Когда выбираешь, что выгоднее – покупка или аренда, кажется, что это вопрос лишь про деньги. Однако в случае с жильем это не всегда так. Ответ на вопрос «купить квартиру или снимать» может зависеть и от нематериальных факторов. Каких – разбирался портал МосДольщик.рф.
Почему выбор «купить квартиру или снимать» – не всегда про деньги
Когда сравнивают, что выгоднее – купить квартиру или снимать, почему-то непременно считают, что в приобретаемом жилье будут жить. Но это совершенно не обязательно. Жить можно где угодно, в любой другой квартире, а собственную, например, сдавать в аренду. Так что разница будет лишь в одном: будет ли недвижимость числится за вами или нет. А это не вопрос денег.
Тем не менее, раз уж существует иллюзия, кто жилье приобретается именно проживания, поговорим о том, в какой же квартире лучше жить – в собственной или снимаемой.
Купить квартиру, чтобы жить: плюсы и минусы
Плюсы проживания в собственной квартире
- Это ваша собственность, вы не ограничены рамками договора аренды, можете жить сколько вздумается, можете делать ремонт и дизайн по своему вкусу.
- Статус собственника наделяет вас правами в глазах управляющей компании, соседей, представителей власти.
- Ваша жизнь более стабильна, не зависит от решений собственника (например, о выселении). Если вы с умом подошли к выбору локации, ЖК и планировки – под себя, под свой ритм и образ жизни, то вам не захочется покидать район. Это как надеть на заказ сшитый костюм.
Минусы проживания в собственной квартире
- Собственность – это и ответственность. Ежемесячные расходы на содержание, налоги, регулярный косметический ремонт, ремонт техники, сантехнического и другого оборудования. Все это и деньги, и время.
- С соседями придется найти общий язык. С учетом того, что в современных новостройках может быть и по 16 квартир на этаже, конфликты неизбежны. А вы с этими соседями всерьез и надолго.
- Дорога до работы может стать проблемой. Вы не имеете возможности (в парадигме «что купил, там и живу») поселиться возле места работы. В случае привлекательного предложения по карьере на другом конце мегаполиса придется часть дня «жить» в транспорте.
Не покупать квартиру, а снимать: плюсы и минусы
Плюсы проживания в арендном жилье
- Аренда квартиры дает вам мобильность. Вы не привязаны ни к конкретной квартире, ни к городу, ни к стране. Работать и жить в одной локации – это подарок для жителя мегаполиса.
- При аренде квартиры меньше забот: ни ремонтов, ни налогов, ни общения с УК.
- Вы не раб ипотеки. Можете дауншифтить, брать «творческий отпуск». С квартирой в аренду у вас нет рисков потерять собственность. Если есть «куда вернуться», у вас всегда в запасе антикризисный вариант экономии.
Минусы проживания в арендном жилье
- Цивилизованный рынок аренды квартир (включая доходные дома) только начал формироваться. «Хозяйка» применительно к арендодателю в языке закрепилась не зря. Собственники квартир действительно часто становятся хозяевами жизни арендаторов.
- Деньги в молоко. Отдаете немалую часть дохода за право жить в мегаполисе. Более за арендой квартир – ничего.
- Туманные перспективы после завершения трудоспособного возраста. Хорошо, если инвестиций в другие инструменты или просто кубышки будет хватать на аренду квартиры.
А теперь все же про деньги: так покупать квартиру или снимать?
Но все это – про жизнь в собственном жилье или в арендном. Однако купив квартиру, в ней необязательно жить. Можно так же продолжать жить, где хочется, а недвижимость использовать как источник финансирования для аренды квартиры. Пример: платежом арендатора за двухкомнатную в Митино закрывать платеж за аренду студии в центре. И только тут появляется вопрос денег и финансовой выгоды. Не будем рассматривать ситуацию с финансированием покупки с помощью ипотеки: о том, выгоднее ли ипотека платежей. Об этом написано много.
Кратко: по сопоставимым лотам можно подобрать программы, в которых платеж по ипотеке будет лишь немного выше арендной ставки, но у покупателя остается недвижимость в собственности.
Интересно другое. Как выгоднее распорядиться условными 10 млн руб. – купить квартиру или арендовать жилье. Вопрос источника финансирования оставим за скобками.
Цикл строительства дома от старта продаж до выдачи ключей обычно 2,5-3 года. Для примера возьмем типовой проект от ГК ПИК ЖК «Саларьево парк», где есть и строящиеся корпуса и те, недвижимость в которых уже сдается в аренду.
- Цена двухкомнатной квартиры 44 кв.м при 100% оплате в корпусе 66 (ключи – в конце 2024 года) составляет как раз 10 млн руб.
- Средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в ЖК – 60 тыс. руб. в месяц или 720 тыс. руб. в год. (по данным ЦИАН на 22 сентября 2022 года).
- Ставка по депозитам в «Сбере» на начало осени 2022 года 7,2%.
При размещении этих 10 млн руб. на депозите «Сбера» за 3 года вы получите доход 2,3 млн руб. Но это в теории, при условии, что ставки на весь период размещения будут теми же. Но это вряд ли. Скорее всего, они будут снижаться вслед за ключевой ставкой. Поэтому фактическая доходность будет меньше.
От сдачи жилья за 10 млн. по ставке 60 тыс. руб. в месяц доход получится примерно столько же – 2,2 млн руб. Но «грязными». Из них примерно 200 тыс. руб. за 3 года уйдет на содержание за вычетом коммуналки, оплачиваемой арендаторами. Но это опять же в теории, ведь стоимость аренды может меняться. В Москве она показывает снижение только на коротких дистанциях, отвечая на сезонную миграцию или тяжелые кризисы. А на длинных периодах, наоборот, растет. Поэтому, скорее всего, доходность от сдачи в аренду будет выше.
Другое дело, что с депозита вы получите доход сразу же, а при покупке квартиры из приведенного примера – лишь через три года, когда дом достроят и введут в эксплуатацию.
Но это лишь частный случай. Каждую конкретную ситуацию, с конкретной локацией и конкретным домом надо просчитывать отдельно. Возможно, результаты будут совсем другими. И это логично, ведь единого ответа на вопрос, «что выгоднее – купить квартиру или снимать» нет и быть не может. В каждом индивидуальном случае ответ на него будет разным.
