Главные особенности текущей ситуации — переизбыток предложения на первичном рынке, падение интереса ко “вторичке” и отсутствие инвестиционных сделок.
Наверно, один из основных трендов сегодняшнего рынка недвижимости — это довольно быстрая смена его тенденций. И то, что было аксиомой в прошлом году, сейчас ею уже не является. Причины для перемен разные — экономическая ситуация, изменения в законодательстве, ожидания покупателей и продавцов, государственные программы, как, например, программа реновации.
Вот какая картина складывается в сентябре этого года.
1. Переизбыток предложения на первичном рынке
В первой половине 2017 года предложение в новостройках Москвы приблизилось к 3 миллионам квадратных метров. По подсчетам портала ЦИАН, чтобы продать все квартиры, которые реализовывались на июль этого года в пределах Старой Москвы, понадобилось бы 33 месяца, то есть около 3 лет. На тот момент во всех жилых комплексах всего Московского региона не было куплено 230 тысяч квартир и апартаментов.
И спрос не поспевает за таким предложением. Даже несмотря на постепенное снижение цен и ставок по ипотеке, которые привели к определенному оживлению на рынке. Свою роль тут играет и тот факт, что в столице через ипотеку приобретается в среднем 30-31% жилья (в отличие от 50-70% в регионах).
В пределах Старой Москвы средние темпы продаж летом составляли 2,5 тысячи объектов в месяц, что для большинства проектов ниже, чем заложено в их финансовых моделях. Кроме того, большое количество проектов ведет к размыванию спроса между ними.
В результате на рынок выходит все больше готовых квартир, которых не распродали на этапе строительства. Еще 5 лет назад доля такого предложения составляла около 5%. На начало этого года — уже 25%. Специалисты прогнозируют — если ситуация не изменится, в ближайшие несколько лет эта цифра достигнет 50%.
И, хотя за первые 8 месяцев этого года столичные дольщики и застройщики заключили более 46 тысяч ДДУ — на 41% больше, чем в тот же период прошлого года, освоить все выставленные на продажу объемы нынешний спрос пока не может. А это — путь к стагнации рынка.
Сокращение объемов строительства в Подмосковье и, соответственно, уменьшение предложения, для стабилизации ситуации в регионе не достаточно. Основной спрос сместился в Москву, в пределы МКАД, и застройщики, ориентируясь на него, наращивают активность там.
2. Вторичный рынок теряет покупателей
В августе этого года аналитический центр Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ) провел опрос населения, который еще раз подтвердил тот факт, что первичное жилье востребовано больше, чем вторичное. 50% опрошенных сказали, что предпочтут “первичку”, в то время как предпочтение “вторичке” отдали только 16%. Еще 29% не определились и готовы рассматривать оба варианта.
За первые 6 месяцев 2017-го сделок на вторичном рынке заключено на 20% меньше, чем в тот же период 2016 года. А относительно 2014 года спрос здесь и вовсе просел более чем на 37%.
Это связано в том числе и с чрезмерными ожиданиями как продавцов, так и покупателей. Первые не могут смириться с изменившейся ситуацией на рынке и продолжают выставлять завышенные цены (на 20-25%). Не найдя покупателей при таком ценнике, многие предпочитают снимать жилье с продажи — отчасти надеясь, что осенью спрос (а с ним и стоимость) подпрыгнет в силу сезонности.
Но, во-первых, как утверждают эксперты, предпосылок для роста цен нет. Во-вторых, даже при росте спроса на вторичку нынешний покупатель не готов брать любое предложение, тем более по высокой цене. В-третьих, выросло число покупателей, которые требуют нереальных скидок от продавцов, переоценивая свою значимость на рынке и ситуацию со снижением цен.
3. Жилье перестало быть способом инвестировать деньги
Вложение денег в жилую недвижимость еще не так давно было, наверно, самым практичным способом не только сохранить, но и приумножить деньги. Сейчас ситуация изменилась — покупка квартиры в инвестиционных целях больше не выгодна.
