможно, это уточнение еще появится, ведь документу еще предстоит пройти три чтения в Госдуме. Портал МосДольщик.рф будет следить за ситуацией.

Освободят ли от уплаты налога тех, кто продает квартиру в новостройке по переуступке права требования