Даже очень далекому от рынка недвижимости понятно: дешевую новостройку не стоит искать в центре Москвы, а за элитной нет смысла отправляться на восток города. Но так ли это? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Всему свое место
Для начала оговоримся, что к классификации новостроек подходят по-разному. Хотя, казалось бы, точка в этом вопросе должна была поставлена в тот момент, когда всех застройщиков обязали размещать документацию о своих проектах в Единой информационной системе жилищного строительства, представленной на сайте наш.дом.рф. Там помимо прочих данных указывается и класс новостроек.
Классов всего четыре:
- типовой (он же самый дешевый), который сначала именовали экономом, а затем стандартным;
- комфорт, который по потребительским характеристикам стоит чуть выше типового, и поэтому обходится дороже;
- бизнес, который от самого дешевого по своим свойствам и ценам отличается примерно так же, как места бизнес-класса в самолете от мест эконом-класса;
- элитный, самый престижный и дорогой.
Однако эксперты рынка недвижимости могут использовать и другие классификации тех же самых новостроек.
- Например, некоторые утверждают, что в пределах Москвы в старой границе города новостроек типового класса нет вообще, а самые дешевые – это комфорт класс. Хотя стоит взглянуть на некоторые проекты ГК ПИК, как убеждаешься, что даже самый наиболее «плодовитый» столичный девелопер думает по-другому.
- Еще одна распространенная «фишка» от экспертов – делить элитный класс на два подкласса. Собственно, элитный и премиум, который такой же высококачественный, но чуть дешевле. В последний порой «перетягивают» часть новостроек бизнес-класса.
Впрочем, как новостройки не классифицируй, очевидным кажется одно: дорогих проектов в дешевых локациях быть не может. И наоборот: в районах с сомнительной репутацией элитный дом никто строить не будет.
- Поэтому тем, кто хочет жилье наивысшего класса, вести поиск рекомендуют в центре или на западе Москвы.
- За бизнес-классом «охотиться» отправляют на юго-запад и северо-запад.
- Ну, а за самыми дешевыми вариантами посылают на непопулярные юго-восток и восток.
Но всегда ли работает эта логика?
Локационные парадоксы Москвы
Как заметили аналитики агентства недвижимости Est-a-Tet, проще всего «встретиться» с дешевой новостройкой вовсе на востоке Москве, а в Зеленограде. Собственно, иных вариантов здесь вообще нет, потому что жилья здесь строится мало: по сведениям портала МосДольщик.рф, имеются буквально единицы новостроек.
- Например, типовой ЖК «Зеленый парк» от ГК ПИК с заявленным сроком сдачи – II квартал 2024 года. В разных корпусах здесь уже продано от 50% до 75% квартир по средней цене, не превышающей 208,2 тыс. руб./кв.м.
- Еще один пример – позиционирующийся как комфорт-класс комплекс апартаментов Wellbe, который еще только начинают продавать. Согласно проектной декларации, на начало февраля 2023 года пока здесь был заключен лишь один ДДУ – на апартаменты в 56 кв.м, которые продали за 169 тыс. руб./кв.м. Ввести комплекс в эксплуатацию обещают в конце следующего года.
Восток находится на втором месте по дешевым новостройкам – к низким классам здесь относится почти 80% квартир, выставленных на продажу. Но! Около 10% предложений – это премиум-класс или та же элитка, если применять классификационный подход от наш.дом.рф. Хотя казалось бы в ВАО проектам такого уровня вообще не место.
А вот юго-востоку, похоже, вообще пора менять позиционирование и переставать считаться одним из самых непрестижных округов Москвы.
А все потому, что почти 42% из представленных здесь в продаже квартир находятся в домах полновесного бизнес-класса. Да, это еще не половина предложений, но до этой отметки уже недалеко.
И чтобы окончательно разрушить стереотипы, посмотрим на ЦАО. Доля элитных новостроек (или, если угодно, элитных плюс премиум-класса), действительно, наивысшая по Москве. Изо всех, выставленных здесь на февраль 2023 года на продажу квартир в строящихся домах, почти 75% приходится на самый дорогой класс. Но в то же время в округе есть и новостройки самого низкого класса. Да, их совсем немного – на них приходится лишь 0,1% продающихся в ЦАО квартир. Но главное – такие проекты есть!
Портал МосДольщик.рф отыскал одну из них. Правда, довольно специфическую. Это новостройка типового класса все от той же ГК ПИК – ЖК «Пресненский 27». «Фишка» в том, что возводится она бок о бок с полноценной «элиткой» – ЖК Republic. А это проект опять-таки ГК ПИК. Вернее – ее структурного подразделения Forma, созданного специально для реализации новостроек высокого класса. И тот и другой строятся на месте одной и той же промзоны – бывшего электромашиностроительного завода «Памяти революции 1905 года». Вот такой локационный парадокс!
Правда, оценить ценовую разницу между соседствующими друг с другом элитной и типовой новостройкой пока невозможно: в потенциально дешевом ЖК пока не прошло ни одной сделки.
