Весь прошлый год эксперты рынка недвижимости переживали, что из-за сложной политической и экономической ситуации покупатели посчитают вложения в строящиеся дома высоко рискованными, и за решением квартирного вопроса отправятся на вторичный рынок. О том, сбылись ли опасения, зашла речь и на конференции «Рынок недвижимости 2023: новые вызовы – новые возможности», которая прошла 31 января.
В 2022 году было много поводов переживать о будущем новостроек. Смогут ли банки продолжить финансирование их строительства? Достаточно ли мер введенных мер поддержки строительной отрасли, чтобы стимулировать спрос на новое строительство? А если спрос будет не таким, каким планировался в бизнес-моделях застройщиках, не захотят ли они приостановить, а то и вовсе свернуть проекты? А если и продолжат, сумеют ли выполнить все обязательства перед дольщиками? Например, при сложностях с поставками, сумеют ли выполнить отделку – а ведь всего год назад о новостройках с готовой отделкой заявили многие компании. Да и вообще – будет ли кому работать на стройках, где существенное число рабочих – из ближайшего зарубежья? Не посчитаются ли они для себя более безопасным покинуть пределы России? А покупатели, глядя на всю эту неопределенность, не сочтут ли за благо переключиться на вторичный рынок — пусть более дорогой, зато более предсказуемый, потому что все дома на нем уже построены?
Чтобы понять, насколько близки или далеки эти опасения оказались от истины, взглянем на цифры. Начнем со спроса, который вылился в конкретные сделки. По данным Росреестра по Москве, в 2022 года было зарегистрировано на 15,7% ДДУ меньше, чем годом ранее: примерно 122 тыс. против 144 тыс.
Но тут есть два нюанса.
Во-первых, 2021-ый во многом был в принципе рекордным годом за всю историю московского рынка новостроек, не только по числу ДДУ. И ожидать нового повышения показателей в год начала СВО было бы очень странно.
Во-вторых, по ДДУ можно продавать и квартиры, и апартаменты, и машино-места, и кладовые, и коммерческую недвижимость – под офисы и торговлю. Все эти сделки как и учтены в вышеприведенных показателях. Однако если взглянуть лишь на те ДДУ, что были заключены на будущие квартиры как самый главный сегмент рынка новостроек, картинка будет совсем иной. За прошлый год Росреестр зарегистрировал 101,9 тыс. договоров долевого участия на квартиры. И это значение стадо абсолютным максимумом за все время. Для сравнения: годом ранее то же значение было на 26% меньше (80,8 тыс. ДДУ).
Мария Макарова, заместитель руководителя управления Росреестра по Москве:
«Это говорит о том, что несмотря на те реалии, с которыми нам приходится сталкиваться, застройщикам удается выполнять свои обязательства, вводить в эксплуатацию жилье в установленные сроки, не нарушая ничьи прав».
Это же подтверждает и статистика ввода домов в эксплуатацию, которая в прошлом году в Москве тоже оказалась рекордной, превысив на 17,7% показатели прошлого года: 347 сданных домов против 289.
То есть, на первый взгляд, смещения спроса с первичного жилья на вторичное не должно было произойти. Чтобы проверить, так ли это, стоит взглянуть и на сделки на «вторичке».
Так вот, их исторически больше, чем в новостройках – как бы активно они не строились. Но все же максимальная разница между этими рынками, если взять последние шесть дет, была в 2017 и 2018 году. Далее она стала уменьшаться и этот тренд продолжается.
Если в 2021 году на вторичном рынке произошло на 18,7% сделок больше, чем на первичном, то в 2022 году эта разница не достигает и 9%.
Таким образом, несмотря на сложный год, доверие покупателей к столичным новостройкам сохранилось, и очень хочется, чтобы застройщики и дальше его оправдывали.
