В последнее время, выбирая себе новое жилье, люди все чаще предпочитают квартиры в новостройках. Почему вторичный рынок проигрывает борьбу за покупателя?
Текущая ситуация на рынке недвижимости такова, что у вторички стало больше минусов, чем плюсов. И даже главные ее преимущества – возможность сразу заселиться в дом и избежать рисков недостроя – нивелируются современной спецификой первички.
Минусы
1. Старое жилье
При покупке квартиры в достаточно старом доме придется столкнуться с износом инженерных сетей, устаревшими планировками (маленькие кухни, узкие коридоры, совмещенный санузел), неприглядными подъездами. И если до определенной степени привести в порядок собственную квартиру еще можно, то весь дом – не в пример сложнее, если вообще возможно.
2. Необходимость ремонта
Из пункта 1 с неизбежностью следует и пункт 2 – необходимость ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить с отделкой и сразу вселиться нее, не думая о состоянии жилья, то во вторичном жилье все зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае дело обойдется минимальным косметическим ремонтом – подклеить обои, заменить старый кран, а в худшем – придется столкнуться со скрытыми дефектами, которые на этапе покупки не видны: текущая сантехника, проблемы с электропроводкой, общий износ здания. Словом, чем старше дом, тем больше вероятность затрат.
3. Неблагоприятное окружение
Во-первых, старым домам зачастую не хватает современного благоустройства – те же неухоженные и тесные подъезды, дворы, “захваченные” машинами и так далее. Во-вторых, “разношерстные” соседи: если в новостройках чаще всего селятся люди примерно одного класса, то в доме, которому уже много лет, почти наверняка придется столкнуться с абсолютно случайным социальным окружением.
4. Юридические проблемы
Это, пожалуй, одна из самых важных проблем со вторичной недвижимостью. Когда у квартиры сменилось несколько владельцев, сложно гарантировать юридическую чистоту такого жилья. Есть риск, что где-то в предыдущих сделках могли ущемить права несовершеннолетних или недееспособных людей, которые могут претендовать на эту недвижимость; квартира продается по поддельным документам или кто-то из наследников не заявил о своих интересах. Словом, жилье с “историей” может обернуться проблемами для нынешнего владельца. По некоторым данным, каждая десятая сделка на вторичном рынке влечет за собой судебные разбирательства.
5. Переоценка стоимости
Да, “вторичка” может быть дешевле новостройки. А может быть и дороже. Потому что, во-первых, ее хозяева всегда хотят получить за свою недвижимость больше, чем она стоит (по мнению экспертов, сейчас вторичное жилье в среднем переоценено на 15-20%). Во-вторых, покупка квартиры в строящемся доме на стадии котлована обойдется дешевле, чем приобретение готового жилья.
6. Ипотека дороже
Сейчас ставки по ипотеке на новостройки и на готовое жилье практически сравнялись: например, в Сбербанке на начало сентября базовая ставка на оба вида недвижимости составляет 9,5%. Да, банки зачастую предлагают займы на покупку вторичной недвижимости без каких-либо условий или ограничений. Но на новостройки часто действуют различные акции – так, в том же Сбербанке ипотеку на строящееся жилье сейчас можно взять под 7,4% годовых.
Плюсы вторичного жилья
1. Большой выбор
“Вторички” на рынке, безусловно, больше, чем новостроек. И есть из чего выбрать – от маленькой и старенькой хрущевки до просторной и новенькой квартиры в доме, недавно введенном в эксплуатацию. Ведь понятие “вторичное” жилье не обязательно автоматически равнозначно “старому”.
2. В любом районе
Пункт, логично вытекающий из предыдущего. Большой выбор вторичной недвижимости означает, что покупатель может найти себе жилье в том районе, в котором ему нужно – рядом с работой или родственниками, поближе к зеленым зонам или к интересующей инфраструктуре.
Кстати, об инфраструктуре. Зачастую в плюс вторичке ставят то, что она находится в районах с развитой инфраструктурой, в отличие от новых домов, которые появляются едва ли ни в “чистом поле”. Но сейчас это уже не столь весомый аргумент: много новостроек возводится в обжитых районах, где есть все, что нужно. И все чаще застройщики предлагают покупателям не просто новый дом, но жилой комплекс с богатой инфраструктурой – от школ до больниц, от торговых центров до спортивных объектов.
3. Жилье дешевле
Жилье в центре города всегда дороже, но “вторичка” в центре стоит значительно дешевле, чем “первичка” – порой в разы. Впрочем, большое предложение новостроек, конкуренция между застройщиками и спад покупательской способности населения привело к снижению цен на строящееся жилье. Так что ценники у “первички” сейчас тоже во многих случаях вполне доступны.
4. Торг уместен
Этот “плюс” вызван как раз-таки оттоком спроса к первичному жилью. Спрос на вторичное жилье значительно снизился, и собственники, которым надо продать квартиру, готовы торговаться и предлагать скидки. Поэтому цена, заявленная в объявлении о продаже или в базе риелтора, далеко не окончательная. Причем сегодня торговаться можно не на десятки, а на сотни тысяч рублей.
5. Все и сразу
Это, пожалуй, самый главный плюс вторичного жилья. Во-первых, оно станет вашим сразу после покупки – не надо ждать, пока застройщик закончит строительство, пока пройдут все процедуры введения дома в эксплуатацию, пока будет сделан ремонт (при покупке квартиры с черновой отделкой) и так далее. Во-вторых, исключен риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и долгостроем.
Все это так, но в нынешней ситуации на рынке недвижимости растет доля готового первичного жилья, а также доля новостроек с отделкой, что автоматически лишает вторичку ее главного “козыря”. То есть сейчас вполне можно найти готовую или практически готовую новостройку с отделкой, куда можно будет заехать сразу или почти сразу, и не тратить время и силы на ремонт.
Итого
Даже если просто сравнить количество пунктов, то минусов у квартир на вторичном рынке больше, чем плюсов. Да и плюсы на поверку оказываются плюсами только 50 на 50.
Девелоперы учли все преимущества “вторички” и новые рыночные условия. Все чаще появляются квартиры небольших площадей, чтобы снизить цены на квартиру; покупателям предлагают разнообразные скидки, акции, рассрочки, чтобы снизить нагрузку на бюджет, а сами квартиры, с учетом спроса, получают чистовую отделку – купил, въехал и живи, как во “вторичке”.
Нередко застройщики предлагают на выбор различные варианты обоев/потолков/плитки, то есть ремонт будет сделан по вашему вкусу (чем вторичка похвастаться не может). И даже если отделка типовая, она чаще всего нейтральная и понравится большинству – не надо будет ничего переделывать на свой вкус, по крайней мере, в первое время.
Отсюда и рост популярности первичной недвижимости – практически за те же деньги, а то и дешевле, покупатель получает абсолютно новую квартиру. Без “истории”, без старых коммуникаций, но с меньшим процентом годовых и большим комфортом.
И даже главное опасение всех потенциальных покупателей – долгострои и недобросовестные застройщики – становится все менее актуальным, благодаря изменившейся ситуации на рынке. И, конечно, свою роль играют новые поправки в закон о долевом строительстве, которые значительней защищают интересы граждан.
