Итоги первого месяца весны на рынке новостроек Москвы ждали с опаской: даже руководство страны озаботилось проблемой дисбаланса между объемами строящего жилья и скоростью его продажи. А что произошло на самом деле?
Старая Москва: на рынок дорогого жилья вернулись покупатели
Если взглянуть на мартовские данные по сделкам в новостройках старой Москвы, увидишь, что практически по всем параметрам они обогнали не только значения февраля 2023 года (что было сделать совсем не сложно из-за очень существенной просадки в начале нынешнего года). Гораздо важнее, что они почти полностью опередили март прошлого года.
Тут нужно сделать одну ремарку о том, а корректно ли вообще вести сравнение с мартом прошлого года или же массив данных за этот месяц лучше вынести за скобки. Специальная военная операция началась в конце февраля прошлого года. Поэтому с марта 2022 года, на первый взгляд, должна была наблюдаться резкая просадка в сделках, что могло бы сделать этот месяц нерепрезентативным и неудачным для сравнения.
Но на самом деле просадка началась лишь в апреле, а в марте прошлого года, напротив, активность сделок в новостройках лишь увеличилась, выросла по сравнению с февралем. А все потому, что рынок недвижимости инертный, внешние факторы на нем отображаются не сразу. А также потому, что между фактическим подписанием ДДУ и датой его регистрации в Росреестре (а именно с этого момента по российскому законодательству договор считается заключенным) может пройти несколько недель. То есть договор долевого участия, подписанный в одном месяце, легко может попасть в аналитику лишь следующего месяца. Все это говорит о том, что сравнивать первый месяц весны 2023 года с аналогичным периодом прошлого года и можно, и нужно.
Вернемся к новостройкам старой Москвы. Если взглянуть на среднюю стоимость сделки по ДДУ как в абсолютном выражении (за всю квартиру сразу), так и в относительном (за каждый квадратный метр), можно заметить, что она обогнала те же показатели за 2022 год, а данные за февраль 2023 года превысила довольно значительно – почти на 8%, если измерять целыми квартирами. Может сложиться впечатление, что и сами квартиры за первый месяц весны подорожали столь радикально. Что на самом деле произошло, объясняют в аналитической компании DataFlat, данными которой активно пользуется портал МосДольщик.рф.
Александр Пыпин, сео DataFlat:
«В марте 2023 года рост средней цены в зарегистрированных сделках в новостройках старой Москвы был обусловлен оживлением продаж жилья бизнес и элитного классов. По этой же причине снизилась и доля сделок с ипотекой: в сделках с дорогим жильем доля ипотеки ниже, чем с дешевым».
Таким образом, главный результат марта – в высокоценовой сегмент рынка столичных новостроек вернулись покупатели, что само по себе явление позитивное.
Новая Москва: цены сделок снижает уходящая ипотека от застройщиков
В Новой Москве, где среди многоквартирных новостроек проектов бизнес-класса единицы, а элитных нет вовсе, ситуация совсем иная. За последний месяц средняя стоимость совершенных сделок упала примерно на 3%. Но тут опять своя хитрость. Произошло это не потому, что снизились цены как таковые, а потому, что изменилась структура ипотечных сделок (а их в Новой Москве, в отличие от Москвы старой, стало еще больше).
Напомним, что еще совсем недавно балом правила так называемая ипотека от застройщика. По ней ипотечные ставки были наименьшими (вплоть до совсем смешных 0,01% на весь срок кредитования). Однако в качестве своеобразной платы за доступ к ним квартиры продавались по более высоким ценам – порой дороже на 20-30%. Что отражалось и на данных за среднюю проданную квартиру.
Теперь таких ипотечных схем стало существенно меньше, что моментально отразилось и на ценах совершенных сделок. А с мая 2023 года они могут исчезнуть вовсе: Центробанк уже объявил, что с этой даты будет осуществляться жесткий контроль над ипотекой с околонулевыми ставками.
Но даже и без этих программ ипотека в Новой Москве отрабатывает себя хорошо, что видно по сильно увеличившемуся за последний месяц количеству заключенных ДДУ. Хотя до уровня марта 2022 года им, конечно, еще очень далеко.
«В Московском регионе в целом мартовское оживление рынка произошло за счет запуска новых программ ипотеки, рассрочек, скидок, окончания годовых вкладов с высокими процентами, снижения интереса к зарубежной недвижимости на фоне ослабления курса рубля», – резюмирует Александр Пыпин.
