Итоги прошедшей недели в мире недвижимости: Сбербанк рекордно снизил ставки по ипотеке, глава Москомстройинвеста рассказал о главных тенденциях 2017 года на рынке недвижимости и в долевом строительстве, московские власти озвучили новые подробности программы реновации, а ВЦИОМ подвел итоги опроса о состоянии жилого фонда в стране.
Сбербанк снизил ставки по ипотеке до рекордного уровня
С 10 августа Сбербанк снизил ипотечные ставки по разным продуктам на 0,6 — 2 процентных пункта: теперь кредит на квартиру в новостройке можно взять по ставке от 7,4% до 10%, на вторичном рынке — от 8,9% до 10%. Одновременно снижен и первоначальный взнос по продукту “Приобретение готового жилья”: сейчас он составляет 15% от стоимости недвижимости. Как сообщает сам банк, это самое масштабное единовременное улучшение условий за все годы существования ипотеки в Сбербанке.
Также в пресс-релизе отмечается, что нынешний спрос на ипотеку превышает докризисный. В мае и июне банк выдал примерно 154 миллиарда рублей — это рекордные значения по сравнению с теми же месяцами прошлого года. Всего же за первое полугодие на улучшение жилищных условий заемщики получили почти 480 миллиардов рублей — это на 24% больше, чем за тот же период 2016 года.
Другие банки также рассматривают возможность снижения ставок по ипотеке. Среди них — группа ВТБ, “Уралсиб”, «Абсолют банк». В “Промсвязбанке” и в банке “Возрождение” уже снижены базовые ставки по некоторым программам.
В целом средневзвешенная ставка опустилась до рекордных значений за всю историю: в прошлом месяце она составила 11,1%, снизившись почти на 2 процентных пункта по сравнению с первым полугодием 2016 года.
Новые ставки от Сбербанка могут увеличить спрос на новостройки до 20%
По мнению экспертов, подобное снижение ставок от крупнейших банков может повысить спрос на новостройки на 20%, а на вторичное жилье — на 10%. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит следующую статистику: при средневзвешенной ставке в 12,74% в первом полугодии 2016 года общее число сделок на рынке недвижимости с привлечением ипотеки в одной только столице достигло 18,6 тысячи. В первом полугодии 2017-го ставка снизилась до 11,56%, а количество сделок выросло до 21,7 тысячи. Итого, уменьшение ставки на 1,18 п.п. привело к увеличению спроса на 17%.
Здесь стоит отметить, что на спрос влияет не только уровень процентной ставки, но также платежеспособность населения и стоимость жилья. Если доходы покупателей не будут возрастать, а сокращение цен на недвижимость замедлится или приостановится, значительного положительного эффекта от нового предложения банков не будет.
Когда у человека маленькая зарплата, а квартира стоит дорого, размер ставки для него не будет иметь значения. 10% или 5% — он все равно не сможет позволить себе купить жилье. Поэтому в некоторых западных странах, даже несмотря на куда более низкие ставки по ипотеке, чем в России, многие люди не могут приобрести дом или квартиру — все дело в завышенной стоимости недвижимости.
В то же время меньший процент первоначального взноса может привлечь дополнительную аудиторию заемщиков. Его снижение на 5 процентов, с 20% до 15%, в рублевом выражении может достигать 400 тысяч и больше. А это существенная сумма на фоне падения реальных доходов россиян.
Население инвестировало триллион рублей в жилищное строительство
Константин Тимофеев, глава Москомстройинвеста, на минувшей неделе провел пресс-конференцию, посвященную главным тенденциям 2017 года на рынке недвижимости и в долевом строительстве. Он рассказал о ценах на жилье, проверках застройщиков, недобросовестных строительных компаниях и компенсационном фонде для защиты дольщиков.
Так, председатель Комитета отметил, что основным инвестором жилищного строительства выступает население. На данный момент объем средств, вложенных в него физическими лицами, в Москве составляет около 1 триллиона рублей. Ожидается, что по итогам года эта цифра вырастет еще на 200-250 миллиардов.
Сейчас в столице с привлечением денег граждан строится около 530 жилых объектов, а за первое полугодие была заключена 31 тысяча ДДУ. Это на 39% больше, чем за первые 6 месяцев прошлого года.
