Застройщик не имеет права рекламировать и продавать строящийся дом без заключения о соответствии компании и проектной декларации нормам закона о долевом строительстве.
С нового года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые обеспечивают более строгий контроль за работой застройщиков. В частности, теперь девелопер не может начать продажи в возводимой новостройке, пока не получит заключение о соответствии (ЗОС). Этот документ подтверждает, что и компания, и проектная декларация на дом соответствуют требованиям закона о долевом строительстве.
Давайте разберемся, для чего нужно ЗОС, что оно дает дольщикам, кто его выдает и кто получает.
Наличие ЗОС у застройщика говорит о том, что деятельность этой компании прозрачна, она работает в рамках 214-ФЗ и имеет все необходимые документы для строительства — от прав на участок и разрешения на строительство до результатов всех экспертиз проекта. Это — защита от недобросовестных строителей и мошенников, которые пытаются привлекать деньги у населения, не имея на то прав.
Проверяет соответствие застройщика и выдает заключение уполномоченный государственный орган. На территории Москвы это Москомстройинвест, в других регионах — обычно министерство строительства этого субъекта федерации. Чтобы получить ЗОС, застройщик должен предоставить обширный пакет документов: проектную декларацию нового образца, учредительные документы, свидетельства о допуске к работам, бухгалтерскую отчетность компании, технико-экономическое обоснование проекта, договоры на проведение работ, кредитные договоры, заключения по различным экспертизам и так далее — перечень содержит более 400 полей данных.
Уполномоченный орган проверяет не только верность всей этой документации, но и данные по застройщику. Не состоит ли он в реестре недобросовестных поставщиков или недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка. Нет ли сведений о банкротстве/ликвидации этого юридического лица или о приостановке его деятельности. Нет ли у компании недоимок по налогам или других задолженностей по платежам, а у ее руководства и главного бухгалтера — судимостей за преступления в сфере экономики или запрета на занятие определенных должностей.
Еще один пункт — наличие у застройщика уставного капитала, размер которого соответствует новым требованиям закона о долевом строительстве. Он пока не учитывается при выдаче ЗОС — это изменение вступает в силу только с 1 июля 2017 года.
Заключение — или отказ в его выдаче — выдается застройщику в течение 30 дней после подачи документов. Однако, если уполномоченный орган отказывает в выдаче ЗОС, это не значит, что строительная компания больше не сможет заниматься работой по возведению жилых домов — она может устранить все недочеты и снова подать пакет документов на ЗОС.
По словам главы Москомстройинвеста, Константина Тимофеева, первые месяцы этого года показали, что большинство застройщиков получает заключение о соответствии. Но уже были и случаи отказа — из-за предоставления неполной или недостоверной информации в проектной декларации.
ЗОС обязательно к получению — без него строитель не имеет права рекламировать свой объект, а также регистрировать первый ДДУ в Росреестре (то есть фактически начинать продажи в новом доме). За этим тоже внимательно следит уполномоченный орган — так, Москомстройинвест регулярно проводит мониторинг рекламных объявлений застройщиков, а Росреестр обращается к специалистам Комитета в спорных вопросах.
Уже были прецеденты, когда некоторые девелоперы пытались зарегистрировать ДДУ без заключения о соответствии. Однако представители регистрационной службы сразу же запрашивали у Москомстройинвеста информацию о наличии/отсутствии у застройщиков этого документа. Таким образом, этот механизм защиты дольщиков уже работает.
Надо отметить, что у заключения о соответствии есть “срок годности”. Если застройщик в течение 60 дней с момента получения ЗОС не начал в Росреестре регистрацию первого ДДУ по объекту строительства, то ему придется заново проходить всю процедуру и получать новое заключение.
И еще один важный пункт, который нужно знать о заключении о соответствии застройщика — оно требуется только на те дома, где первый ДДУ не был зарегистрирован до 1 января 2017 года. Если девелопер продал хотя бы одну квартиру на объекте до начала текущего года, то ЗОС на этот дом он получать не обязан. Впрочем, это не означает, что такая компания работает бесконтрольно — так, Москомстройинвест регулярно проводит проверки застройщиков, как плановые, так и внеплановые.
Но вне зависимости от того, должен ли девелопер получать заключение о соответствии или нет, главный совет дольщикам остается прежним — будьте бдительны. Обновленный 214-ФЗ дает дополнительную защиту гражданам — участникам долевого строительства, но в любом случае — всегда важно внимательно изучить застройщика, у которого вы планируете купить квартиру, и условия, которые прописаны в ДДУ.
