Девелоперы и другие эксперты рынка недвижимости тщательно изучали спрос в течение всего 2022 года. И, наконец, поделились своими новыми предложениями на форуме «Девелоперская среда по продукту: фундамент будущего», который 26 апреля 2023 года провела ассоциация профессионалов рынка недвижимости Repa. Спрос продолжают изучать, а выводы – корректировать: покупатель сегодня прав, как никогда.
Застройщики комплексуют из-за размеров
На «Девелоперской среде» организаторам удалось собрать многих ведущих застройщиков: группу «Самолет», MR Group, ГК «Ташир», ГК ФСК, Группы «Эталон», ГК «БЭЛ Девелопмент». Это только те, кто согласился пообщаться на сцене или выступить в качестве модератора — в зале были замечены и представители других компаний, в частности «Донстрой». Но и те, кто выступал, говорили чаще о рекламных, IT или управленческих вопросах, чем о жилье.
Да и рассказывая о своих жилищных комплексах, девелоперы сегодня словно испытывают комплекс неполноценности: сразу перечисляют «фишки». Видимо, дело в том, что квартиры уменьшили, учитывая покупательную способность населения. Средняя площадь проданной в прошлом году московской квартиры составила, по данным компании bnMAP.pro, 48,9 кв. м. «В течение 2023 года эта тенденция, скорее всего, не изменится», — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Площадь падает как из-за увеличения доли студий и однушек, так и за счет сокращения площади отдельных типов квартир: на рынке всё больше «трешек» площадью 65 кв. м и пятидесятиметровых «двушек». По словам экспертов, Россия здесь не только в мировом тренде, но и возвращается к советским корням: нынешние площади заставляют вспомнить «хрущевки», знаменитый экономкласс 1950-60-х.
Москва здесь не впереди России всей. Своеобразный антирекорд у Санкт-Петербурга — там средняя площадь всего 39,5 кв. м. Продажи квартир в стране тоже идут не особенно бойко. «Падение продаж по сравнению со II кварталом 2022 года составило 34%, — отметил руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — При этом на фоне упомянутого антирекорда выгода от проектов снижается всего лишь на 1,5 %».
При этом рассчитывать на снижение цен в сегменте новостроек пока не стоит, отметили участники конференции. Субсидированная ипотека «придавила», по словам Сергея Лобжанидзе, все прочие условия ценообразования.
В Москве темпы продажи остатков нереализованного жилья оцениваются, по сравнению с общероссийскими как хорошие, и его там меньше всего — 57%. Больше всего непроданных квартир и домов в Краснодаре — 83%.
Движения клиента «на карандаше»
Небольшое пространство должно быть максимально уютным и обустроенным, решили девелоперы. Начиная с коммуникаций.
«Мы уже не ориентируемся на решения дизайнеров, мы ориентируемся на опыт проживания клиентов, — рассказал директор MR Group по отделке и благоустройству Михаил Филон. — Розетки, например, находятся именно там, где они нужны. Поэтому те, кто для нас их делает, следуют нашему четкому техзаданию. Треугольник перемещения между посудомойкой, плитой и холодильником не должен быть таким, чтобы хозяйке приходилось проходить по пять метров, так это не работает. Нужно проектировать все пространство целиком. Зоны хранения, функциональные зоны».
Квартиры продаются с отделкой — причем не только эконом, но и бизнес, и премиум-класса. Как, например, в ЖК ONYX Deluxe, который представил заместитель первого вице-президента ГК «Ташир» Максим Самсонов. Там, как в студиях, так и в квартирах есть не только отделка, но и меблировка, и бытовая техника. («Спор об отделке похож на спор ходить в штанах или без штанов. Квартиры без отделки продавать нельзя!», — добавил Михаил Филон).
Отделку, по данным как застройщиков, так и маркетологов, сегодня выбирают около 80% покупателей. Группа «Самолет» также продаёт квартиры с полной меблировкой, в том числе с кухнями (30% с меблировкой и 90% с отделкой, по информации компании). Коммерческий директор «Самолета» Кирилл Храпов даже сообщил, что компания работает над тем, чтобы включить отделку и меблировку в договоры долевого участия (ДДУ). Но тут же признал, что ЦБ никогда на это не согласится — ведь приобретают квартиры, по-прежнему, главным образом, в ипотеку. В то числе по льготным программам. Кстати, в Москве, по данным bnMAP.pro, в 2022 году было 71,5% ипотечников среди покупателей — что не много по российским масштабам.
«Допы (дополнительные соглашения к ДДУ на отделку, меблировку и прочее — «МД») при здравом подходе увеличивают цену меньше, чем комиссия банку за субсидированную застройщиком ипотеку, — считает Кирилл Храпов. — И потребность в индивидуальной отделке не такая большая, как кажется. Мы делали пилот. Свернули. Сейчас даем несколько вариантов улучшения стандартной отделки, это уже более востребовано».
Продолжение и приложения к квартире
В одной из дискуссий «на полях» форума был обнаружен новый интерес покупателей: после лесных пожаров москвичи серьезно начали интересоваться работой вентиляции.
«Да, есть такое, — подтвердил коммерческий директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергей Михайлов. — Не массово пока, но это точно восходящий тренд». Однако из девелоперов о том, что показывает и рассказывает жильцам про «инженерку», сообщил лишь «Самолет»: Кирилл Храпов упомянул об «экскурсиях в технические помещения для жителей» ЖК.
Уменьшившееся пространство квартир девелоперы по возможности стараются компенсировать просторными лобби. Если в экономклассе появляется больше возможностей пристроить коляски или велосипеды, то в комфорт, бизнес и премиум-классах в лобби на мягких диванах можно провести и недолгую деловую встречу. Среди других дополнительных услуг, которые предоставляют новые комплексы, безоговорочно лидируют категории «здоровье» (от бесплатных тренажеров возле дома до фитнес-центров и ДМС) и «авто» (паркинги, автосервисы, каршеринг).
«В то же время количество квартир на этаже увеличивается, — констатировал главный архитектор проектного бюро APEX Сергей Сенкевич. — Четыре квартиры на этаже – это премиум класс, а в экономе на этаже по 11, 12, 14. Для достижения баланса мы миксуем различные секции и башни в одном жилом комплексе».