Вступили в силу новые правила включения граждан в реестр пострадавших дольщиков
С 1 июля начали действовать новые правила включения граждан в реестр пострадавших граждан, разработанные Министерством строительства РФ еще в конце прошлого года.
Так, теперь реестр формируется не на основании сведений о пострадавших дольщиках, а по проблемным объектам. То есть если та или иная новостройка признана проблемной, то граждане, которые приобретали в ней квартиры, могут подать требование о включении их в реестр.
Но требование будет удовлетворено только в том случае, если покупка производилась по договору долевого участия, в рамках закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Кроме того, будет учитываться, надлежащим ли образом покупатели исполняли условия, прописанные в ДДУ.
Еще одно нововведение: человек, который приобретал несколько квартир в одном или нескольких домах, будет включен в реестр только по одному объекту, даже если все остальные тоже признаны проблемными.
Напомним, что теперь проблемными признаются объекты, по которым застройщик не выполняет свои обязательства перед гражданами более 9 месяцев с даты, прописанной в ДДУ. Кроме того, статус “проблемной” новостройке могут присвоить в том случае, если в течение 2 отчетных периодов не было прироста вложений в незавершенное строительство.
Еще один вариант — если по объекту никто не взял на себя права и обязанности прежнего застройщика (например, если девелопер ликвидирован без удовлетворения требований дольщиков, и никто не назначен его правопреемником).
Однако признание объекта проблемным не означает обязательного банкротства застройщика.
Минстрой готовит новый законопроект по апартаментам
Как рассказала на минувшей неделе директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко, министерство строительства согласует концепцию законопроекта об апартаментах с региональными властями. Просто признать апартаменты жильем невозможно, поскольку любые жилые помещения должны быть обеспечены определенной социальной инфраструктурой.
А во многих городах они расположены в общественно-деловых, промышленных или рекреационных зонах, где не предусмотрено создание жилых домов и инфраструктуры для них.
Ведомство обратится к субъектам Федерации, чтобы уточнить масштабы вопроса, получить предложения по его правовому регулированию и выяснить нюансы расположения апартаментов. Кроме того, необходимо рассмотреть такие пункты, как оплата жилищно-коммунальных услуг, взносы на капитальный ремонт и содержание общего имущества.
Только 39 регионов представили полные планы по решению проблем дольщиков
По словам министра строительства Михаила Меня, из 70 регионов, где стоит проблема с обманутыми дольщиками, только 52 прислали “дорожные карты” по ее решению. И только 39 субъектов составили документы так, как требовалось; остальным необходимо доработать свои “карты”.
Согласно рекомендации кабмина, региональные планы-графики работ по этому вопросу следовало утвердить до 1 августа. По всем нарушителям Минстрой направит докладные записки в администрацию президента РФ, добавил Мень.
Новая информация по программе реновации
В Москве официально создан Фонд реновации жилья. В его состав войдут два совета — попечительский, который будет контролировать стратегию программы, и управляющий, решающий тактические вопросы. Первый возглавит мэр Сергей Собянин, второй — заммэра по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин.
Как рассказал в мае глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, Фонд будет заниматься строительством домов и переселением людей, а также реализацией невостребованного жилья.
***
В список домов, определенных под снос по программе реновации, вошли около 200 общежитий и коммунальных домов. Как отметил Марат Хуснуллин, такие здания, если они в совсем плохом качестве, будут переселять в первую очередь.
***
Также заммэра по строительству пообещал, что список первых кварталов для участия в программе реновации власти определят до 1 октября. Там в ближайшие два года будут возведены стартовые дома, причем их строительство может начаться уже в этом году. “Они станут основой для волнового переселения жителей, что позволит в дальнейшем приступить к комплексному развитию кварталов”, — пояснил Марат Хуснуллин.
Точные сроки реализации программы, а также ее этапы будут названы после того, как утвердят окончательные планировки кварталов и определят их градостроительный потенциал.
***
На минувшей неделе стала известна и минимальная площадь однокомнатных квартир в новых домах по программе реновации. Она составит 38 — 40 квадратных метров. Разумеется, в новостройках будут представлены квартиры разной комнатности; из них 2-3% составят четырехкомнатные.
