По итогам октября 2022 года на рынке новостроек Москвы наметился серьезный спад спроса. Готовы ли эксперты предсказать, насколько он будет затяжным?
Второй раз за год рынок недвижимости переживает серьезное снижение спроса на новостройки.
- Первое пришлось на апрель, когда по данным аналитического проекта DataFlat количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 43% в старых границах столицы и на 46% в Новой Москве. Так с месячной задержкой рынок отреагировал на начало специальной военной операции, объявленной в конце февраля.
- Ситуация повторилась осенью в ответ на начало частичной мобилизации с 21 сентября. На этот раз реакция рынка была быстрее и проявилась буквально на следующий месяц, то есть в октябре.
Однако на этот раз снижение спроса оказалось не столь однородным. Наиболее сильный спад наблюдался в новостройках, расположенных на старых территориях столицы. В них количество зарегистрированных ДДУ за месяц уменьшилось на 43%. А вот в Новой Москве сделки сократились на 29%. То есть, даже в условиях высокой неопределенности интерес к новым частям столицы оказался выше, о чем ни раз говорил руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
Отчасти этот интерес базируется на ценовой политике. Относительные средние цены на новостройки Новой Москвы традиционно примерно 30% ниже, чем в старой. В октябре эта пропорция тоже сохранилась: 333 тыс. руб./кв.м против 238,2 тыс. руб./кв.м. Или, если измерять не квадратными метрами, а квартирами – 18,4 млн руб. за среднестатистическую квартиру, проданную в октябре в старой Москве, против 10,6 млн руб. в Новой Москве.
При этом за последний месяц цены фактически не менялись, что вообще-то в Москве бывает не часто. Но в данном случае все логично: когда спрос падает, поднимать цены неразумно.
Но и к уменьшению цен, судя по аналитическим данным DataFlat, застройщики не готовы.
Пока застройщики делают ставку на ипотеку: ее доля в старой Москве за год выросла на 18 процентных пунктов и на 28 в Новой Москве. Однако как видно из динамики заключения ДДУ, даже такое активное пользование ипотечными кредитами уже не способно поддерживать спрос на высоком уровне.
Более того: по данным Центробанка более полвины сделок в новостройках с использованием кредитных средств приходилась на так называемую ипотеку от застройщиков по сверхнизким ставкам (вплоть до 0,01% годовых). Но в ней регулятор увидел угрозу и для дольщиков, и для застройщиков, и для банков. Поэтому уже в ближайшем будущем такие программы могут если не полностью исчезнуть, то существенно сократиться. Что еще больше притормозит сделки.
Такой поворот серьезно усложняет прогнозы по темпам восстановления спроса на новостройки. Как полагает сео DataFlat Александр Пыпин, восстановление могло бы идти плавно и занять 2-4 месяца, как это произошло после апрельского спада.
Однако при новых вводных от Центробанка все не так очевидно. Как еще месяц назад отметил заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, сейчас люди в принципе не готовы тратить деньги на покупку жилья, сколь бы лакомые условия по ипотеке и прочим особенностям сделок ни предлагались. Нужно дождаться, когда выжидательная позиция населения закончится. Но вот сколько времени на это потребуется – большой вопрос.
