Количество сделок в новостройках уменьшается – отмечают и Росреестр, фиксирующий ситуацию в целом, и конкретные девелоперы, глядя на продажу в своих проектах. То есть происходит затоваривание рынка. Что с этим делать? Рассуждали участники «Апрельских тезисов рынка недвижимости» – мероприятия ИД «Коммерсант», которое состоялось в апреле 2023 года.
Насколько упали сделки в новостройках
Уровень проблем с продажей квартир в новостройках можно оценивать по-разному. Официальные органы обычно поступают так. Берут общее количество квартир в домах, где продажи разрешены в принципе, и вычитают из него число тех лотов, по которым уже заключены договоры долевого участия. И смотрят, как получившийся показатель меняется во времени. А он с начала 2022 года растет.
В Москве он превышает 60%, а отдельных городах (причем городах крупных) приближается к 80%.
Но можно считать иначе. Дело в том, что все квартиры, имеющиеся в доме, застройщики редко когда одномоментно выставляют на продажу. Их выводят порциями, регулируя в зависимости от спроса и желания часть жилья под занавес строительства продать по максимально возможной цене. При таком подходе чтобы понять активность рынка никаких математических действий выполнять не надо. Достаточно узнать, как меняется количество квартир, которые реально предлагаются на выбор покупателей. То есть, представленных на так называемой витрине новостроек.
По информации руководителя департамента продаж компании «Донстрой» Анны Коробковой, в Москве в сумме по всем сегментам новостроек количество предложения на витрине достигло максимума в феврале 2023 года и превысило 53 тыс. лотов. В марте это число уменьшилось, но ненамного – до 52,6 тыс. лотов. В пересчете на конкретные компании рост нераспроданного будет разным. Скажем, у ГК А101 по сравнению с I кварталом 2022 года он составил 10%, что по сравнению с 60%, о которых заявляют официальные органы при другой методике подсчета, выглядит совсем не страшно. Однако как ни считай, затоваренность рынка новостроек налицо.
Что делают застройщики, чтобы стимулировать спрос на новостройки
Причины, по которым дольщики больше не хотят или не могут совершать столько же сделок в новостройках, как раньше, разные. Но большинство из них они связаны с финансами.
Одна из них – фактический запрет на ипотеку от застройщиков с околонулевыми ставками, по которым была возможность получить кредит с минимальной переплатой, даже если гасить его очень длительный срок. Ныне предлагаемые ипотечные программы такой возможности не дают.
Чтобы нивелировать эти проблемы, застройщики начали активно предлагать программы рассрочек. Скажем, у того же «Донстроя» есть предложение, по которому сразу нужно внести не менее 30% от цены, указанной в ДДУ, 50% оплатить после ввода новостройки в эксплуатацию, а оставшееся – в процессе строительства дома. Похожие программы есть и у других застройщиков.
Выдают такую рассрочку под 0% годовых, что на первый взгляд даже выгоднее ипотеки от застройщиков с околонулевыми ставками. Однако первоначальный взнос как минимум на 10 процентных пунктов выше, чем по ипотеке. И главное – максимальный срок, на который предлагается рассрочка, на порядок меньше, чем это возможно по ипотеке. Погасить рассрочку нужно не позднее ввода дома в эксплуатацию, а новостройки редко когда строятся дольше трех лет. А вот ипотеку можно взять даже на 30 лет. Поэтому интерес к рассрочке намного ниже, чем к дешевой ипотеке.
Еще одну причину объясняет руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. По ее словам раньше многие дольщики, чтобы купить квартиру в новостройке или хотя бы внеси за нее первый взнос, продавали уже имеющееся у них жилье. Но сейчас этот путь невыгоден: цены на «вторичке» упали, она оказалась дешевле «первички». Потому пока оба рынка снова не придут в разумное равновесие, ждать активного перетекания средств из уже готового жилья в новостройки не стоит.
Как застройщики будут влиять на спрос
Один из способов повышения спроса, какого бы рынка это не касалось – уменьшить количество предложения. Тогда возникает иллюзия дефицита, чтобы стимулировать продажи. Этот способ подходит и для новостроек. Но приостановить сделки в тех объектах, что уже выведены в продажу, застройщики не могут. Большинство из них теперь возводятся на банковские кредиты, а за остановку продаж банки по головке не погладят. Но есть и второй вариант достичь того же самого: приостановить выход на рынок новых проектов до того момента, пока старые почти не будут распроданы.
Именно второй путь и выбрали застройщики. Хотя пока заметен от не всем и не сразу. Причину объяснил исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский. По его словам число проектных деклараций, которые застройщики обязаны размешать в ЕИСЖС, напротив, растет. Так, если в I квартале 2022 года их было опубликовано на 8,3 млн кв.м, то в аналогичном периоде нынешнего года – уже на 10,4 млн кв.м.
Однако по его словам, смотреть нужно вовсе не на эти цифры, а но то, какая доля из этих проектов будет реально запущена. А она падает уже третий год подряд, причем в этом году снижение колоссальное. По России в I квартале 2021 года изо всех заявленных проектов было запущено 94%, в 2022-м – 87%, а в 2023-м – всего 27%. В Москве показатель получше, 44%, но все равно снижение колоссальное.
Есть и еще один разумный путь, который мог бы позволить повысить спрос – снизить цены на новостройки. Но такой вариант застройщики не готовы даже рассматривать: ни на «Апрельских тезисах», ни где-либо еще эксперты даже не говорят. Так что на то, что новостройки могут подешеветь, потенциальным покупателям рассчитывать не стоит.
