Чтобы москвичам жилось удобно, ежедневные перемещения по городу не должны отнимать по несколько часов. То есть, и обитать, и работать, и учиться, и лечиться нужно в пределах одного и того же района. Столичные власти давно думают в этом направлении, однако реализовать такую идею на практике трудно. Поэтому пока выбрали лайт-версию комфорта – решили улучшить условия тех, кто вынужден регулярно участвовать в маятниковой миграции, и организовать по всей Москве множество транспортно-пересадочных узлов. А заодно и новое жилье построить при них же. Застройщикам эта идея в целом нравится. Но устроит ли она покупателей новостроек?
Что такое ТПУ?
Что такое ТПУ, он же – транспортно-пересадочный узел, ясно уже по названию. Это места, где пассажиры пересаживаются из одного общественного транспорта на другой. По сути, это все территории рядом со станциями метро, платформами пригородных поездов и автовокзалами. Большинство из них, по мнению столичных властей, организованы не слишком удачно, некомфортно пассажирам, неудобно автомобилистам, несподручно водителям общественного транспорта. Чтобы улучшить ситуацию, разработали целую программу по превращению пересадочных зон в грамотно спланированные, учитывающие все особенности пассажиропотоков.
Всего в программу входит более 250 ТПУ – как на старых территориях Москвы, так и на новых. Их количество эпизодически меняется: по экономическим и прочим причинам одни объекты исключаются, другие добавляются. Но некоторые остаются непременно. В основном это две разновидности ТПУ. Одна – те, что будут строиться на базе новых, еще не существующих, станций метрополитена. Другая – что появятся при местах остановок электричек, особенно тех, что расположены на МЦК. На него делается главная ставка, ведь городские электрички, как и планировалось, превращаются в достойную альтернативу метро и прочему транспорту. Именно при этих ТПУ и появится новое жилье.
Откуда взялось жилье в ТПУ?
Казалось бы, какая связь между пересадочными узлами и жилыми домами? Оказывается, огромная. Дело в том, что строить ТПУ собираются на средства инвесторов, а инвесторов в проекты нужно привлекать чем-то выгодным лично для них. Размеры потенциальной выгоды уже озвучены. Например, на деловой сессии «Думая глобально – действуй локально: новые возможности для иностранных инвесторов в развитии девелоперских проектов в России», проведенной в рамках Международной выставки коммерческой недвижимости и инвестиций «ЭКСПО РЕАЛ» в Мюнхене, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил следующее. Уже найдены инвесторы 13 проектов с доходностью 16-58% годовых. Один из примеров — ТПУ «Фонвизинская» и ряд других. Также в этом году к реализации на торгах планируется нескольких проектов с доходностью 20-30%. Речь идет о таких проектах как ТПУ «Некрасовка», «Новокосино», «Алма-Атинская» и др. Кроме того рядом с метро «Калужская» появится ТПУ с доходностью порядка 25-28%.
Главное обоснование доходности – высокий трафик покупателей в местах, где будут построены ТПУ. Поэтому здесь уместны, например торговые центры. Однако делать ставку на одну только торговлю неразумно, на практике покупательский интерес к таким объектам может оказаться совсем не тем, что видится изначально. Не зря же некоторые из уже существующих торговых центров, расположенных рядом с метро, стоят полупустыми. Иное дело – жилье или его хитрый аналог – апартаменты, которые de ure хоть и не являются жилой недвижимостью, но de facto используются именно для постоянного проживания. Рентабельность таких объектов довольно высокая, покупатели новостройками активно интересуются, сделки на первичном рынке идут довольно оперативно. Отсюда – и польза для инвесторов.
При каких ТПУ можно будет поселиться?
Пространственные возможности для строительства жилья при некоторых ТПУ тоже имеются. Включенная в состав транспортно-пересадочного узла территория, как правило, большая, по несколько гектаров, и далеко выходит за рамки такой, какой достаточно для появления дорог, развязок, парковок, зон остановки и ожидания общественного транспорта, то есть, всего того, что собственно и является ТПУ. Именно на избытках территорий и будут возводиться объекты, коммерчески интересные инвесторам. А чтобы заинтересовать инвесторов еще больше, доля жилой составляющей постепенно увеличивается и в проекты планировки ТПУ вносятся корректировки.
Так, в ТПУ «Новопесчаная», где исходно собирались возводить апартаменты общей площадью 107 тыс. кв.м, их объем сократили до 80 тыс. кв.м, зато добавили 92 тыс. кв.м жилой недвижимости – многоквартирных домов. Кстати, это один из немногих ТПУ среди всех строящихся у железнодорожного кольца, где запланировано строительство именно жилья, а не только апартаменты. Располагается узел вокруг платформы Новопесачная. К западу от этой территории находится станция метро «Октябрьское поле», к северу – «Сокол», к югу – «Полежаевская», что и безо всяких ТПУ делает район интересным для застройщиков. Здесь уже идет строительство нескольких жилых комплексов, и плюс к ним добавится новый объем жилья в составе пересадочного узла. Так что покупателям будет из чего выбирать.
В ТПУ «Ярославская», что на пересечении проспекта Мира и железнодорожного кольца, объем апартаментов увеличили с 15 до 75 тыс. кв.м. Для почитателей новостроек это будет единственная возможность поселиться в этом кусочке Москвы: другого строящегося жилья здесь нет, а единственная из имеющихся поблизости, ЖК «Триколор», была введена в эксплуатацию пару лет назад.
Увеличили долю апартаментов и в ТПУ «Шелепиха» – со 100 до 123 тыс. кв.м. Располагается узел рядом с одноименной железнодорожной платформой, вблизи которой в этом году открывается и станция метро с тем же названием. Это территория, где Шмитовский пр-д пересекается с ТТК, то есть, неподалеку от ММДЦ «Москвы-Сити», объекты которого сейчас задают высокий порядок цен в районе. Кстати, здесь же – самые высокие цены на платную парковку в Москве. Поэтому, скорее всего, и комплекс, который здесь появится, будет одним из самых затратных для кармана покупателей среди всех прочих, что строятся при ТПУ.
Зачем мне это знать?
Несмотря на то, что детали жилой застройки пока не ясны далеко не для всех ТПУ, тем, кто задумываются о покупке жилья в будущем, портал МосДольщик.рф советует уже сейчас взвесить все «за» и «против» и определиться, стоит ли дожидаться начала продаж именно этих объектов или же сразу ориентироваться на иные варианты. Главный плюс новичков при ТПУ вытекает, конечно же, из расположения будущих комплексов – рядом с метро или железнодорожными станциями. Тем, кому приходится регулярно перемещаться по городу на значительные расстояния, близость к транспортному узлу весьма кстати.
Но именно из расположения следуют и минусы. Как правило, это зоны с самым высоким трафиком в окрестностях, самые шумные и не самые удачные в экологическом смысле. Отдельный вопрос – социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники). К их наличию и степени загруженности стоит присматриваться особо внимательно, тем более там, где возводить планируют лишь апартаменты. Еще один минус – ценник, который у транспортно-удобных новостроек обычно выше на 10% и более по сравнению с такими же объектами, расположенными чуть подальше. Впрочем, тут на руку покупателям может сыграть рыночная ситуация: менее чем за год в Москве в продажу вывели так много новых новостроек, что теперь те конкурируют за клиента не только с объектами одного и того же или ближайших районов, но и вообще со всеми городскими. Поэтому цены на старте продаж могут оказаться очень даже «вкусными». А так ли это будет на самом деле, покажет время.
Иллюстрация: shutterstock.com
