почему в новостройках не бывает больших скидок

Скидки любят все, особенно если речь идет о таком дорогостоящем товаре, как квартиры. И чем больше дисконты, тем лучше. В этом году некоторые застройщики еще задолго до нового года заявили внушительные скидки – в 20-30%. Поговаривают, что некоторые готовы скостить к цене и все 50%. Вот только реальные ли это предложения? И полезны ли они? Об этом среди прочих тем зашла речь на Международном девелоперском форуме «Власть. Девелопер. Банк», который 26 октября 2022 года провела ассоциация профессионалов рынка недвижимости Repa. Портал МосДольщик.рф посетил это мероприятие, и вот что услышал.

 

Игра в угадайку

Василий Селиванов, Legenda Intelligent
Василий Селиванов, Legenda Intelligent

Большие скидки в нынешние времена профессионалов лишь удивляют. Скажем, Василий Селиванов, руководитель, холдинга Legenda Intelligent (его проекты которого широко представлены в Санкт-Петербурге, а скоро должны появится в Москве) придумал лишь единственное более-менее разумное объяснение: если проект на финальной стадии строительства и в нем остались настолько плохие квартиры, которые без мега-скидок не подать, а надо быстрее сворачивать проект. Но и в этом случае дисконты в 20%, 30%, а тем более в 50% были бы возможны лишь в том случае, если за последние 2-2,5 года (а это средний срок реализации новостройки) рынок вырос бы вдвое. А такого в 2020 – 2022 годах точно не было.

Антон Мороз, НОСТРОЙ
Антон Мороз, НОСТРОЙ

Антон Мороз, возглавляющий национальное объединение строителей НОСТРОЙ, придумал более реалистичное объяснение. Он напомнил, что пока не все новостройки возводятся по эскроу и используют для строительства банковские кредиты. Еще есть некоторая доля проектов, которые достраиваются по так называемым старым схемам (к слову, по данным Москомстройинвеста, который контролирует столичных застройщиков, на конец октября 2022 года в Москве таких около 85%), а также небольшое количество высоко рискованных новостроек из «серой зоны». Предложения с большими дисконтами могут исходить разве что от таких новостроек. Но такие застройщики, если они идут на большие дисконты, вряд ли предоставят потребителю качественный продукт, если вообще предоставят хоть что-то. Потому что построить качественно за две трети цены невозможно, а тем более – за половину.

 

Воспоминания о 2009-м

Александр Прыгунков, «Самолет»
Александр Прыгунков, «Самолет»

Однако глава НОСТРОЯ ошибся. Скидки в 30% предложила компания не из «серой» зоны, а работающая по проектному финансированию. И это, как пояснил управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков, очень плохо для всего рынка новостроек. Плохо даже в том случае, если у других застройщики так не поступают, а на объекты компании с большими дисконтами приходится лишь минимальная доли рынка. Но даже единичные случаи приводят к тому, что клиенты других застройщиков начинают дольше принимать решения о покупке, полагая, что скидки появятся и у них. Сильные коррекции рынка и большие скидки на новостройки, как напомнил господин Прыгунков, были в 2009 году, а затем в 2013-2014-м. Но сейчас совсем другая ситуация.

Иван Романов, группа ЛСР
Иван Романов, группа ЛСР

Заместитель генерального директора группы ЛСР Иван Романов тоже помнит 2009-ый, когда их компанию многие упрекали в отсутствии скидок в 20-30%, хотя они были у соседей. Но в гонке скидок победителей не бывает. У тех, кто заявлял такие дисконты, рассчитывая через короткое время отыграть в цене, не более чем через полгода стройки останавливались, а их покупатели пополняли ряды обманутых дольщиков. Сейчас столь большие сидки – это всего лишь маркетинговый ход. «Всегда можно написать цену, которой никогда не было в этом объекте, зачеркнуть ее и показать клиенту, что он якобы экономит 30%, – сказал Иван Романов. – Хотя на самом деле никакой особой экономии нет, потому что такой скидки нет. Реальные скидки, которые дают застройщики – 9-11%, но точно не 20% и более».

 

Скидки хуже нарушения сроков сдачи

Как отличить настоящие скидки на новостройки от фальшивыхМногие участники форума утверждают, что высокие скидки на новостройки нереальны еще и потому, что их не одобрят банки, которые предоставляют проектное финансирование. Но так, по словам вице-президента по развитию государственных программ банка Дом.рф Андрея Бахмутова, поступают далеко не все. По крайней мере банк Дом.рф в ценовую политику застройщиков не вмешивается и не дает запреты или разрешения на размер скидок. Однако большие дисконты Андрей не поддерживает и вообще не понимает, зачем они нужны в эпоху проектного финансирования. У застройщика не должно быть повода идти на такие дисконты, чтобы получить дополнительный приток денег на счета эскроу. Потому что даже при локальном снижении спроса банк продолжает выделять деньги на проект, что защищает и застройщика, и дольщиков. Более того. Банкиры хорошо знают, что сильнее всего влияет на финансовую устойчивость проекта. «С точки зрения процентной нагрузки даже перенос сроков сдачи оказывает эффект в разы меньше, чем снижение цен», – утверждает Андрей Бахмутов. А это значит, что даже те банки, которые могут влиять на ценовую политику застройщиков, поддерживать большие скидки тоже не будут.

Получается, что высокие дисконты застройщики не дают вовсе не от жадности. Они не полезны никому, а для дольщиков они и вовсе могут быть опасны. А чем руководствуются те единичные компании, которые их все же предлагают – большой вопрос даже для профессионалов рынка недвижимости.

девелоперский форум «Власть. Девелопер. Банк»

девелоперский форум «Власть. Девелопер. Банк»

девелоперский форум «Власть. Девелопер. Банк»

девелоперский форум «Власть. Девелопер. Банк»