Первые переселенцы получат новое жилье еще до конца этого года. У города уже есть около 4 тысяч готовых квартир, общей площадью около 250 тысяч квадратных метров.
***
Глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин рассказал, что массовые переселения по программе реновации ожидаются не раньше второго полугодия 2019 года. До этого будут вестись работы по проектированию и строительству стартовых домов.
***
Активисты общественного движения “Архнадзор” проанализировали здания, которые вошли в программу реновации, и составили перечень исторических домов, которые следует расселить без сноса. Ранее они уже просили сохранить 450 зданий, которые вошли в первоначальные списки под реновацию, а теперь изучили дома, где за участие в программе проголосовали жильцы на собраниях собственников.
В последнем случае москвичей не ограничивали формальными критериями для сносимого жилья, поэтому среди таких зданий есть много ценных и исторических домов, включая даже памятники архитектуры. Например, это дом директора “Товарищества суконной мануфактуры Иокиш” на Михалковской улице (XIX век) или пятиэтажное здание архитектора Мотылева на улице Матросская Тишина (1928 год).
“Архнадзор” намерен добиваться сохранения максимального количества из отобранного ими числа домов, то есть их включения в программу реновации без сноса.
Сейчас список градозащитников рассматривает группа специалистов Мосгорнаследия и Москомархитектуры совместно с представителями “Архнадзора”. В Москомархитектуре уже выделили около сотни домов, которые попали в программу через голосование жильцов на собраниях собственников, для отдельного рассмотрения с выездом на место. Как заверяет Мосгорнаследие, здания, обладающие историко-культурной ценностью, не будут снесены в рамках реновации.
Как ранее сообщал заммэра Марат Хуснуллин, в рамках программы планируется расселить, а затем реконструировать около 250 зданий с исторической и архитектурной ценностью. Также столичные власти выбрали 400 домов для анализа их значимости и возможного сохранения.
***
Руководство Москвы начало вести переговоры с застройщиками о передаче городу их площадок рядом с кварталами реновации, под строительство домов для переселенцев. Об этом рассказал глава департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин.
Конкретных названий строительных компаний названо не было, но, как уточнил чиновник, “это первая десятка девелоперов, которые взаимодействуют с городом, много строят”. Как ранее указывал Марат Хуснуллин, взамен предоставленных городу участков застройщикам предоставят землю в других местах столицы.
***
Микрорайоны с домами под реновацию будут благоустроены полностью, а не только в том месте, где возведут новые дома. Об этом на минувшей неделе рассказал Марат Хуснуллин. Он отметил, что в рамках программы в городе создадут “комфортную и эстетически привлекательную среду”.
Из дворов вынесут коммунальные объекты, разобьют сады и скверы, создадут игровые площадки для детей разного возраста, спортплощадки с тренажерами, а также общественные пространства, в том числе для культурно-массовых мероприятий.
***
До конца августа столичные власти планируют построить на ВДНХ еще один шоу-рум по программе реновации, где будет представлена внутренняя отделка квартир с вариантами мебели, а также общий вид будущих домов.
***
По данным опроса ВЦИОМ, 73% россиян полагают, что в некоторых регионах страны программа реновации жилищного фонда нужна больше, чем в Москве. 51% считает, что сейчас — подходящий момент для ее проведения. Опрашивали эксперты 1,6 тысячи граждан в 130 населенных пунктах из 46 субъектов РФ.
42% респондентов сочли, что снос ветхого жилья должен стать приоритетом в их регионе, однако 47% уверены, что есть и более острые проблемы, которые требуют решения. При этом взгляды на саму существенность вопроса об аварийном жилье разделились почти поровну: 35% опрошенных сказали, что проблемы либо нет, либо она не слишком серьезна, 33% полагают, что она очень масштабна, а 32% затруднились с ответом. При этом 59% участников негативно оценили состояние жилья в их регионе (за исключением Москвы, где этот вопрос не задавался).
Как пояснил руководитель практики политического анализа и консультирования ВЦИОМ Михаил Мамонов, россияне остро переживают проблемное состояние жилищного фонда в стране, но при этом больше сфокусированы на повседневных жизненных проблемах. Это состояние экономики, наличие рабочих мест, уровень цен и качество работы ЖКХ, состояние дорог, уточнил эксперт.
