Аналитики говорят о сокращении числа инвестиционных сделок с новостройками в Москве, а также о «падении» цен на квартиры в новых домах. Рассказываем о том, что будет с ценами на первичное жилье, а также про то, когда ждать нового взрыва спроса.
Инвестиции и цены
На днях РБК сообщало об уменьшении числа инвестиционных сделок на рынке московских новостроек до 5-7%, минимума за пятилетку – со ссылками на множество других компаний («Бест-Новострой», Est-a-Tet, «Домклик», «Метриум», а также некоторых застройщиков). Всё из-за уменьшения возможности заработка на перепродаже с использованием ипотечных денег. Основная масса инвесторов вкладывала «в котлован», чтобы получить доход от перепродажи через год-два благодаря росту цены за время строительства.
«Повторные покупки квартир в стране – редкость, — говорил коммерческий директор Группы «Самолет» Кирилл Храпов. — Большая часть аудитории совершает этот шаг с покупкой один раз в жизни». Но спрос инвесторов влияет на цену. Подтверждением этого стала апрельская статистика.
В Москве, по данным портала «Мир квартир», цены на новостройки снизились за апрель на 2,3%, достигнув 322 729 руб./кв. м. Средний лот подешевел до 18 389 873 руб. «В столице новостройки наконец «сдались» и начали падать в цене, — прокомментировал результаты исследования в рассылке гендиректор портала Павел Луценко. – Долгое время девелоперы держали цены, но теперь, со сворачиванием околонулевой ипотеки и, соответственно, спроса, они пошли вниз».
Луценко, конечно, сгущает краски – неправильно называть снижение на пару процентов «падением», а не коррекцией цены, особенно в Москве, где стоимость квадратного метра и жилья в целом еще недавно буквально летела вверх. Но – неужели снижение началось?
«Цены сильно не упадут, потому что у нас все стройки ведутся с помощью проектного финансирования, по финансовой модели, согласованной с банками, — считает председатель правления
Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — И в изменении стоимости квадратного метра не заинтересован никто. Поэтому застройщики будут продавать, не снижая цен – да, продажи будут медленнее и печальнее, но обвала не случится. Для снижения цен нет финансовых оснований: город увеличил платеж за изменение вида разрешенного использования и не собирается его снижать, стройматериалы тоже не понизились в цене, а наоборот».
Что поддержит рынок
У инвесторов сейчас практически нет альтернатив вложению в жилье, отмечают многие эксперты. В нынешних условиях слишком велик риск потерять сбережения, тогда как недвижимость останется в собственности покупателя при любом сценарии.
Рынок уже начинают поддерживать сами застройщики. Примерно тем же способом, с помощью которого нефтяники стабилизируют нефтяные цены. «Есть статистика, что из всего количества выданных разрешений на строительство реализуются только около 20%, — рассказала Любовь Цветкова. — Это значит, что застройщики придерживают активы, и в долгосрочной перспективе предложение начнет уменьшаться, будет если не дефицит, то хотя бы баланс предложения и спроса».
Кроме того, спрос на рынке намерено снова стимулировать государство. Об этом уже говорил президент России. О новых мерах господдержки все больше говорят и участники рынка. Так, генеральный директор Дом.рф Виталий Мутко объявил, что вынесет на обсуждение дополнительные меры господдержки по ипотечным программам после 1 июня 2023 года. Он предлагает снизить ипотечную ставку на приобретение больших квартир в новостройках. В апреле Мутко уже обозначил размер снижения – на 1-2 п.п. базовой ставки. По оценке гендиректора Дом.рф ипотечный рынок сейчас сбалансировался.
По прогнозу Аналитического центра «Банки.ру», существенное оживление спроса на рынке недвижимости может начаться уже в III–IV кварталах 2023 года. Ожидается, что к этому времени заработают и новые меры господдержки, и уменьшение предложения. К концу года должен начать все сильнее действовать и другой фактор: СВО, точнее, деньги тех сотен тысяч военнослужащих, которые они захотят инвестировать. И очень многие из них потратят деньги на недвижимость, скорее всего – в Москве.
«Никто не мог предсказать бурного роста цен и инвестиций в недвижимость, который случился в 2020-2021 годах, — напоминает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. — А цены тогда выросли значительно».
Советы по инвестициям в недвижимость
- Оцените свои финансовые возможности: размер имеющихся свободных средств, уровень доходов и цены на рынке.
- Найдите вариант с оптимальным соотношением цены и качества, соответствующий выбранной цели: перепродажа, сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду.
- Обратитесь в банк – попробуйте воспользоваться одной из льготных ипотечных программ. Государство предлагает широкий набор ипотечных инструментов: льготная ипотека для всех граждан, семейная для семей с детьми, льготная для специалистов, работающих в сфере информационных технологий.
- Оцените риски. На рынке можно столкнуться с недобросовестными застройщиками. Нужно предварительно узнать как можно больше о компании — посмотреть другие проекты, отзывы покупателей, упоминания в СМИ, проверить наличие наград, изучить информацию о банках, которые ее финансируют.
- При выборе недвижимости обратите внимание на транспортную доступность, инфраструктуру, близость к спортивным объектам, паркам, образовательным и культурным учреждениям.
- Если квартира на этапе котлована стоит столько же, сколько жилье на более высокой стадии готовности – это сигнал об опасности.
