Количество инвестиционных сделок в новостройках то увеличивается, то уменьшается, но они есть всегда. Касается это квартир. А что с машино-местами? Можно ли на них заработать? Разобрался портал МосДольщик.рф.
У инвестора в любую недвижимость новостроек существует две основных стратегии.
- Первая: купить на ранней стадии строительства, когда цены максимально низкие, и продать на финальной или даже после сдачи дома в эксплуатацию, когда цены достигнут максимума.
- Вторая: не продавать вовсе, а после завершения стройки сдавать объект в аренду, постепенно окупая свои вложения, а затем – выходя на прибыль.
Сработают ли эти пути для машино-мест?
Есть ли инвестиционная привлекательность у машино-мест
Начнем с цен. По данным ЦИАН средняя стоимость машино-места в Москве составляет 2,2 млн руб.
Причем в отличие от квартир, по мере роста строительной готовности новостройки они почти не меняются.
Одна из причин заключается в том, что приобрести место будущей стоянки автомобиля на этапе котлована редко когда возможно в принципе. Как правило, застройщики выставляют их на продажу гораздо позже, чем жилые квадратные метры, когда потенциал для роста цен до занавеса строительства минимальный.
Но, может быть, цены врастут, когда дом введут в эксплуатацию и в нем появятся новоселы? Ведь им нужно где-то парковать свои машины, а вслед за увеличившимся спросом должны подорожать парковочные места. Это было бы логично, но практика говорит о другом.
Ежемесячно наблюдая за новостройками Москвы, введенными в эксплуатацию, портал МосДольщик.рф регулярно отмечает интересный факт. К какому бы классу не относился дом (даже если к элитному) и сколько бы парковочных мест не было в подземном паркинге новостройки (даже если очень мало) и, к моменту сдачи нераспроданными их остается очень много. Гораздо больше, чем квартир – они-то как раз часто бывают распроданы подчистую.
Вот недавние примеры.
- В корпусе 16 ЖК «Зиларт», сданному в конце июня 2022 года, осталось 11 квартир (2% ото всего объема) и 186 машино-мест (около 40% от имеющихся).
- Немногим лучше ситуация в другой новостройке, сданной в мае – ЖК «Каширка Like». Там к моменту ввода было распродано 71% мест в паркинге.
Поэтому дольщику-инвестору, купившему одно–два–три парковочное места, придется конкурировать с застройщиком, у которого есть большие остатки машино-мест. Но если застройщик при необходимости имеет возможность снизить цену и все равно остаться в плюсе (потому что в исходной цене была заложена маржа), то у инвестора пространства для такого маневра нет. Снизив цену, он тут же попадет в ситуацию, когда инвестиция станет нерентабельной, поскольку покупка была совершена по предельной высокой стоимости.
Легко ли заработать, сдавая машино-места в аренду
Если место для стоянки машины не продавать, а сдавать в аренду, ситуация примерно та же самая. Опять-таки конкурировать придется с теми объемами, что остались у застройщика. Можно, конечно, пойти на серьезный демпинг и снизить арендную ставку ниже нижнего.
Но тогда срок окупаемости , который в Москве и без того превышает 15 лет, растянется еще больше, а первой прибыли придется ждать пару десятилетий.
К тому же не стоит забывать, что расходы на парковку одноразовыми вложениями в покупку не ограничиваются.
- К ним добавляется ежегодный налог на имущество физических лиц (НДФЛ), который за машино-места взимается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Платить его придется в полном объеме: никаких налоговых вычетов для данного вида недвижимости законодательством не предусмотрено.
- Кроме того, имеются еще ежемесячные коммунальные платежи. В них включены расходы на отопление паркинга (подземные парковки всегда отапливаемые), освещение, уборку, охрану и пр. В разных жилых комплексах плата будет разной, но в среднем в Москве она выливается в сумму 1,5–2 тыс. руб.
Все эти траты стоит учесть, вычисляя срок окупаемости парковочного места еще до его покупку.
Куда исчез спрос на машино-места
Ситуация со спросом на машино-места кажется удивительной, ведь число личных автомобилей в Москве лишь нарастает. По данным аналитического агентства «Автостат-Инфо», их количество превышает 3,8 млн. Но, как следует из свежего исследования «Открытие Авто» (это блок автобизнеса банка «Открытие»), более половины москвичей успешно пристраивают свои машин на улице.
78% даже не планируют покупку парковок несмотря на все преимущества (всегда есть, где остановиться; теплая машина зимой и пр.), а точно совершить сделку намерены лишь 6% респондентов.
Причем причина столь низкого интереса даже не в деньгах. Лишь 14% опрошенных сообщила, что не будет покупать парковочное место из-за высокой стоимости. Большинство остальных просто не видит в такой покупке смысла.
Замечая эту тенденцию, застройщики включают в новостройки все меньше и меньше мест в подземном паркинге. Даже в элитных объектах соотношение между количеством квартир и парковочных мест в большинстве случаев куда меньше, чем одно к одному. Что уж говорить про остальные классы недвижимости…
Возможно, когда-нибудь их количество станет настолько мало, что сравняется со спросом или даже превысит его. Вот тогда инвестиции в машино-места снова станут интересными. А пока нужно очень тщательно выбирать объект для вложения денег. Конечно в Москве по-прежнему есть новостройки, где парковки раскупаются быстро. Но такие нужно еще поискать.
