Три года маяться: почему в мае сделки в новостройках Москвы падают

Уже третий год подряд в последний месяц весны наблюдается одна и та же картина: сделки с будущими квартирами в новостройках Москвы падают по отношению к апрелю. По данным Росреестра, в 2020 году они сократились на 24%, в 2021-м – на 15%, а в нынешнем – на 7%. Так что же не так с маем?

Поясняя отрицательную динамику по сделкам в жилых новостройках столицы, руководитель Росреестра по Москве Игорь Майданов в качестве одной из причин назвал то, что май – месяц короткий. В том смысле, что четыре будних дня попали на праздники. Определенная логика в этом есть. Договоры долевого участия, по которым продаются квартиры в новостройках, считаются заключенными до дня их регистрации в Росреестре, а в праздники эта организация, как и большинство россиян, не работает. Потому часть сделок смогла просто сдвинуться во времени и попасть не в майскую статистику, а в июньскую.

Но не все так просто. Майский спад наблюдается лишь последние три года. А до этого все было иначе, хотя количество праздничных дней в последнем месяце весны давно не менялось. Скажем, в 2019 году в мае было зарегистрировано на 1,5% ДДУ больше, чем в апреле того же года. А годом ранее майский прирост регистраций составил почти 3%. Так что дело явно не в праздниках. Реальные причины в другом, в каждом году они разные, хотя и похожи.

Динамика ДДУ на жилые новостройки МосквыМай 2020 года – льготная ипотека только начинается

2020 год – это год пандемии, в который и локадуны вводили, и московские стройки на время приостанавливали, и офисы продаж новостроек закрывали, что явно не способствовало доверию к строительной отрасли в целом и к новостройкам как объектам вложения денег или способу улучшения жилищных условий в частности.

Конечно, государство предпринимало различные меры поддержки отрасли, но это происходило не так быстро. Скажем, программу льготной ипотеки, по которой квартиры в новостройках можно было приобрести по ставке 6,5%, ввели лишь с 1 мая 2020 года. Но поскольку сама процедура одобрения и выдачи кредитов занимает время, в майской статистике в полной мере она не смогла отразиться, хотя темпы отрицательной динамики сделок и начали снижаться.

Так, если в апреле по сравнению с мартом 2020 года количество договоров долевого участия, зарегистрированных в Москве, сократилось почти на половину, то в мае – на 24%. К слову, напомним, что максимальный размер льготного кредита на тот момент для Москвы составлял 8 млн руб., что было значительно меньше средней стоимости будущей квартиры в столичных новостройках. Такие условия подходили далеко не всем потенциальным дольщикам, поэтому эффект льготного кредитования был не столь велик, как хотелось бы.

Май 2021 года – рост цен на новостройки

Первая половина 2021 года, как и конец 2020-го запомнились ростом цен на новостройки. В качестве одной из причин называли существенное подорожание стройматериалов. Власти настолько обеспокоило это явление, что они попытались найти ценовой сговор.

На сделках же эта ситуация отразилась тем, что начиная с марта 2021 года прирост регистрации ДДУ стал уменьшаться (в марте и апреле рост составлял около 3% по сравнению с предыдущими месяцами), а в мае динамика и вовсе стала отрицательной, составив -15% по отношению к апрелю 2021 года.

В июне ситуация слегка нормализовалась: сказалось планируемое тогда завершение программы льготного кредитования, которое тогда собирались завершить в июле 2021 года. Поэтому некоторые потенциальные покупатели квартиры в новостройках поспешили запрыгнуть в «последний вагон». Однако в мае они лишь обдумывали сделки, поэтому статистика последнего месяца весны пошла вниз.

 

Май 2022 года – ставки по льготной ипотеке еще не стали интересными

Отрицательная динамика регистраций ДДУ в жилых новостройках Москвы в мае 2022 года похожа на завершающий этап снижения числа сделок, которое длится с марта.

  • Так, в марте 2022 года количество договоров долевого участия снизилось примерно на 8% по сравнению с февралем;
  • в апреле – более чем на половину по сравнению с мартом;
  • в мае отрицательная динамика сократилась до 7%, что меньше, чем было в марте.

Игорь Майданов из Росреестра объясняет майские данные тем, что большинство договоров, заключенных в этом месяце, были без ипотеки с господдержкой, которая, как правило, активность дольщиков стимулирует.

  • Напомним, что с 1 мая 2022 года ставка по льготной ипотеке была снижена до 9% (против 12%, введенных с 1 апреля, когда одновременно был увеличен и максимальный размер кредита – теперь он 12 млн руб. для Москвы). Но чтобы эффект от снижения проявился в полной мере, как это было видно и по данным 2020 года, одного месяца недостаточно.
  • В дальнейшем положительный эффект от льготного кредитования будет лишь нарастать, поскольку в июле 2022 года ставку на льготную ипотеку на новостройки снова понизили – теперь до 7%. А еще раньше была объявлена программа смешанной ипотеки, по которой лимиты по кредитам в Москве увеличена до 30 млн руб.