За год доверие к новостройкам Подмосковья, находящимся на этапе возведения, упало в пять раз. Если раньше 90% покупательского приходилось на объекты в ранней и средней степени готовности, то теперь четверо из каждых пяти выбирают дома, которые вот-вот введут в эксплуатацию, либо такие, что уже сданы. А вот на территории старой Москвы ситуация мало изменилась. Почему так и что это означает для тех, кто еще только присматривается к новостройкам?
Не хотят рисковать
Риски недостроя актуальны для любого дома, который еще только возводится. Однако отношение к этим рискам может быть разным. И стоит этому отношению поменяться, как почти моментально меняются и приоритеты при выборе новостроек. В Подмосковье опасения почитателей нового жилья существенно подстегнуло банкротство застройщиков, входящих в девелоперскую компанию Urban group: оно породило шесть десятков проблемных объектов и множество обманутых дольщиков.
А вот и результат. Если еще год назад, как следует из исследования департамента новостроек агентства «Инком-недвижимость», четверо из каждых пяти покупателей предпочитали проекты, находящиеся на стадии монтажа этажей, то к марту 2019 года фактически то же количество новых дольщиков переориентировалось на новостройки высокой степени готовности – в стадии отделки, а то и вовсе уже введенные в эксплуатацию. Одновременно втрое упал интерес к домам на стадии котлована: с 12% года назад до нынешних 4%. То есть, доверие к новостройкам, что только-только начинаются строиться, почти полностью отсутствует.
В Москве ситуация иная. Несмотря на то, что во многих проектах наблюдается перенос сроков строительства, новых проблемных объектов за последние годы не прибавилось, а большинство тех, что достались «в наследство» от прошлых времен, активно достраивается. Поэтому структура спроса в старых границах города меняется не столь значительно. Так, количество дольщиков, кому интересны почти готовые новостройки, с марта 2018 года по март 2019 года выросло лишь на три процентных пункта: с 45% до 48%. Более того: доверие к проектам на стадии котлована тоже возросло, причем чуть ли не вдвое. Если год назад на этом этапе стройки совершалось 10% сделок, то теперь их стало 18%.
К Новой Москве, которая уже несколько лет находится в столичной юрисдикции, до сих пор относятся как к некому промежуточному варианту межу Москвой и Подмосковьем. Поэтому и динамика спроса здесь тоже промежуточная. Так, к началу весны 2019 года спрос на новостройки, находящиеся на стадии монтажа этажей, а также те, что почти достроены, сравнялся: и те, и другие варианты выбирает по 40% новых дольщиков (год назад то же соотношение было 76% против 6%). А вот доверие к начальным стадиям строительства почти не изменилось. В марте 2018 года такие проекты предпочитали 21% покупателей, а теперь их стало 20%.
Брать то, что есть?
Объяснять изменение структуры сделок одним только отношением к рискам, что берут на себя дольщики, конечно, было не правильно. Есть и второй серьезный фактор, влияющий на выбор. Это распределение всего предложения в новостройках по объектам разной степени строительной готовности. Ведь если домов, которые, например, еще только-только начинают возводиться, не так много, а тех, что почти готовы, в избытке, доля сделок на раннем этапе строительства возрасти физически не может. Отчасти так и происходит, особенно в Москве и Новой Москве, где спрос и предложение идут если не нога в ногу, то очень близко друг к другу.
В Подмосковье все несколько иначе. Например, изо всех выставленных на реализацию будущих квартир, по информации «Инком-недвижимость», 60% приходится на проекты высокой стадии готовности (год назад их было всего 6%), то есть, предложение выросло в 10 раз. Спрос на проекты той же стадии тоже вырос, хотя чуть менее явно – чуть более чем в 8 раз. Предложение на стадии монтажа этажей, напортив, сократилось – в 3,5 раза (с 82% год назад до нынешних 23%). Спрос двигался в том же направлении, но более быстрыми темпами: интерес к квартирам этой стадии готовности упал более чем в 5,5 раз.
А вот на стадии котлована ситуация разнонаправленная. Предложение за год увеличилось с 12% до 17% по состоянию на март 2019 года. Спрос же упал, причем очень значительно – в три раза. Таким образом, несмотря на то, что зависимость между тем, что предлагают застройщики, и тем, что выбирают дольщики, безусловно, есть, однако возможные риски на предпочтения покупателей влияют все сильнее. И это в целом позитивный тренд, показывающий, что выбирать новостройки стали более ответственно и думать не только о сиюминутной экономии (что возможно, если дом только-только начинает строиться), но и о том, ради чего, собственно, совершается сделка. А совершается она обычно для того, чтобы в последующем в квартиру можно было заселиться. Но для этого нужно быть уверенным, что новостройку точно достоят и желательно – в срок. А это важнее, даже если за эту уверенность придется заплатить больше.
Зачем мне это знать?
Как показала статистика, новые дольщики все реже витают в облаках и при выборе будущих квартир активно учитывают те риски, которые свойственны тому или иному региону. Однако сегодняшние и вчерашние риски, о которых узнать довольно легко – это еще не все. Есть риски будущие, которые тоже иметь в виду.
Новая порция рисков в новостройках может проявиться уже через три месяца: с 1 июля лишь части объектов разрешат строиться и продаваться по нынешним правилам. Другая часть в обязательном порядке должна будет перейти на новую схему. То есть, деньги дольщиков будут аккумулироваться на счетах-эскроу, доступ к которым застройщик получит лишь тогда, когда выполнит обязательства перед своими клиентами: дома достроит и сдаст, а квартиры передаст их хозяевам. А до этого момента стройка будет вестись на заемные у банков средства (такой механизм называют проектным финансированием).
Вопрос, собственно, в том, сколько застройщиков, которым предстоит работать по-новому, успеет перестроиться, а сколько нет. Москомстройинвест регулярно напоминает, что нужно поторопиться, времени на раскачу уже нет. Однако далеко не все застройщики следуют этому совету. Тем, кто не успеет, в середине лета продажи придется приостановить. И если до сих пор эти объекты строятся в основном за счет средств дольщиков, то как только пользоваться этими деньгами запретят, стройка тоже встанет, и насколько долгой будет остановка едва ли кто скажет.
Этот риск выше для тех новостроек, которые только-только вышли в продажу и находятся на низких стадия строительства. Ведь именно таким объектам с 1 июля предстоит работать по-новому. Поэтому портал МосДольщик.рф советует сейчас быть крайне аккуратным при выборе новинок рынка новостроек и по возможности не брать на себя новые риски, справиться с которыми потом будет очень сложно.
