Покупка квартиры на этапе котлована

Повышенный риск или неплохой шанс сэкономить: чем на самом деле может стать для покупателя приобретение недвижимости на этапе котлована? Что нужно знать, прежде чем решиться на сделку, каковы самые важные и серьезные риски недвижимости такого рода и можно ли застраховать себя от них?

 

По состоянию на конец 2021 года не менее четверти всех сделок на российском рынке недвижимости приходилось на объекты, которые распродавались на этапе котлована. И даже переход на систему экроу-счета не уменьшил привлекательность такого рода сделок: прогноз некоторых экспертов, что после принятия соответствующего закона стоимость жилья на этапе котлована значительно вырастет, оправдался лишь частично. Разница в стоимости между жильем, купленным на ранней стадии, и приобретенным уже после завершения строительства, составляет порядка 15%. С учетом того, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в декабре прошлого года составила 302 тысячи рублей, выгода получается значительная. Значит ли это, что покупателям стоит рискнуть и вложиться в строительство жилье на ранней стадии, чтобы в итоге получить не только недвижимость, но и прибыль, или сделка только кажется выгодной?

 

Сколько можно сэкономить, приобретая жилье на стадии котлована?

От 10 до 30 процентов: столько составляет разница в стоимости квартиры, купленной на этапе котлована, по сравнению с недвижимостью, приобретенной в уже сданном доме. По оценке экспертов компании «Метриум», несмотря на увеличение стартовых цен на недвижимость, доходность квартир, приобретенных в столице на этапе котлована, остается прежней и составляет 10-15 годовых. А в среднем за весь цикл строительства жилье поднимается в стоимости на 20-25%. Причем обращаем особенное внимание: это средний показатель. А в некоторых проектах итоговая разница может достигать 27%, 55% и даже 100%. Если раньше рост стоимости проекта замедлялся или даже останавливался на стадии готовности в 20-30%, то сейчас цена растет до тех пор, пока проект не достроен наполовину.

 

Такая разница в стоимости действительно представляется неплохим инвестиционным инструментом: если доходность банковского вклада в 2021 году фактически составляла 3-4% годовых, то, вложившись в покупку квартиры на этапе котлована, можно было обеспечить вдвое больший доход. А если угадать с локацией, то и еще более выгодный: так, за 2020 год квартиры, расположенные в Новой Москве, прибавили в стоимости 35%.

 

Но важно помнить, что главный драйвер, обеспечивающий финансовое преимущество приобретения жилья на этапе котлована – это конъюнктура рынка недвижимости. И любое событие, влияющее на стоимость жилья, может значительно уменьшить доходность сделки, а то и вовсе сделать ее невыгодной. Еще в конце прошлого года эксперты предполагали, что в 2022 году рост цен на жилье замедлится и вернется к тем показателям, которые демонстрировал до пандемии коронавируса: 12-15%. А значит, и разница в стоимости жилья на этапе котлована и на стадии завершения строительства станет почти незначительной. Как повлияют на рынок жилья события последних двух месяцев, пока трудно предположить: мнения экспертов расходятся почти диаметрально. Однако если цены на жилье будут снижаться, то и доходность сделок на этапе котлована также уменьшится.

 

Что такое эскроу-счет и почему он важен?

Эскроу-счета – основной инструмент, который используется при сделках. Так, на этот счет после заключения договора переводятся средства покупателя. Застройщик же получает к ним доступ только после того, как полностью выполнит все условия, в договоре отраженными. За соблюдением интересов сторон следит эскроу-агент – банк, в котором открывается эскроу-счет.

 

Средства, поступившие на счет, замораживаются сразу после заключения договора о долевом строительстве. Воспользоваться ими застройщик может только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если по каким-то причинам проект не был завершен, несостоявшийся покупатель жилья может вернуть свои деньги.

 

Разумеется, переход на систему эскроу-счетов значительно снизил риски для тех, кто покупает жилье на этапе котлована: практически исключены ситуации, когда из-за недобросовестности застройщика покупатель остается и без денег, и без жилья. Однако называть их панацеей все же не стоит: во-первых, защищаются средства только на сумму не больше 10 миллионов рублей. Если же планируется приобрести более дорогую недвижимость, частью средств придется рискнуть. Во-вторых, два или три года, которые в среднем требуются для завершения строительного проекта – достаточно большой срок. И покупательская способность денег за это время может значительно снизиться.

 

Но, как бы то ни было, решив вложиться в жилье на этапе котлована, стоит защитить хотя бы часть своих денег с помощью экроу-счета.

 

Какие основные риски у приобретения жилья на этапе котлована?

Благодаря системе экроу-счетов, значительно снижен главный риск жилья на этапе котлована: потерять деньги и не получить недвижимость. Но все же сохраняются другие опасности. Вот самые главные из них.

 

Затянутое строительство

По разным причинам строительство может быть заморожено: на время или насовсем. И несмотря на то, что сохраняется возможность вернуть средства, вложенные в строительство, покупатель все равно может проиграть: высока вероятность того, что цены за это время изменятся и сохраненной суммы не хватит на новый жилой проект того же класса.

 

Измененный проект

Окончательный проект может очень существенно отличаться от того, каким он был на стадии котлована. Нередки случаи, когда значительно изменялась этажность дома, отделка и даже планировка квартир.

 

Дополнительные расходы

Если вы приобретаете квартиру, в которой планируете жить, и у вас нет другого жилья, то в структуру расходов стоит заложить сумму на длительную аренду жилья. Два-три года вам придется ждать, пока ваше жилье будет готово, и все это время отдавать значительную сумму за съем жилья.

 

Что стоит обязательно проверить, заключая договор?

Что уменьшить риск неприятностей, о которых мы рассказывали в предыдущих абзацах, собираясь приобрести недвижимость на этапе котлована, стоит сделать несколько важных шагов.

 

Шаг 1: проверить застройщика

Прежде всего, аккредитован ли он в крупных банках: чем больше надежных финансовых организаций работают с девелопером, тем больше шансов, что проект будет в итоге доведен до конца.

 

Шаг 2: проверить объекты

Определившись с застройщиком, стоит потратить время и собрать информацию об уже реализованных им объектах. Поинтересуйтесь, вовремя ли было сдано жилье? Насколько окончательный вариант соответствовал тому, который был заявлен? Не было ли случаев конфликта с жильцами или дольщиками?

 

Шаг 3: оценить инфраструктуру

Оцените, что уже имеется в пешей доступности от будущего жилого комплекса. Проверьте, какие объекты инфраструктуры запланированы в проекте, насколько высока нагрузка на уже построенную транспортную и социальную инфраструктуру в том районе, где вы планируете приобретать жилье.

 

Шаг 4: не спешить с приемкой

Если вас не устраивает качество предоставленного жилья, не спешите с приемкой. Помните, в тот момент, когда вы поставите свою подпись, вы признаете, что все обязательства застройщика перед вами выполнены. Поэтому соглашайтесь на это только после того, как полностью убедитесь: вас действительно все устраивает.