Купить, чтобы через несколько лет перепродать? Это больше не вариант — переизбыток предложения на первичном рынке и потеря интереса ко вторичке ведет к снижению цен и трудностям с последующей перепродажей. То есть вполне реально столкнуться с таким положением дел: купил квартиру в новостройке за 5 миллионов, сделал ремонт, а продать больше чем за 4 миллиона уже не получается.
Купить, чтобы сдавать в аренду? На арендном рынке тоже очень много предложений, что ведет к снижению цен, а спроса довольно мало. Поэтому брать квартиру под сдачу, особенно брать в ипотеку, теперь невыгодно: едва ли не все вырученные деньги уйдут на выплату займа и процентов по нему. А ведь еще нужно делать ремонт, покупать мебель, технику и собственно искать арендаторов.
Поэтому сейчас довольно много квартир, купленных для аренды, пустуют, а их владельцам приходится самим платить если не ипотеку, то, по крайней мере, коммуналку. То есть о доходах речи не идет.
Об этом говорят и эксперты — в последнее время как на первичном, так и на вторичном рынке инвестиционные сделки практически отсутствуют. Покупают жилую недвижимость главным образом только “для себя”, для решения жилищного вопроса. Для инвестиций сейчас лучше подойдет коммерческая недвижимость, и то далеко не всякая.
4. Программа реновации меняет рынок
Как именно скажется программа реновации жилого фонда на рынке недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе, пока сказать сложно. Предложение жилья в Московском регионе будет расти в том числе и за счет нее тоже: как ранее сообщали столичные власти, в рамках программы в течение 15-17 следующих лет может быть построено 20-30 миллионов квадратных метров недвижимости.
Примерно половину этого объема планируется выставить на продажу, чтобы окупить расходы по переселению граждан из ветхих домов. Мэр Москвы озвучивал такие цифры — на пике реализации программы город будет строить до 3 миллионов кв.м. жилья. Это в дополнение к тем миллионам “квадратов”, которые ежегодно возводят частные застройщики.
Весьма возможны следующие варианты развития событий:
а) застройщики снизят активность и сократят объемы строительства в связи с программой — город получит значительную часть рынка (что не слишком порадует девелоперов),
б) программа реновации продлится дольше — то есть город будет вводить меньшие объемы в год.
Но и то, и другое вряд ли приведет к серьезному снижению объемов предложения.
Еще один повод для тревог застройщиков — объявленная себестоимость строительства домов по программе реновации. На прошлой неделе замминистра строительства Никита Стасишин выразил мнение, что она будет не меньше 85 тысяч рублей за квадратный метр. Подмосковные строители бьют тревогу: если в области сейчас средняя цена за “квадрат” — 65-85 тысяч рублей, то люди просто перестанут покупать жилье в Подмосковье. Рынок рухнет, действующие стройки встанут и превратятся в долгострои.
Минстрой заверил, что такого быть не должно. Потому что себестоимость — это себестоимость; цена квадратных метров в новых домах по программе реновации будет выше (хотя правила выхода на рынок “лишних” квартир еще не определены). К тому же в области одна целевая аудитория, в Москве, в рамках реновации, другая.
О том, что реновация не “перегреет” рынок, говорил на прошлой неделе и глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, в ближайшие годы город будет выводить в продажу только 200-300 тысяч квадратных метров жилья. Что на фоне общих миллионных объемов совсем немного. Фактически, на рынке просто появится новый игрок.
Но это ближайшие годы. Некоторые застройщики прогнозируют, что в более отдаленной перспективе программа реновации приведет к падению цен на “первичку” до 30%, в первую очередь, в классах “эконом” и “комфорт”, а также к значительному сокращению числа застройщиков.
