В 2016 году в закон о долевом строительстве было внесено много поправок. В этой статье мы собрали 11 самых важных изменений.
Хотя поправки и регулируют деятельность застройщиков, это не значит, что дольщикам их знать не обязательно. Наоборот. Ведь многие из них как раз призваны помочь гражданам: например, выбрать максимально надежного девелопера или разъяснить, что делать в спорных и проблемных случаях.
1. Установлен минимальный размер уставного капитала застройщика
Уставной капитал — это минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующий интересы его кредиторов. Раньше девелопер мог иметь минимальный уставной капитал всего 10 тысяч рублей, что, конечно, никак не способно обеспечить достаточную компенсацию всех участников долевого строительства в случае банкротства компании.
С 1 июля 2017 года минимальные размеры уставного капитала для застройщиков стали зависеть от площади (и, соответственно, стоимости) объектов строительства. То есть, например, если компания возводит дом общей площадью не более 1,5 тысячи квадратных метров, ее капитал должен составлять 2,5 миллиона рублей. Соответственно, чем больше объемы строительства, тем большими деньгами они должны подкрепляться — до 1,5 миллиардов рублей, если застройка превышает площадь 500 тысяч квадратных метров.
2. Установлен новый перечень информации, которую должен предоставлять застройщик
Теперь у каждого застройщика в обязательном порядке должен иметься собственный официальный сайт в интернете. Если у строительной компании, у которой решили купить квартиру, нет страницы в сети, это повод насторожиться и пересмотреть свой выбор.
На своем официальном компания обязана публиковать расширенный перечень информации о каждом многоквартирном доме или другом объекте строительства, для которого она привлекает деньги граждан.
Что именно должно быть на сайте:
- разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства, которые строил этот застройщик в течение 3 ближайших лет,
- сведения о компании и объекте строительства — учредительные документы, свидетельство о регистрации фирмы, разрешение на строительство, документы на земельный участок, результаты аудиторской проверки и так далее,
- проектная декларация,
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве,
- проект/шаблон ДДУ,
- сведения о способах обеспечения своих обязательств,
- договор поручительства с другими юридическими лицами, если уставной капитал застройщика не соответствует требованиям,
- фотографии со стройки, которые должны обновляться каждый месяц.
Это дает возможность дольщикам и потенциальным покупателям ознакомиться с деятельностью компании, проверить, как ведется строительство, убедиться, что застройщик получил заключение о соответствии и имеет право рекламировать и продавать квартиры, и так далее.
3. Установлена новая система контроля за соответствием застройщика и объекта требованиям 214-ФЗ
Один из пунктов, который обязательно должен быть на сайте девелопера, — это заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве.
С 1 января 2017 строительные компании обязаны получать этот документ на каждый новый объект строительства — только при его наличии застройщик имеет право рекламировать свою новостройку и вести продажи.
Чтобы получить заключение, строительная фирма должна подать большой пакет документов о себе и своем проекте в уполномоченный государственный орган — например, в министерство строительства в регионе РФ или в Москомстройинвест (если строительство ведется на территории Москвы). После тщательной проверки всех данных специалисты выдают заключение о соответствии — или отказывают в его выдаче.
4. Установлены новые правила оформления ДДУ
Так, теперь в ДДУ обязательно указывается место расположения квартиры на этаже. А при передаче квартиры дольщику выдается приложение к договору — инструкция по эксплуатации объекта недвижимости. В ней прописываются правила его использования, срок службы и так далее.
5. Установлена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Теперь за каждый день просрочки застройщик обязан выплатить дольщику 1% от стоимости расходов, которые требуются для устранения недостатка.
6. Установлены размеры существенных изменений площади квартиры
Одна из причин для расторжения ДДУ со стороны дольщика — существенное изменение площади построенной квартиры от заявленной в проекте. До нынешних поправок не существовало точного определения того, что считается существенным. И застройщик, например, мог прописывать в договоре, что уменьшение размеров жилья на 10% не считается серьезным нарушением.
Сейчас же закон четко указывает, что существенным отклонением считается изменение площади на 5%.
7. Установлен запрет на переброс средств с одного дома на другой
Это означает, что теперь застройщик не имеет права переводить деньги, которые были собраны на строительство конкретного дома, на достройку другого. По каждому объекту должна вестись отдельная документация, с обязательной аудиторской проверкой годовой отчетности. Ответственность за нецелевое использование средств возлагается непосредственно на руководителя компании-застройщика и ее главного бухгалтера.
8. Создан единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Это единая государственная база данных по застройщикам жилой недвижимости в стране, которые действуют в рамках закона о долевом строительстве. Здесь дольщики и потенциальные покупатели могут увидеть целый ряд очень полезной информации:
- объемы строительства компании,
- адреса ее новостроек,
- сроки завершения строительства,
- минимальные цены на квадратный метр в этом объекте,
- рейтинг застройщика, присвоенный Рейтинговым агентством строительного комплекса и так далее.
Сведения на этом интернет-портале открыты и общедоступны; а информация о застройщиках и возводимых новостройках размещается бесплатно.
9. Введена статья о компенсационном фонде
С 1 января 2017 года застройщики отчисляют по 1% от каждого зарегистрированного ДДУ в компенсационный фонд, средства которого обеспечат дополнительную защиту дольщиков, если застройщик не может исполнять своих обязательств. Пока фонд только формируется, но планируется, что в случае банкротства и/или ликвидации строительной компании недострой будет завершен именно за счет этих денег.
Эта мера призвана заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщиков в страховых компаниях.
10. Установлено условие для привлечения средств населения
Теперь застройщик, который имеет задолженность по налогам или другим обязательным платежам в бюджеты, не может привлекать денежные средства от граждан.
11. Установлено обязательство правительства РФ по издании правил, обязательных для сторон, которые заключают и исполняют ДДУ
Сейчас форму ДДУ разрабатывают сами застройщики. Несмотря на то, что 214-ФЗ прописывает многие пункты договора, существует достаточно моментов, в которых строительные компании могут навязывать дольщикам свои условия. Государственная стандартизация условий ДДУ упростит ситуацию.
Это — основные нововведения в закон об участии в долевом строительстве, которые усиливают контроль за деятельностью застройщиков и обеспечивают большую надежность рынка первичной недвижимости.
