В поисках выгоды: на каком этапе строительства лучше покупать квартиру

Выгодность при покупке квартиры в новостройке бывает разная. Для одних она измеряется лишь деньгами: чем дешевле – тем лучше. Для других – обилием выбора, когда можно подобрать именно ту квартиру, что нужна лично тебе, а не ту, что навязывает застройщик. Для третьих, кто помнит, что новостройки – это всегда риск, главная выгода – в безопасности сделки. Есть ли такой этап строительства, где все эти три фактора пересекаются и покупка квартиры становится максимально выгодной? Давайте разбираться.

 

Выгодно ли совершать сделку в новостройке на преднулевом этапе, когда предлагается бронирование квартир

Выгодно ли совершать сделку в новостройке на преднулевом этапе, когда предлагается бронирование квартирПродажи на этом этапе строительства еще официально не открыты, даже документация на дом может быть еще не готова, однако начало бронирования квартир в новостройке уже объявлено. Забронировать – значит за сумму до 20% от стоимости квартиры (а она на этом этапе минимальная) зафиксировать ее за собой.  А также договориться, что в будущем, когда вместо договора бронирования заключат  договор долевого участия, для вас цена останется той же и не увеличится.

Проблема в том, что все эти обещания вам дает не застройщик. Ему привлекать деньги на строительство иначе чем по договору долевого участия (ДДУ) запрещено законом «Об участии в долевом строительстве». Поэтому чтобы начать сделки до официального старта продаж, используются компании-посредники. Именно они заключают с покупателями договоры бронирования или их аналоги. Вот только застройщики вовсе не обязаны выполнять то, что кто-то другой прописал в договоре бронирования.

Кому-то везет, и ДДУ с ним действительно заключат на заранее оговоренных условиях. Кому-то нет. Так что такая сделка на свой страх и риск.

Особенности сделок на преднулевом этапе строительства

  • Цены на квартиры: номинально ниже, чем на старте продаж.
  • Выбор: могут попадаться интересные планировки.
  • Риски: максимальные. Договор бронирования – это не ДДУ!
  • Сроки до получения ключей: максимальные – цикл строительства дома плюс время бронирования квартиры (3 года и более).

 

Безопасны ли сделки на этапе котлована, когда объявляют старт продаж в новостройке

Безопасны ли сделки на этапе котлована, когда объявляют старт продаж в новостройкеЗастройщик приступает к работам по возведению дома и объявляет о старте продаж. Напомним, что сделать это он может лишь тогда, когда в Единой информационной системе жилищного строительства разместит всю документацию на новостройку, включая проектную декларацию.

Цены на этом этапе самые низкие (ниже лишь на этапе бронирования), а часть рисков компенсируется тем, что с этого момента с покупателями квартир в новостройках заключаются полноценные договоры долевого участия. Они мало того, что подлежат обязательной госрегистрации (то есть, двойные продажи исключены, в отличие от договоров бронирования, с которыми возможно все), так еще и деньги дольщиков застройщикам достаются теперь не сразу. До ввода дома в эксплуатацию они хранятся на особых банковских счетах – счетах эскроу. И если на стройке что-то пойдет не так, покупатель сможет вернуть свои деньги в полном объеме, указанном в ДДУ.

С покупкой квартир на этапе котлована связан один миф. Многие считают, что на старте продаж выбор квартир максимальный. Это не так. Девелоперы выводят квартиры в продажу частями, то есть, никогда на этапе котлована на витрине не будет всех квартир в доме. Интерес покупателей на этом этапе строительства уже разогрет самим фактом старта продаж, возможностью сэкономить или выгодно инвестировать – так считают девелоперы.

Особенности сделок на нулевом этапе строительства

  • Цены на квартиры: минимальные – дом еще не построен, высокий инвестиционный потенциал.
  • Выбор: скорее всего, самых интересных квартир придется подождать: обычно застройщик оставляет и на потом.
  • Риски заключаются с этого этапа в соблюдении застройщиком сроков строительства дома. А то, что дом будет построен, гарантировано условиями 214-ФЗ. Но строительство многоквартирного дома – высокотехнологичный и сложный процесс. Поэтому при покупке квартиры на этапе котлована высок риск того, что сроки строительства будут сдвинуты.
  • Сроки до получения ключей: ждать придется 2-3 года.

 

Кому интересны сделки на середине строительства – этапе завершения монолитных работ монолита

Застройщик поставил «коробку» – монолитный каркас (в случае с панельным домостроением – поставил стены). Это своеобразный экватор строительства. На этом этапе строительства покупатели понимают, что сроки, если и будут сдвинуты, то ненамного. А девелопер понимает к этому моменту динамику продаж по проекту и выводит на витрину максимальное количество планировок.

  • Цены на квартиры: инвестиционный потенциал ниже, но и выше вероятность, что достроят в срок. С этапа котлована к этапу монолита квартиры подорожали.
  • Выбор. Даже если количество квартир в продаже покажется не очень большим, обращайте внимание на разнообразие предложения. Есть шанс найти интересные планировочные решения по приемлемым ценам.
  • Риски: средние. Время ожидания ключей может увеличиться незначительно – на полгода, например.
  • Сроки до получения ключей: дом будет достроен где-то через год – полтора.

Будет ли, что купить на этапе ввода в эксплуатацию

Будет ли, что купить на этапе ввода в эксплуатациюВвод новостройки в эксплуатацию – самое надежное время для покупки. Дом уже достроен, поэтому риски равны нулю. Это единственный этап, когда до сделки можно зайти в конкретную квартиру, потрогать ее, «примерить» под себя: на других этапах строительства покупателей на стройплощадку не пускают из-за техники безопасности.

Кроме того, девелопер в этот момент понимает, что привлекать покупателей ценой уже не может, и выводит в продажу самые интересные квартиры. Хотите выбор террас, ванных с окном, панорамного остекления на две стороны света – подбирайте квартиру на этапе ввода в эксплуатацию. Правда, с одной оговоркой: если квартиры в принципе еще остались в продаже. А как не раз замечал МосДольщик.рф, регулярно составляя рейтинг самых популярных у покупателей новостроек среди недавно введенных в эксплуатацию, первичных квартир может уже и не быть, и теперь их нужно будет искать на вторичном рынке. Но это уже совсем другая история.

Особенности сделок на этапе ввода новостройки в эксплуатацию

  • Цены на квартиры: максимальные.
  • Выбор: в продаже в основном квартиры больших размеров. Но высоки шансы найти действительно интересную квартиру с особенными «фишками». Если, конечно, их не разобрали раньше.
  • Риски: их нет, дом построен.
  • Сроки до получения ключей: от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до получения ключей проходит обычно полгода. Точный срок зависит от конкретного застройщика и объекта. Эту информацию можно найти на карточке новостройки в Единой информационной системе жилищного строительства.