Под занавес года и застройщики, и органы власти по традиции подводят итоги своей деятельности. 17 декабря 2020 года такие итоги подводил Москомстройинвест – комитет при правительстве Москвы, который курирует все ведущееся в столице долевое строительство и не только его. Портал МосДольщик.рф внимательно выслушал доклад председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой «Вызовы 2020: как город сохраняет баланс интересов между дольщиками и девелоперами». Вот о чем она рассказала.
Год пандемии: справились ли застройщики с трудностями
Когда прошлый год только начинался и нам предстоял переход на эскроу-счета, мы переживали, как мы будем жить дальше, как будут жить наши застройщики и в первую очередь – дольщики. Но когда наступил март этого года, мы поняли, что переход на эскроу-счета – это была сказка, и ничего страшного там совершенно не было. Потому что весь этот год мы балансировали между, чтобы не создать новых обманутых дольщиков и помочь застройщикам из этой ситуации выйти.
Когда объявили о том, что мы уходим на карантин, мы предполагали, что нам предстоит закрыть все стройки. Как известно, Москомстройинвест вплотную работает с Клубом инвесторов Москвы. Мы сели с ними за круглый стол и продумали те мероприятия, которые, как мы предполагали, были бы правильными в этот период.
Строительство – это такой процесс, который нельзя просто взять и остановить. Поэтому мы дали время застройщикам к этому подготовиться, в той или иной степени законсервировались стройки. Но есть работы, которые просто невозможно было остановить – работы на стадии котлована, откачка воды, дежурные электрики, дежурная охрана. То есть, есть работы, исполнителей которых просто нельзя отправить на карантин.
Мы все это обсуждали и когда выходил приказ о том, что мы останавливаем стройки, все это уже было на тот момент проработано.
Стройки у нас не работали ровно месяц. За этот период мы тоже не сидели и не ждали, что у нас будет дальше. Мы садились за круглый стол, думали, какие проблемы у нас появятся, думали, как их решать, что делать с законодательством.
На тот момент мы проработали 45 поправок в московское законодательство, в федеральное законодательство. Надо сказать, что достаточно большая часть этих поправок (17 поправок) были приняты как на городском, так и на федеральном уровне. В первую очередь, это арендная плата для застройщиков и налоговые выплаты. И также всем известна поправка – разрешение на строительство продлевается автоматически.
На сегодняшний день мы видим, что застройщики примерно на 80% вышли на производственную мощность по сравнению с той, что была до карантина.
Но тем не менее проблема еще существует. Не новость, что с рабочей силой у нас тоже есть определенные сложности, мигранты сейчас не приезжают, и этим вплотную сейчас занимаются.
С эскроу и без: по каким схемам возводятся московские новостройки
Когда мы переходили на эскроу-счета, у нас доля проектов, которые реализуются по новой схеме, была 23%, и больше 60% было тех, что по старой схеме. За год ситуация изменилась. На сегодняшний день мы посчитали все, что у нас реализуется, и получается, что проектов, реализуемых с помощью проектного финансирования – 49% и 43% – тех, что по старой схеме. То есть, с шестидесяти с лишним старая схема снизилась до 43%. То есть, проекты вводятся в эксплуатацию и постепенно уходят.
Вот эти 49% проектов, что реализуются по новой схеме – это 245 разрешений на строительство или 15,5 млн кв.м и 44 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). А 43%, которые по старой схеме – это 216 разрешений на строительство, почти 14,5 млн кв.м и 97 тыс. ДДУ.
Наверное, возникает вопрос, как так – в первом случае 44 тыс. ДДУ, а во втором 97 тыс. ДДУ, хотя площадь примерно одна и та же? Но тут все понятно. Те проекты, которые по старой схеме, уже реализуются не первый год, и потому там квартиры, естественно, уже почти распроданы, поэтому там и такое большое количество ДДУ. А в тех, которые строятся по проектному финансированию, договоры только начали заключать.
