Новостроек, состоящих исключительно из жилых домов, с каждым годом становится все меньше. Им на смену пришла застройка больших пространств, при которой жилье перемежается не только с социальной инфраструктурой и прогулочными зонами, без которых реализовать проект и привлечь к нему внимание покупателей практически невозможно, но и с коммерческими объектами – офисами, торговыми центрами, коворкингами, воркаутами и пр. О том, как это явление связано с переходом на счета-эскроу и влияет ли на него рост ключевой ставки ЦБ, и почему даже такая оптимизация не помогает снижать цены на новостройки, говорили на деловом завтраке «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций», который в середине февраля 2022 года провел РБК.
Крупные проекты, наполненные недвижимостью разнообразного типа – это не только дань моде и желание сделать новостройку более комфортной для проживания. Это еще и способ оптимизации расходов на строительство. Вот что об этом говорилось на мероприятии «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций».
Леонид Казинец, заместитель председателя общественного совета при Минстрое РФ, владелец и председатель совета директоров компании «Баркли»:
«Мы находимся в конце третьей четверти консолидации рынка недвижимости. Что будет дальше – понятно: останутся только крупные игроки, системные, с участием финансового банковского или квазибанковского капитала, потому что «входной билет» в любой проект становится финансово очень емким, рычаги большие, должны быть подушки безопасности и деньги стали очень длинными. То есть, доступа к дешевому быстрому капиталу сегодня на рынке девелопмента нет.
Крупные компании будут диверсифицироваться. Пойдут ли крупные застройщики в малоэтажное строительство – не знаю, хотя с 1 марта появится закон, по которому это тоже будет «долевка», и в этом смысле опыт крупных застройщиков там будет работать, хотя это немножко другой сегмент. Очень много застройщиков уже работает с рынком коммерческой недвижимости, в том числе в Москве.
Это процесс вполне объяснимый, потому что большие платежи за изменение разрешение использования земли под жилье могут компенсированы инвестициями в рабочие места.
И сейчас все застройщики, ну и мы в том числе, участвует в проектах, где создаем рабочие места через офисы, через торговлю, а иногда даже через такие экзотические истории, как инновационные парки.
Почему так происходит? Важный водораздел в этом процессе – то, что подавляющее большинство строящихся квартир строятся по новой схеме – по эскроу-счетам. Это важная вещь, это значит, что стоимость денег для застройщиков стала принципиально другой. Это другой доступ, другие деньги, они находятся под другим контролем. Это понятные вещи, о них все говорили. Все-таки счета эскроу и договоры долевого участия – это финансовый инструмент, давайте этой поймем, потому что это не прямая покупка недвижимости. Когда мы увеличиваем надежность, то обычно в финансовых инструментах сильно падает доходность.
В данном случае сильно выросла цена именно потому, что эти деньги стали сильно дороже. И это самый главный момент.
Что касается ключевой ставки, то она проявляется в двух вещах. Поскольку деньги нам выдают банки, это важно на первом этапе, когда наполнение эскроу-счетов небольшое, а финансирование идет за счет банков. Когда в банках наполнение эскроу-счетов становится большим, то деньги для банка стоят практически ноль, а дальше – как договоришься с банком. Эта ставка не сильно привязана с ЦБ, она зависит лишь от договоренности с банком по превращению нулевой входной стоимости эскроу-счетов в те деньги, которые выдает банк на проектное финансирование. Поэтому это не принципиально важно.
С ипотекой тоже, я думаю, не так страшен черт, как его малютки. Мы понимаем, что инфляция – штука волатильная, и те, что сегодня берет ипотеку дороже, чем он рассчитывал год назад, понимает, что инфляция со временем пойдет вниз, и вслед за этим моно будет рефинансировать эти инструменты риска. Если ключевая ставка падает – падет и ставка по ипотеке, и это можно финансировать и в том же банке, а если не нравится – то в другом.
Мы понимаем, что ипотека – это хороший инструмент. Ну, насколько хороший? Квартиры всегда дорожают быстрее инфляции. Я приводил пример, когда мой товарищ в середине 90-х купил квартиру на Арбате за 500 или 600 долларов за квадратный метр, а совсем недавно продал за $25 тыс./кв.м. И все, что происходило за последние 25 лет в экономике России – такой кризис, сякой кризис, инфляция – привело к тому, что она на 25% дорожала каждый год. Люди же покупают квартиру не как спекуляцию, поэтому идея о том, что даже при высокой ставке – это лучше, чем копить деньги.
Что касается цен на новостройки, как мы знаем из экономики, цена зависит не только от баланса спроса и предложения. И второе – она «поджимается» снизу себестоимостью.
Себестоимость снизу очень сильно «поджимает» не только стоимость строительных материалов (хотя это тоже очень важно), но как ни странно, в первую очередь – это действия муниципальных властей, которые все более и более жестко – и это мы видим во всех регионах, где мы работаем – требуют полного наличия социального обеспечения строящегося жилья. И это оправдано, наверное.
Мне один глава города показывал письмо из прокуратуры, где его чуть ли не линчевали. Потому что он разрешил ввести в эксплантацию дом, не полностью обеспеченный местами в детских садах. И ему прокурор «вкатал» прокурорское предупреждение, если что еще не так, то ай-яй-яй, потому что ты нарушаешь права жителей.
Поэтому глава города нам говорит: «У нас с вами есть соглашение, вы купили участок с ТЭПами (технико-экономическими показателями), сделали инвестиции в инженерную инфраструктуру, а теперь мы еще хотим школу». Мы говорим: «Но этого не было у нас в соглашении». А он говорит: «Ну, раз не было – будете строить через пять лет». Мы ему: «А ничего, что мы кредит в банке взяли, участок купили?» А он: «Ну, знаешь что? А мне зачем эти неприятности? Или школа есть, или я в прокуратуру. Поэтому или школу строите вы, или ждем, когда через пять у меня в бюджете деньги будут на эту школу». И все, и дальше тупик.
И вот эти действия муниципальных властей – правильные ли они, не правильные ли, но требования по обеспечению социальной и инженерной инфраструктурой сняли сейчас с программы «Стимул». То есть, за счет господдержки крупных проектов строить школы и детские сады сегодня нельзя. Значит, это сто процентов – затраты застройщика. И мы это видим через разные схемы, в том числе – через мини-кадастры, изменения разрешенного использования участков, платежи в бюджет и пр.
От этого деваться никуда нельзя. Если мы хотим строить объекты, мы должны их обеспечить социальной и инженерной инфраструктурой. А это отражается в цене и нигде больше. Можно не строить, мы знаем регионы, где не строят от слова совсем. То есть, есть города, где количество разрешений на строительство, выданных за последние полгода, ноль. Участки есть, экспертиза есть, а выход застройщиков на объекты – ноль.
Все это означает, что там, где строительство идет, цены по-прежнему будут расти выше инфляции».