Что будет с ценами
О снижении цен на недвижимость говорят многие эксперты. По данным агентства недвижимости VSN Realty, по сравнению с первым полугодием 2016-го, в первые 6 месяцев этого года средняя стоимость квадратного метра снизилась на 8-14% (в зависимости от класса жилья).
Дешевеет в том числе и бизнес-класс: за год стоимость квадратного метра просела на 10,3%, до средних значений в 207,2 тысячи рублей.
Таким образом, в среднем по рынку снижение цен составляет около 10% в год, и такая тенденция сохраняется уже второй год. Компания “Миэль” приводит следующие цифры: по итогам августа средняя цена “квадрата” в новостройках Старой Москвы достигла минимального значения за последние четыре года — 191,8 тысячи рублей.
Одновременно с этим отмечено некоторое снижение объемов предложения — правда, всего на 0,3%, однако в последние два месяца девелоперская активность в столице находится на относительно низком уровне, отмечают в “Миэль”.
Но 0,3% — это мало. Чтобы переломить ситуацию, полагают эксперты, требуется сократить объемы строительства жилой недвижимости в регионе примерно на 30-35%, но такие кардинальные изменения маловероятны.
Постепенное снижение цен, безусловно, должно подстегнуть спрос, но ведь и уровень доходов населения снижается тоже. Если снова сравнивать первые полугодия прошлого и этого года, то, по данным Росстата, этот показатель просел на 1,8%. Его восстановление до уровня 2013 года прогнозируется не раньше 2021 года. Этот факт, вкупе с переизбытком предложения, не дает застройщикам возможность повышать цены, как 2-3 года назад.
Более того, в такой ситуации, чтобы выдержать конкуренцию, застройщики все больше улучшают качество своих проектов — без значительного повышения ценников.
Таким образом, многие эксперты на рынке склоняются к тому, что цены на “первичку” и “вторичку” будут в ближайшее время идти вниз — без резких скачков, на 5-10% в год. При этом в Новой Москве и Подмосковье стоимость недвижимости опустится сильнее, чем в Старой Москве, где спрос больше по определению, а первичка будет дешеветь больше, чем вторичка. Стабилизацию ситуации ждут в 2019-2020 годах.
Другая часть специалистов предсказывает небольшое, но все же повышение цен — на те же 5-10%. Указывается, например, на то, что растет стоимость строительных материалов: поэтому в 2018-2019 годах может быть определенное повышение ценника на жилье — ведь застройщикам надо будет “отбить” эти затраты. Не стоит сбрасывать со счетов и колебания курса рубля — ослабление российской валюты также может привести к росту цен на жилье.
Кроме того, дополнительную неопределенность для застройщиков внесли новые поправки к закону о долевом строительстве. В частности, такие нормы как “один застройщик — одно разрешение на строительство”, “заморозка” 10% средств на счету. К тому же размер выплат в Компенсационный фонд дольщиков установлен на год — каким он будет после “переходного периода” и не появится ли какой-то другой институт защиты прав дольщиков, пока неизвестно. Все это также может повлиять на цены на недвижимость — но подробнее последние изменения в ФЗ-214 разберем в отдельной статье.
Когда покупать квартиру?
Здесь совет традиционный: если вопрос назрел и есть подходящие варианты — надо брать сейчас. Особенно если речь идет просто о смене одной квартиры на другую. Потому что ставки по ипотеке низки, застройщики предлагают разнообразные акции и совместные программы с банками, а присмотренное жилье может купить кто-то другой.
Если время терпит — можно подождать, но постоянно отслеживая направления рынка. В будущем году эксперты ожидают снижение и цен, и ипотечных ставок, но дать однозначный прогноз невозможно. Как говорилось выше, главный тренд — это быстрые изменения, а развитие событий зависит от многих переменных и неизвестных.
Значит, надо держать руку на пульсе — наблюдать за происходящими событиями, разбираться в них и правильно реагировать на изменения. А мы продолжаем следить за новостями и тенденциями мира недвижимости, чтобы вы были в курсе всех событий.
