Застройщики — такие же люди, летом они любят отдыхать, а не начинать продажи новых объектов. Тем более что и поток потенциальных покупателей летом падает. Но только не в том случае, если в первый же день второго месяца самого жаркого времени года вступают в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), ужесточающие регулирование нового строительства. На них застройщики отреагировали еще в июне.
В каких новостройках открываются продажи?
Чтобы подольше жить по старым правилам, застройщики поспешили вывести в продажу массу новых объектов. А прежде чем такая возможность у них появляется, требуется получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации возводимого им объекта (ЗОС) требованиям 214-ФЗ. Без такового документа с 1 января 2017 года органы Росреестра договоры долевого участия (ДДУ) больше не регистрируют. По данным Москомстройинвеста (комитета, который, в частности, занимается выдачей таких заключений), в последние месяцы количество заявок на получение ЗОС шло по нарастающей. В апреле — 36, в мае — 60, а в июне — 68, а всего за первое полугодие 2018 года число поданных заявок составило 243. Правда, в итоге положительное заключение получили далеко не все, а лишь 119, остальные направлены на доработку. Но даже это значительно больше, чем за первое полугодие пошлого года: тогда из 144 поступивших заявок было одобрено 79.
Так, в июне ЗОС получили четыре новых корпуса ЖК «Саларьево Парк» (на фото выше), что в Новой Москве возводит ГК «ПИК». По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, один из корпусов (19-й), где разрешено открыть продажи, относится к пятой очереди строительства, а три оставшихся (21, 22 и 23-й) — к шестой. Сейчас в комплексе завершается возведение корпусов 1–5; 7, стр. 1, 2; 8; 9; 13, стр. 1, 2, 3, идет монтаж этажей корпусов 14, стр. 1, 2; 15, и 16 и начинается строительство корпусов 18, стр. 1, 2. Всего проектом предусмотрено 54 жилых дома и обширная инфраструктура, в том числе 12 детских садов и шесть школ.
Можно открывать продажи и в четырех корпусах ЖК «Жемчужина Зеленограда» (на фото выше), который также возводит ГК «ПИК». Комплекс находится в ЗелАО, р-н Крюково. Речь о домах четвертой очереди строительства, которая включает корпуса 4, 5, 6 и 7. Такая же ситуация с двумя корпусами строящегося в дер. Николо-Хованское в Новой Москве ЖК «Испанские кварталы» (на фото ниже), которым занимается компания «А101»: здесь заключения о соответствии получили дома 3 и 4.
Что начинают строить?
ЖК Headliner (на фото ниже), который компания «Кортрос» возводит в Шмитовском проезде Центрального округа Москвы, получил разрешение на строительство второй очереди. «В составе второй очереди инвестор намерен построить семь разноэтажных (от 5 до 53 этажей) жилых домов, — рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. — Также в рамках этого этапа возведения комплекса небоскребов запланировано строительство детского сада». По информации застройщика, начало работ намечено на вторую половину 2018 года, в 2019-м будет достроена первая очередь, а весь проект завершат в 2026 году.
В июне градостроительно-земельная комиссия, возглавляемая мэром Москвы Сергеем Собяниным, приняла решения о строительстве нескольких домов в рамках программы реновации.
Один из них появится на Нижегородской улице. Речь об участке площадью 0,14 га, где сейчас эпизодически проводятся ярмарки выходного дня и который также используется как парковочная площадка. Ранее на этом месте планировали построить объект культуры, однако затем от этой идеи отказались в пользу нового жилья.
Еще один дом построят на улице Академика Королева (СВАО). Для этого земельный участок, привязанный к владению 21, был поделен на два отдельных, по 2,3 и 1,4 га. На том, что больше, возведут современный жилой комплекс с подземным паркингом и объектами социальной инфраструктуры. А на меньшем появится стартовый дом для переселения жителей района Марфино, участвующих в программе реновации.
Еще один входящий в программу объект — дом на улице Бауманской. Здесь на участке в 1 га, который сейчас используется как плоскостная парковка, планируется возвести девятиэтажный жилой дом общей площадью 26 тыс. кв. м. Он будет предназначен для переселения жителей района Басманный.
Какие дома достроили в июне?
В ЖК «Рассказово» (объект компании Sezar Group, на фото выше), что расположен в Новой Москве в поселке Внуковское, достроены два новых корпуса — 6 и 7-й. Всего комплекс включает десять многоэтажных жилых домов, а также необходимые объекты социальной инфраструктуры: детские сады, школу, поликлиники, торговые объекты и т.д.
В ЖК «Татьянин Парк» (объект компании МИЦ, на фото выше), расположенном в поселке Московский, что на присоединенных к столице территориях, в середине июня введен в эксплуатацию корпус 16. Это двухсекционный шестиэтажный дом, в котором теперь можно приступать к выдаче ключей. А в конце месяца к вводу в эксплуатацию подготовили еще два корпуса — 17 и 18-й. Кроме того, в начале июня на баланс города был передан достроенный детский сад, рассчитанный на 215 малышей. Из другой социальной инфраструктуры, входящей в состав комплекса, — общеобразовательная школа (ее строительство сейчас завершается), а в будущем появятся еще один детский сад и медицинский центр. В целом проект, где запланировано 270 тыс. кв. м жилья, находится на финальной стадии строительства.
Какова ситуация с проблемными объектами?
