Сдать новостройки в срок успевают далеко не все застройщики. Проблема не всегда в низкой скорости строительства. Иногда уже полностью готовый дом «спотыкается» на самом последнем документе – разрешении на ввод в эксплуатацию. Его могут не выдать, если, например, общая площадь новостройки окажется чуть больше или меньше той, что значилась в проектной документации. Перестраивать такой дом застройщики, конечно, не будут, а станут переделывать документацию, приводя ее в соответствие с реально получившимися габаритами здания. На это требуется время, из-за чего и сдача дома задерживается, и получение дольщиками ключей от квартир в уже по сути готовой новостройке отодвигается в будущее. Как быть?
Какое изменение площади квартиры в новостройке считается допустимым
Отклонение итоговой площади новостройки от той, что планировалась заранее, еще не означает, что дом возводили не в строгом соответствии с проектом. Наоборот: во время разработки проектной документации вычислить площадь будущей недвижимости с абсолютной точностью удается редко. Дело в том, что в реальных условиях стройки могут проявиться погрешности, которые, к слову, регламентируются различными строительными нормативами. Например, стенам в зависимости от их типа разрешается «гулять» по толщине до 6 мм и более, а от вертикали отклоняться на 1 см на высоту конструкций. Поэтому на выходе объект может оказаться не совсем тех параметров, что просчитывались заранее.
В каких случаях на такие отклонения можно «закрыть глаза», а в каких нет, определили еще три с половиной года назад. 1 января 2017 года вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», зафиксировавшие границы допустимых отклонений как 5%.
Если площадь квартиры в уже построенном доме окажется на 5% больше или меньше той, что указана в проектной документации и договоре долевого участия (ДДУ), дольщик имеет право в судебном порядке инициировать расторжение договора.
И суд встанет на его сторону, потому что это считается существенным изменением.
- Так, если в ДДУ была указана квартира в 30 кв.м, а по факту ее площадь стала больше 31,5 кв.м, договор можно расторгать.
- То же самое, если дольщик планировал получить жилье, скажем, в 120 кв.м, а после обмеров БТИ оказалось, что в нем менее 114 кв.м.
Если же площадь сократилась или увеличилась менее чем на 5%, объективных причин для расторжения ДДУ нет: такое изменение считается допустимой погрешностью.
Разрешается ли площади дома в целом отличаться от проектной
Все вышесказанное касалось лишь отдельных квартир и взаимоотношений застройщика с дольщиками. А вот на дома в целом и взаимоотношения застройщика с органами, принимающими решение о вводе новостройки в эксплуатацию и ее постановке на кадастровый учет, до недавних пор это правило не распространялось.
- Так, в статье 55 Гражданского кодекса РФ, которая описывает процедуру выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию, норма, позволяющая не обращать внимание на небольшое отклонение площади, никак не оговаривалась.
- Отсутствовала она и в статье 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», где идет речь о ситуациях, при которых в постановке недвижимости на кадастровый учет могут отказать.
То есть, считалось, что любое изменение площади – это нарушение, которое сперва требуется устранить, и лишь затем продолжать регистрационные и прочие действия.
Все изменилось в середине июля 2020 года, когда вступил в силу федеральный закон №202, внесший изменения в несколько законов и прочих документов, связанных с недвижимостью. В частности, им была установлена допустимая норма отклонения фактической площади новостройки в целом от проектной. За нее приняты все те же 5%, которые фигурируют и во взаимоотношениях застройщика с дольщиками.
Теперь, если дом окажется больше или меньше указанного в проекте, но не более чем на 5%, это не может быть причиной отказа ни в постановке на кадастровый учет, ни в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Если изменение площади новостройки укладывается в эти границы, отправлять застройщика переделывать документы на строительство больше не вправе.
Почему после введения новой нормы новостройки станут сдаваться быстрее
Как поясняют в Москомстройинвесте (комитете при правительстве Москвы, который курирует все ведущееся в городе долевое строительство), одна из главных целей нововведений – минимизировать задержки сроков сдачи новостроек. Почти у 70% новостроек отклонения фактической площади от проектной укладываются в пятипроцентный допуск. И если раньше прежде, чем получить разрешение на ввод в эксплуатацию и встать на кадастровый учет, требовалось внести изменения в проектную документацию и заново пройти экспертизу, на что могло понадобиться несколько месяцев, то теперь этих временных потерь не будет.
То есть, больше дольщиков смогут получить ключи от квартир именно в те сроки, что указаны в ДДУ.
С другой стороны, возможность превысить площадь дома не более чем на 5% еще не означает, что застройщикам разрешили вольничать. Скажем, вместо 20-этажного дома построить такой, в котором 21 этаж (ведь в этом случае площадь тоже может возрасти не более чем на двадцатую часть). Чтобы такого не происходило, и в Гражданском кодексе РФ, и в законе «О государственной регистрации недвижимости» теперь прописано, что небольшое увеличение габаритов здания допустимо лишь тогда, когда количество этажей в новостройке остается неизбежным. То же самое касается числа квартир и других помещений, а также количества машиномест. Если их вслед за пятипроцентным изменением площади станет больше или меньше – это уже существенное изменение проекта, при котором регистрационные и прочие действия с недвижимость по-прежнему недопустимы.