На сегодняшний день у нас открыто 37 тыс. эскроу-счетов на 300 млрд руб. То есть, в банках сейчас 300 млрд руб. – это те средства дольщиков, что внесли на эскроу-счета.
Банки в деле: где открывают эскроу-счета и дают проектное финансирование московским застройщикам
Как мы знаем, у нас уполномоченных банков больше 90, но в Москве это примерно 10 банков, которые работают с эскроу-счетами и их открывают. А если говорить про ТОП-5, это, естественно, «Сбербанк», ВТБ, на третьем месте – «Дом.рф». Далее «Открытие» и МКБ, у них меньше доля, но они тоже входят в ТОП-5.
Есть ли проекты, которые уже реализованы с использование эскроу-счетов и проектного финансирования? Действительно, у нас два такие проекта есть. Это два проекта у ГК ПИК.
- Первый – ЖК «Мещерский лес» (там частично несколько корпусов реализовано).
- Еще один адрес – ЖК «Дмитровский парк» (ул. Лобненская, 13).
То есть, есть уже выданные разрешения о завершении строительства, объекты получили разрешения на ввод в эксплуатацию и застройщик уже полностью разблокировал эскроу-счета и получили деньги, которые на них были.
Про градостроительно-земельную комиссию: сколько и чего будет построено в будущем
Следующая наша большая часть работы, которая говорит о том, что мы не сидели сложа руки, а пытались раскручивать этот механизм строительства – это градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Рабочая группа, которая готовит решения по ГЗК, не прекращала свою работу. То есть, несмотря на то, что люди переходили на «удаленку», заочно, в режиме видеконференции эти заседания мы проводили все время. Не было недели, чтобы у нас не было ГЗК.
Если говорить цифрами, то в 2019 году 1996 решений было принято, а в этом году – 2532. Если говорить по площадям, то в этом году одобрено меньше, но это связано с тем что в прошлом году мы большой объем обработали проектных планировок, ПЗЗ по реновации. Например, если сравнивать тот год и этот, в том году было 46 млн кв.м жилья с учетом реновации, то в этом году 10,4 млн кв.м.
Если раскладывать дальше по видам, то мы видим следующую тенденцию. На недвижимость торгово-административной функции у нас в том году было 6,7 млн кв.м, а этом – 5 млн кв.м. Социально-спортивной было 3,7 млн кв.м, в этом – 1,7 млн кв.м. Здесь тоже связано с программой реновации, поскольку там же комплексно территории развиваются. Мы давали и на жилье, и на большое количество социалку. Поэтому социалка у нас в этом году тоже уменьшилась.
Зато в этом году мы начали активно смотреть на ГЗК по комплексному развитию территории (КРТ). Поэтому у нас вырос объем решений, которое мы одобрили именно по промышленным объектам. В том году было 3 млн кв.м, в этом – 4,3 млн кв.м. То есть, мы эту тему тоже начали активно развивать.
Про ЗОС: сколько будущей недвижимости вышло на продажу
Следующая большая тема, которой мы тоже активно занимаемся – это ЗОС (заключение о соответствии). Некоторые путают ЗОС, который Мосгостстройнадзор выдает, и наш ЗОС. У нас ЗОС – это заключение о соответствии застройщика, то есть, это заключение дает право застройщику на продажу квартир.
В этом году у нас примерно тот же уровень остался: 19 году мы выдали 86 этих заключений, а за 11 месяцев этого года – 92. То есть, уровень примерно сохранился, но чуть-чуть вырос. По площади если смотреть в том году 3,65 млн кв.м было одобрено на продажу, в этом – 3,9 млн кв.м. И по не нежилым помещениям примерно по 900 тыс. кв.м.
Вообще эта функция по выдаче ЗОС заканчивается. Планируется по законодательству, что мы перестаем выдачу ЗОС в середине следующего года. Честно говоря, позиция комитета: ЗОС нужно выдавать и дальше. Объясню почему.
Когда гражданин хочет купить квартиру у застройщика, что он делает в первую очередь? Он открывает интернет и смотрит проектную декларацию. То есть, сроки строительства, кто застройщик, где финансируется, в каком банке. То есть, всю информацию. Почему важно выдать ЗОС? Получается, что проектная декларация – это единственный документ, которым пользуются люди как аргументом для принятия решений купить или не купить.
