почему льготные ипотечники теряют по 1,6 млн руб.

Благодаря льготной ипотеке на новостройки, введенной в прошлом году в качестве одной из мер поддержки в период пандемии коронавирусной инфекции, суммарные расходы на погашение кредитов сократились по сравнению с реалиями двухгодичной давности примерно на 17%. Но в то же время они стали на 8,5% больше, чем могли бы быть, если бы сроки кредитования не увеличились на три года. Так почему же ипотеку стали брать на более долгий период?

Ставки падают, сроки растут 

По данным агентства недвижимости «Миэль» на рынке ипотечного кредитования на новостройки происходят два разнонаправленных явления.

  • С одной стороны – проценты по ипотеке падают, снизившись в прошлом году до рекордно низких 6,5% (и это не считая спецпрограмм от застройщиков, которые делают ставку еще меньше, а то и вовсе нулевой на некоторой период).
  • С другой стороны – увеличивается средний срок, на который берется кредит. Так, с 2014 года по 2020-ый он вырос на три года – с 15 до 18 лет.

Посмотрим, как эти два явления компенсируют друг друга. Для этого посчитаем, сколько всего придется потратить на погашение ипотечного кредита на новостройки, взятого в разные годы.

Как снижаются расходы по ипотеке на новостройки

Для идентичности подсчета будем считать, что кредит брался на 12 млн руб. – это максимально возможная сумма, по которой в Москве сейчас можно получить льготную ипотеку под 6,5%. Сколько именно стоит сама квартира, не так уж и важно: разницу между размером кредита и полной стоимостью по договору долевого участия дольщик внесет в качестве первоначального взноса из заранее накопленных средств. Ежегодные расходы на страхование, обязательные при ипотечном кредитовании, учитывать не будем. Для удобства подсчета будем использовать какой-нибудь ипотечный калькулятор, например, от проекта Ипотек.ру.

Пример первый

Заемщик взял кредит в 2014 году. По сведениям агентства недвижимости «Миэль», тогда средняя ипотечная ставка в столичном регионе составляла 12,5%, а ипотека в среднем бралась на 15 лет. Если расплачиваться за кредит строго по этой схеме, за весь срок кредитования получится 26,6 млн руб.

Пример второй

Кредит взят в 2018 году, когда ставка составляла 10% годовых, а средний срок – 16,5 лет. В этом случае получится 24,6 млн руб. А если бы заемщик не увеличивал срок кредитования, а остановился на те же 15 годах, вышло бы 23,2 млн руб. То есть, на 1,4 млн руб. меньше.

Пример третий

Кредит взят в 2020 году под льготные 6,5% годовых. При этом средний срок ипотеки в прошлом году составил уже 18 лет. При этих условиях на погашение кредита будет потрачено 20,4 млн руб. (вместо 18,8 млн руб., которые могли бы получится, если бы заемщик не увеличил срок кредитования по сравнению с 2014 годом).

Таким образом:

  • с одной стороны, из-за уменьшения ипотечных ставок заемщики, взявшие льготный ипотечный кредит, выиграют 6,2 млн руб. (по сравнению с заемщиками 2014 года) или 4,2 млн руб. (по сравнению с заемщиками 2018 года);
  • с другой стороны – потратят лишние 1,6 млн руб., которые возникают из-за увеличения срока кредитования.

То есть, из-за снижения ипотечных ставок финансовая выгода получится в любом случае, однако без удлинения срока кредита она была бы на 26-40% больше, смотря с каким годом сравнивать.


 

Что полезного дает увеличение срока ипотечного кредитования 

В чем вообще смысл растягивать погашение кредита на более существенный срок? Как правило, цель – уменьшение ежемесячных платежей (а обычно ипотечный кредит гасится именно с такой частотой).

Почитаем, насколько снизится регулярная финансовая нагрузка.

  • Если взять льготный ипотечный кредит на 15 лет, ежемесячный платеж составит 104,5 тыс. руб.
  • Если срок кредитования увеличить до 18 лет, то раз месяц будет вносить 94,4 тыс. руб.

То есть, ежемесячный платеж будет меньше на 10,1 тыс. руб. меньше.


И это максимально возможная разница, поскольку, напомним, мы рассчитываем ситуацию, когда льготная ипотека берется на максимальную по этой программе для Москвы сумму – 12 млн руб. Если сумма кредита будет меньше, то и разница в ежемесячных платежах тоже будет меньше.

 

Брать или не брать — вот в чем вопрос

Теперь вопрос: стоят ли уменьшение ежемесячных трат на 10 тыс. руб., а то и меньше, роста будущих расходов в 1,6 млн руб.? В большинстве случаев, наверное, нет. Так почему же по мере снижения ипотечных ставок кредиты берут все на более долгий срок?

По мнению портала МосДольщик.рф, это означает, что в ипотечное кредитование вовлекаются лица все с меньшим и меньшим доходом. А поскольку максимальный ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% от суммарных семейных доходов, банки при одобрении кредита увеличивают срок кредитования, чтобы «вписаться» в эти рамки.

Но банк – это банк, у него свои способы снижения рисков. А у заемщика на плачах должна быть своя голова. Как мы увидели, даже при максимально возможной сумме льготного ипотечного кредита разница в ежемесячных платежах составит лишь 10 тыс. руб. И если эти дополнительные 10 тыс. руб. являются критичными для кошелька, может, стоит задуматься, а потяните ли вы кредит вообще? Ведь ипотеку нужно не только получить, но и потом погасить. Иначе велик шанс, что с будущей квартирой, ради которой кредит и брался, придется расстаться, чтобы погасить долги. А оно вам надо?