1. В одном из главных проблемных объектов Москвы, ЖК «Царицыно», ситуация с достройкой которого сейчас активно решается, продлили разрешение на строительство первой и второй очередей. По данным Москомстройинвеста, строительство первой очереди завершится во II–III кварталах 2019 года, а второй очереди — в III квартале 2020-го — I квартале 2021 года. Достраивать комплекс будет «Мосотделстрой №1», чья кандидатура одобрена 4 июня 2018 года Минстроем России.
2. В другом проблемном объекте, ЖК «Терлецкий парк» (на фото выше), продолжается процедура передачи прав на достройку новому застройщику, которым также станет «Мосотделстрой №1». С этой целью в июне прежний застройщик, «Глобинвестстрой», зарегистрировал в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства. По словам Константина Тимофеева, это стандартное действие, поскольку в соответствии с законом о банкротстве регистрация имущественных прав застройщика-банкрота на объект незавершенного строительства это обязательное условие передачи объекта новому застройщику. Напомним, что строительство ЖК «Терлецкий парк» началось в 2004 году. В отношении первого застройщика проекта, компании «Глобинвестстрой», 5 апреля 2017 года была введена процедура наблюдения, а 24 октября — конкурсное производство. Одновременно в отношении этой компании возбужденно уголовное дело по статье «мошенничество в сфере предпринимательской деятельности».
3. Ближе всего к финалу история с новостройкой в Нагатино-Садовниках, начатой компанией СУ-155. Сейчас достройку объекта курирует «РК Строй» (входит в структуру АКБ «Российский капитал»), представитель которого сообщил, что на конец июня 2018 года строительно-монтажные работы в доме полностью завершены и он готовится к вводу в эксплуатацию. Напомним, что в наследство от СУ-155 Москве достались шесть проблемных объектов — в Новых Черемушках, Северном Чертаново, Филях-Давыдкове, Нагатино-Садовниках и Щербинке. Первыми проблемы были решены в том, что находится в Филях-Давыдкове: он был введен в эксплуатацию в июне прошлого года. В этом году планируется завершить еще два — в Нагатино-Садовниках и Новых Черемушках.
4. Продолжается развитие ситуации и с жилым комплексом в Щербинке на улице Овражной. Еще летом прошлого года во время внеплановой документарной проверки Москомстройинвест выявил здесь серьезное нарушение требований закона «Об участии в долевом строительстве»: застройщик комплекса, компания «Брод-Эстейт», привлекал денежные средства граждан до регистрации ДДУ в органах Росреестра. В течение года застройщик несколько раз обращался в суды разных инстанций с заявлениями об отмене вынесенных в отношении него постановлений о привлечении к ответственности за допущенные нарушения, однако все суды становились на сторону Москомстройинвеста. Последний такой процесс состоялся в июне нынешнего года. Одновременно стоит вопрос о возбуждении в отношении застройщика уголовного дела по статье «мошенничество».
Напомним, «Брод-Эстейт» — это уже второй застройщик комплекса на Овражной. Первым был «Стройметресурс», который начал застройку территории еще в 2002 году. В 2009-м он был признан банкротом и права на объект перешли к компании «Брод-Эстейт». К настоящему моменту корпуса 4–7 и 9–11 введены в эксплуатацию, строительные работы по корпусу 3 не ведутся. По корпусу, где есть пострадавшие граждане, по поручению мэра Москвы Сергея Собянина идет поиск инвестора, илами которого строительство должно быть завершено.
5. Москомстройинвест продолжает борьбу за права граждан, инвестировавших собственные средства в ЖК «Легенда» (на фото выше), проблемную новостройку города Троицка (Новая Москва). Суть проблемы в следующем. Застройщик объекта, «ИнвестСтройГрупп», в марте 2018 года признан банкротом, и в отношении него начато конкурсное производство. При этом застраиваемый участок находится у застройщика в аренде, а принадлежит 14 разным юридическим лицам. Когда у объекта начались проблемы, собственники земли подали в Арбитражный суд Москвы иск о расторжении договора аренды. Москомстройинвест, возражая против этого действия, направил в тот же суд ходатайство о запрете расторжения договора. По словам главы комитета Константина Тимофеева, отсутствие у «ИнвестСтройГрупп» прав аренды на земельный участок не позволило бы передать ЖК «Легенда» новому застройщику, без чего строительство завершить нельзя. Суд, состоявшийся в июне нынешнего года, встал на сторону Москомстройинвеста. Согласно проекту ЖК «Легенда» включает семь жилых корпусов (три очереди строительства), детский сад и гараж. По объекту заключено 779 ДДУ, обязательства по которым застройщиком не исполнены.
Зачем мне это знать?
Чем бы ни была вызвана высокая активность застройщиков в июне, для будущих дольщиков она означает лишь одно: выбор объектов увеличится. Более того, поскольку застройщики поспешили начать процесс до вступления в силу новых поправок в закон «Об участии в долевом строительстве», по мнению портала МосДольщик.рф, можно надеяться, что в ближайшее время у большинства из них не будет объективных причин для повышения цен выше того уровня, который сейчас характерен для столичной первичной недвижимости.
Что же касается высокой активности властей, с одной стороны, направленной на достройку уже существующих проблемных объектов, а с другой — на повышение контроля над застройщиками с целью минимизировать такие же проблемы в будущем, она только на руку тем, кто сейчас лишь присматривается к новостройкам. Потому что чем выше уровень контроля, тем больше шанс у дольщика получить квартиру если не в срок, то лишь с минимальной задержкой. А это лишь усиливает доверие к рынку новостроек , потому что снимает основные риски дольщиков.