Объемы ввода жилья все растут, спрос за ними не успевает, цены идут вниз.
Эксперты аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” составили прогноз развития рынка жилой недвижимости на ближайшие пять лет; согласно ему, в ближайшем будущем разрыв между спросом и предложением станет еще больше, и это приведет к дополнительному падению стоимости квартир.
Предложение
Объем предложения новостроек и апартаментов в столице и Подмосковье за последние несколько лет вырос примерно в полтора раза – с 4-5 миллионов квадратных метров в период между 2011-2013 годами до 7,5 миллионов на начало 2017 года. И ничто не указывает на возможное его снижение.
Даже несмотря на то, что в Московской области объемы строительства за четыре года сократились более чем на 2 миллиона кв.м., этого недостаточно для стабилизации ситуации ни в Подмосковье, ни в столичном регионе в целом. Сейчас застройщики наращивают активность в пределах Старой Москвы, где спрос на жилье больше. Только с начала этого года в районе между ТТК и МКАД предложение новостроек выросло на 12% (до 1,7 миллионов квадратных метров).
Что касается долгосрочной перспективы, то тут роль сыграет программа реновации жилищного фонда. Планируется, что в ее рамках на протяжении 15-17 лет будет построено около 20-30 миллионов кв.м. жилой недвижимости. Но программа не обязательно приведет к бурному росту предложения на рынке. Во-первых, ее реализация может затянуться и на 30, и на 50 лет, что сократит ежегодные объемы строительства. Во-вторых, вероятно, что коммерческие застройщики снизят активность из-за конкуренции с Фондом содействия реновации. Однако даже в этом случае не стоит ожидать, что объемы предложения снизятся сколько либо существенно.
Спрос
Спрос на новостройки тоже не стоит на месте. Так, в 2016 году число заключенных договоров долевого участия увеличилось на 81,6% в сравнении с 2015 годом, и их количество продолжает расти. Только жилья все равно строится больше, чем люди успевают или могут купить.
Так, по данным “ИРН-Консалтинг”, за 2015-2016 годы между ТТК и МКАД появились новые проекты общей площадью 3,7 миллионов квадратных метров. Но купили из них за тот же период только 1,5-1,6 миллионов “квадратов”. А ведь это район с наибольшим спросом.
Девелоперы просто не успевают распродать все квартиры на этапе строительства. В результате увеличивается число предлагаемых лотов в уже готовых новостройках. В 2011-2013 годах их было не более 5% от всего первичного рынка. К началу 2017-го доля готового предложения достигла 25%. Если тенденция сохранится, то в ближайшие два-три года она может составить и 50% – то есть половина квартир будет предлагаться в уже введенных в строй домах.
Цены
Чтобы простимулировать спрос в условиях переизбытка предложения, застройщики постепенно снижают цены – за последние два года средняя стоимость неизменно идет вниз, примерно по 10% в год.
Ситуацию могли бы изменить существенное сокращение объемов строительства (на 30-35%) и существенный рост платежеспособного спроса. Но ни того, ни другого в ближайшие несколько лет не предвидится. По прогнозам Министерства экономического развития, доходы населения восстановятся до уровня 2013 года только в 2021 году.
Таким образом, к 2020-2021 годам цена квадратного метра может опуститься на 30-40% от нынешней стоимости. Причем в Новой Москве стоимость жилья, скорее всего, упадет сильнее, чем в Старой. А падение цен на квартиры в пределах МКАД ниже уровня 100 тысяч рублей за “квадрат” приведет к тому, что в дальнем Подмосковье они рухнут до 30-40 тысяч. При такой стоимости строительство будет просто нерентабельным, и возведение многоквартирных домов в этом регионе может полностью приостановиться.
Впрочем, резкого обвала ждать не стоит. Как и прежде, цена будет опускаться медленно, на 5-15% в год, с повторением одного и того же цикла: снижение стоимости “квадрата”, рост продаж, стагнация, очередное снижение стоимости.
