Будущие квартиры в новостройках не обязательно приобретать поштучно. Сделки можно совершать оптом, с целым пулом строящихся квадратных метров. Кого интересуют такие приобретения и что именно покупается, подсчитали специалисты аналитической платформы bnMAP.pro.
Доля оптовых сделок в сегменте квартир премиум-класса в Москве в 2,2 раза выше, чем в сделках с элитными квартирами. Кроме того, именно жилье премиум-сегмента высоко востребовано у юридических лиц. Так, выяснилось, что по итогам 2018 года в квартирах премиального класса доля лотов с участием в сделках юридических лиц в 2,3 раза больше, чем доля лотов, купленных с участием физических лиц. В то же время апартаменты премиум-класса демонстрируют совсем другие тенденции: здесь оптовых сделок в 8,2 раза меньше, чем в сегменте элитных апартаментов, совокупная доля оптовых сделок здесь в целом по итогам года осталась незначительной.
Физических лиц, участвующих в сделках с апартаментами премиум-класса, в 8 раз больше, чем юрлиц. При этом средняя цена 1 кв. метра квартир и апартаментов премиум-класса в столице составляет 494,4 тыс. руб.
Элитные квартиры также более востребованы у физлиц, а доля оптовых сделок с участием юридических лиц не превышает 17%. Активность юридических лиц в 4,6 раза ниже, чем граждан.
А вот элитные апартаменты практически полностью реализуются с участием юридических лиц – их доля в таких сделках превышает 70%. Напомним, что по итогам 2018 года средняя цена 1 кв. метра на рынке элитных квартир и апартаментов составляет 847 тыс. руб. за 1 кв.м.
Высокая активность инвесторов – а оптовые сделки, заключаемые чаще всего юридическими лицами, стоит рассматривать именно как инвестиционные – в то же время не сводит к нулю интерес к ипотеке со стороны физлиц. По данным bnMAP.pro, в 2018 году около 16% (падение на 2 процентных пункта по сравнению с 2017 годом) сделок с лотами премиум-класса были совершены с привлечением ипотечного кредита, а в элитном сегменте доля ипотеки составила 28% (рост по сравнению с 2017 на 6 процентных пунктов). Также стоит отметить, что с помощью ипотеки приобретали как квартиры, так и апартаменты. Доля ипотечных сделок, по сравнению с 2017 годом, в сегменте элитных апартаментов выросла на 4 процентных пункта, элитных квартир – на 6%. В премиум-классе рост в апартаментах составил лишь 1 процентный пункт, а в квартирах – снизился на 3 процентных пункта.
Зачем мне это знать?
Активность оптовых покупателей на рынке новостроек напрямую отражается на специфике договоров, которые заключают в тех же объектах обычные дольщики. Ведь оптовые сделки – это, как правило, сделки инвестиционные. Их цель в последующем либо продать будущие квартиры подороже, либо сдать их в аренду. Желающих заработать на аренде пока не очень много, потому что срок окупаемости при такой схеме, как правило, превышает десятилетие, а в самых дорогих сегментах растягивается еще значительнее. Поэтому куда чаще инвестиционную стратегию основывают на дальнейшей перепродаже будущих квартир в новостройках.
Пока дом не введен в эксплуатацию, совершить такую сделку можно лишь по договору переуступки права требования. Поэтому чем больше в новостройке предлагается именно таких вариантов сделок, тем больше в ней было инвестиционных покупок. А чем чаще в таких договорах фигурируют юридические лица, тем выше была доля оптовых покупок.
И вот тут есть один интересный момент. Если юридические лица, совершающие оптовые покупки новостроек, профессиональные инвесторы либо при выборе инвестиционных объектов активно пользуются консультациями специалистов, переуступать свои права на будущее жилье они, скорее всего, будут именно в тот момент, который принесет им максимальную прибыль. Иными словами, по мнению портала МосДольщик.рф, это означает, что новым покупателям (кто примет на себя право требования на будущую квартиру) рассчитывать на дальнейший значительный прирост цен в той же новостройке не стоит: все «сливки» уже сняты.
