Договор долевого участия: как уберечься от рисков

Приобретение квартиры на раннем этапе строительства по договору долевого участия (сокращенно ДДУ) позволяет купить жилье по гораздо более привлекательной цене: квадратные метры в еще не построенном доме дешевле, чем в готовом. Но многих такая схема смущает: не мошенничество ли это? Насколько высок риск, что дом, в который вложены личные средства, попадает в долгострои Москвы? И вообще, кто и как гарантирует, что строительство будет завершено в те сроки и в том виде, в каком отражено в договоре?

Что такое договор долевого участия?

Это документ, регламентирующий покупку не готового жилья, а того, которое только строится. Заключаться он может на разных этапах, от котлована до частичной готовности дома. Будущие жильцы (дольщики) своими деньгами частично финансируют возведение дома. Но так как у квартиры пока нет реального воплощения, ДДУ и собственно сделка проводятся в отношении объекта, на который не оформлено право собственности. Именно эта «тонкость» может стать причиной появления долгостроев и других проблем с незавершенным строительством.

Неужели нет никаких гарантий?

В чем главный риск приобретения квартиры на раннем этапе? Дольщики вкладывают свои деньги и оплачивают приобретение объекта, которого пока попросту не существует. И любой форс-мажор означает, что они могут потерять не только деньги, но и будущее жилье. Практически сразу после появления на рынке первых компаний, ведущих строительство с привлечением средств дольщиков, стало ясно: нужны законодательные инструменты, которые могли бы защитить деньги покупателей такого рода недвижимости. Первым таким средством стало страхование ответственности застройщика: одновременно с договором продажи заключался страховой договор. В идеале страховая компания должна была вернуть дольщику потраченные деньги в случае остановки или незавершения строительства. На практике же страховались далеко не все проекты да и страховые суммы редко покрывали полный объем затрат дольщика.

1 июля 2019 года был введен новый инструмент для защиты интересов дольщиков: эскроу-счета (от escrow – «условное депонирование»). Все сделки, связанные с приобретением жилья на раннем этапе, в обязательном порядке являются трехсторонними: помимо застройщика и покупателя жилья, в них участвует банк, в котором открыт эскроу-счет. Все средства покупателя вносятся на этот счет, а застройщик получает к ним доступ только после того, как будет зарегистрировано право собственности на квартиры в построенной доме. На сегодняшний день сделка с договором эскроу считается максимально безопасной и удобной.

Решено, покупаю через ДДУ!

Как приобрести квартиру по договору долевого строительства в Москве? Для этого нужно пройти следующие этапы.

  • Поиск застройщика и проекта. Обязательно проверьте, есть ли у застройщика договор с банком, который работает с финансированием долевого строительства. Если это не так — лучше поберечь деньги!
  • Следующий шаг к статусу дольщика — заключение трехстороннего договора и внесение суммы равной стоимости строящейся квартиры на эскроу-счет. Деньги будущий владелец квартиры может вносить свои или кредитные, и пока дом не будет сдан, эти средства принадлежат дольщику или организации, которая кредитует приобретение жилья.
  • По готовности дома проводится приемка, покупатель получает ключи, банк передает деньги застройщику.
  • Как уменьшить риски при покупке квартиры по ДДУ? Перед заключением договора стоит обязательно просмотреть отзывы о компании, строящей дом при участии ДДУ, а еще лучше — посетить уже сданные ранее объекты, увидеть и оценить их вживую.