Чем занимается комитет при выдаче ЗОС? Он анализирует эту проектную декларацию, смотрит, все ли в ней правильно заполнено, все ли соответствует действительности. Поэтому мы считаем, что все-таки ЗОСы нужно выдавать для того чтобы у людей, которые покупают квартиры, была проверенная информация по застройщику.
Уровень ЗОСов у нас не снизился, количество проектов, которые ушли в продажу, не снизилось. Это говорит, наверное, о том, что этот годы мы постарались и прошли не плохо, не хуже, чем предыдущий.
Контроль и еще раз контроль: будут ли в Москве новые обманутые дольщики
Это были пряники для застройщиков. Но Москомстройинвест все же позиционирует себя как контролирующий орган и орган, отвечающий за то, чтобы не появлялись новые обманутые дольщики. Все мы хотим, чтобы такой термин, как обманутые дольщики, исчез из употребления. В этом году у нас была нестандартная ситуация, потому что проверки застройщиков мы отменили на этот год, у нас был мораторий. Единственная возможность, которая у нас была – это организовать совместную с прокуратурой проверку. То есть, проверка запрещена, но проверка с прокуратурой разрешена. Мы пользовались этим моментом, очень плотно работали с органами правоохранительными.
Эта работа разделилась на несколько фронтов.
- Первое – это работа с прокуратурой. 33 комплекта в прокуратуру мы отправили по застройщикам. То есть, там, где мы не просто понимали, что возможно есть что-то… По результатам анализа отчетности мы видели, что, возможно, есть где-то нарушения, на которые стоит обратить внимание и копнуть где-то глубже. 33 пакета таких документов мы направили. Пока они все в проработке, поэтому более конкретно не рассказываю.
- За год мы провели пять рабочих групп, куда входит Москомстройинвест, службы безопасности города и все правоохранительные органы. Этот пласт работы мы в этом году усилили, потому что других вариантов у нас просто не было.
- Следующий момент – это Росфинмониторинг. Раньше мы с ним работали, но не системно. В этом году мы более системно начали работать, очень много обменивались информаций – как мы им запросы делали, так и они нам ее предоставляли. Эту работу мы тоже наладили, есть у нас определенные соглашения.
- И еще мы создали межведомственную комиссию, в которую входят специалисты всех департаментов, курирующих разные направления. При необходимости приглашаем туда сетевиков, Росреестр, то есть, те органы, которые так или иначе могут помочь проекту сдвинуться с мертвой точки, где где-то что-то начало буксовать. 280 заседаний мы в этом году провели, это на самом деле очень большой объем работы.
И как результат этого на сегодняшний день – мы не предвидим еще каких-то крупных проблемных объектов.
То есть, как только у застройщика возникает какая-то проблема, мы понимаем, что она есть – мы собираем межведомственную комиссию, все вместе обсуждаем, как нам из этой ситуации выйти. Как подключить сетевиков, чтобы они правильно и вовремя подключили к сетям. Где-то есть какие-то проблемы в Росреестре, с регистрацией. Мы все это обсуждаем и двигаемся в направлении том, чтобы помочь застройщику решить свои проблемы, чтобы не создать новых обманутых дольщиков.
Если говорить по количеству проверок, то оно снизилось по сравнению с 2019 годом. В прошлом году было 127 проверок, в этом – 70 проверок. Если говорить по количеству нарушений, оно увеличилось. В том году было 848, в этом – 1516. Ничего критичного в этом нет, и это вполне объяснимо – здесь больше сработал человеческий фактор. Люди сидели на удаленке, заполняли все эти декларации сами понимаете как, поэтому количество мелких нарушений увеличилось. Но если сравнивать I квартал и III, который мы уже проанализировали, мы видим, что больше чем в три раза улучшилась ситуация по количеству нарушений. Если в пером квартале их было много, то в третьем стало значительно меньше.
