Ипотека к кэшбэком, по которой почти моментально возвращают 15% от стоимости квартиры в новостройке, выглядит крайне заманчиво. Но сэкономят ли те, кто воспользуется этой программой? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Что такое ипотека с кэшбэком
Ипотека с кэшбэком – это новый вариант ипотеки от застройщиков, который приходит на смену не поощряемой Центробанком ипотеке с околонулевыми ставками. Пока ее предлагает лишь она девелоперская компания, зато самая крупная в Москве – ГК ПИК. Схему назвали «Кэшбэк 15%», работает она так.
- Дольщик выбирает квартиру в новостройке и решает приобрести ее с помощью ипотечного кредита с кэшбэком.
- На счет банка (какого именно – указывает девелопер) вносится как минимум 15% от стоимости квартиры. Больше – можно, меньше – нет. Впоследствии эта сумма будет использована в качестве первоначального взноса по ипотеке.
- Далее выбирается банк, который выдаст ипотечный кредит. Он может быть любым из работающих с ГК ПИК (совсем не обязательно именно тем, куда уже перечислена сумма за первоначальный взнос).
- После того, как будет одобрена ипотека, с застройщиком заключается договор долевого участия (он же ДДУ), где в числе прочего прописывается использование ипотеки с кэшбэком.
- Как только ДДУ пройдет регистрацию в Росреестре (а это обязательный шаг, снимающий риск двойных продаж), а на счет эскроу, привязанный к этому договору, поступят ипотечные деньги, дольщику вернут кэшбэк в размере 15% от стоимости квартиры. То есть, вернут либо весь первоначальный взнос, если он внесен по минимуму, либо его часть.
Учитывая, что квартир дешевле 5 млн руб. в Москве почти не встречается, 15% – это как минимум 750 тыс. руб.
Потратить эту сумму можно как угодно: хоть на первые выплаты по ипотеке, хоть на любые другие нужны.
Ценовые хитрости ипотеки с кэшбэком
Поскольку возврат средств происходит быстро, схема с кэшбэком очень похожа на ипотеку без первоначального взноса – а такие варианты Центробанк не поощряет даже больше, чем ипотеку с околонулевыми ставками. По данным регулятора, заемщики, которые берут ипотеку без первоначального взноса, наименее дисциплинированы. У них чаще, чем у остальных, возникают просрочки платежей, а иногда они и вовсе перестают гасить кредиты. Что развитию банковского бизнеса не способствует.
Но одно дело – повышенные риски для банков, и совсем другое – выгода для самих заемщиков. Ведь на первый взгляд в ипотеке с кэшбэком она кажется вполне солидной. А как на самом деле? Посчитаем.
В качестве примера возьмем ЖК Vangarden – новостройку класса комфорт, которую ГК ПИК возводит на западе Москвы в районе Очаково-Матвеевское. Предположим, что мы хотим приобрести двухкомнатную квартиру площадью 62 кв.м в корпусе, который обещают заселить до лета 2024 года. Стоит 17,8 млн руб.
Но дальше начинаются сюрпризы. Столько за нее хотят лишь в том случае, если покупатель не будет пользоваться ипотекой и вся необходимая сумма у него уже есть. Во всех остальных ситуациях за ту же самую квартиру запросят больше.
При ипотеке с кэшбэком за квартиру запросят на 23% больше базовой цены
- Наименьшее увеличение, до 18,2 млн руб. (примерно на 2,2%) произойдет тогда, когда дольщик захочет воспользоваться расширенной ипотекой с господдержкой, она же – льготная ипотека на новостройки. Напомним, что по базовой программе лимит кредита по такой программе для Москвы составляет 12 млн руб., но в данном случае он выше). Такую ипотеку дают под 7,7%, а минимальный первоначальный взнос составляет 15%.
- А вот наибольшее увеличение стоимости той же самой квартиры ожидает тех, кого заинтересует ипотека с кэшбэком. В этом случае за нее хотят уже 21,9 млн руб., то есть, на 23% больше. Остальные условия те же: ставка 7,7%, минимальный первоначальный взнос, который и становится кэшбэком – 15%.
Выгодно ли брать ипотеку с кэшбком
Сравним эти две ипотечные программы. Несмотря на то, что минимальный первоначальный взнос в процентном выражении для них одинаков (15%), из-за разницы в стоимости квартиры суммы первоначального взноса окажутся разными. Что отразится и на размере кредитов тоже.
Посмотрим, что при таких вводных удастся выгадать тем, кто воспользуется ипотекой с кэшбэком. Для начала посмотрим на ситуации, когда ипотека будет погашена за 5-30 лет. Несмотря на то, что в ипотечном договоре обычно прописывают максимально возможный срок кредита, расплатиться стараются как можно быстрее. По данным банков, до недавнего времени этот срок составлял как раз 5 лет.
Как видно из таблицы, даже несмотря на возврат первоначального взноса, те, кто воспользуются программой «Кэшбэк 15%», выплатят банку как минимум на 500 тыс. руб. больше, чем те, кто выберет другую программу.
Уменьшим срок погашения кредита и посмотрим, что это даст.
- Программа «Кэшбэк 15%» абсолютно не выгодна, если расплачиваться за кредит от трех лет и более.
- Если погасить ипотеку за один или два года, нет никакой разницы, какой именно программой пользоваться: выплаты совпадут полностью.
- Выгода от кэшбэка появится лишь тогда, если погасить кредит менее чем за шесть месяцев – а такое на практике если и встречается, то в виде большого исключения. Но даже в этом случае сэкономить удаться только 100 тыс. руб. А это меньше стоимости 0,3 кв.м той самой квартиры.
Иными словами, «овчинка» с кэшбэком точно не стоит выделки и является не более чем маркетинговой хитростью. Портал «МосДольщик.рф» в очередной раз советует: прежде, чем принимать любое финансовое решение, внимательно его просчитайте, даже если сделанное вам предложение на первый взгляд кажется очень выгодным. Ведь на практике все может оказаться совершенно иначе, как это получилось с ипотекой с кэшбэком.
Автор: Наталия ПАВЛОВА-КАТКОВА
