ДДУ на апартаменты не полностью безопасен

По договорам долевого участия (ДДУ) в Москве продаются не только будущие квартиры, но также апартаменты, машиноместа, кладовые в подземных паркингах и другая недвижимость, имеющаяся в новостройках. Такой вид договоренности между дольщиками и застройщиками регламентируется законом «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и считается наиболее безопасным для покупателя. Но вот парадокс: максимальная защита распространятся далеко не на все ДДУ. Почему так происходит и что делать тем, кто защищен лишь частично?

 

Что могут продавать по ДДУ?

По данным Москомстройинвеста из 531 новостроек, ныне возводимых в Москве, по договорам долевого участия реализуется 519, то есть, почти 98% объектов. Сейчас в Москве действует около 120 тыс. ДДУ, что на 38,5% больше, чем год назад. Лишь часть из них касается будущих квартир, остальные оформляются на другие виды недвижимости. 214-ФЗ это не запрещает, даже наоборот: согласно статье 2 объектом долевого строительства считается жилое или нежилое помещение, машиноместо или любая иная недвижимость, входящая в состав многоквартирного дома или любого иного строения, которое возводится на средства дольщиков.

С жилыми помещениями все понятно – это квартиры. С машиноместами, которые в законе выделили в отдельную группу, тоже все ясно. Что же касается остальных нежилых помещений, то под этим термином может подразумеваться все что угодно – кладовые, офисы, торговые и прочие площади. Сюда же относится и то, что принято называть апартаментами. В действующем законодательстве такого термина пока нет, он используется лишь участниками рынка недвижимости в маркетинговых целях. Юридически апартаменты жильем не являются, хотя предлагаются именно для проживания. Это, а также то, что они, как правило дешевле квартир, делает их популярным у покупателей. Как результат — строится апартаментов довольно много. По сведениям Москомстройинвеста, на начало июля 2018 года на разных этапах возведения их находится 2,6 млн кв.м.

 

Все ли ДДУ одинаковы?

Какой бы вид будущей недвижимости ни реализовывался по ДДУ, сами договоры будут очень похожи. И не случайно: требования к ним едины и прописаны в статье 4 закона «О участии в долевом строительстве». В непременном порядке в ДДУ описывается сам объект долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо и пр., а также дом, где они располагаются), приводятся его подробные характеристики, обозначается момент его передачи дольщику, указывается цена, гарантийный срок и пр. Одинакова и процедура заключения договора: согласно статье 17, между подписанием ДДУ и его оплатой есть обязательный этап – государственная регистрация в органах Росреестра.

Отличия будут лишь в некоторых деталях и конкретных формулировках. Но они зависят не от типа будущей недвижимости, а от пожеланий конкретного застройщика, который проект договора и составляет.

 

Все ли дольщики, заключающие ДДУ, равно защищены?

не все ДДУ одинаковы

Раз все договоры столь похожи, создается впечатление, они равно защищают дольщиков. Отчасти это, действительно, так.

  1. Оплата любого ДДУ происходит лишь после регистрации договора в Росреесте. А зарегистрируют его лишь в том случае, если договор на то же самое помещение в реестре не значится. Это означает, что абсолютно все дольщики одинаково хорошо защищены от двойных продаж.
  2. Ответственность за просрочку ДДУ тоже одна и та же: 1/150-1/300 часть ставки рефинансирования от цены договора за каждый избыточный день (об этом сказано в статье 6).
  3. Гарантийные обязательства застройщика тоже одинаковы: вне зависимости от типа недвижимости, как следует из статьи 7 214-ФЗ, они не могут быть меньше пяти лет для строительных конструкций и трех лет для технологического оборудования.

Однако есть и кардинальные отличия. Они станут заметны в том случае, если в новостройке возникнут критические проблемы, для решения которых возможностей застройщика и усилий дольщиков недостаточно, и требуется помощь властей. А такие случаи не редки, от проблем на сройплощадке никто не застрахован. Даже в Москве, где ситуация заметно лучше, чем в целом по стране, сейчас насчитывается 31 проблемный объект, 25 из которых рассчитывают достроить с участием государства. О такой возможности, в частности, говорится в статье 23 214-ФЗ, где речь идет о государственном регулировании и контроле над долевым строительством.

Для того, чтобы получить помощь властей, дольщик должен попасть в реестр обманутых граждан. Критериев попадания в реестр несколько, они изложены в отдельном приказе Минстроя. Но главное – включат туда лишь тех, кто заключал договор долевого участия на будущее жилое помещение. Те, что рассчитывал по окончании строительства стать собственником апартаментов, машиномест и иных типов недвижимости, к сожалению, такой возможности лишены. А вот и результат. По данным главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, в Москве сейчас около 13 тыс. обманутых дольщиков. Однако в реестр пострадавших граждан входит около 5 тыс. человек. Большинство из оставшихся 8 тыс. – это те, кто не соответствует критериям попадания в реестр, в том числе те, кто заключил ДДУ на будущие апартаменты и машиноместа. Таким дольщикам приходится рассчитывать лишь на свои силы и другие механизмы защиты своих прав.

 

Изменит ли ситуацию новое законодательство?

Последние изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу 1 июля 2018 года, к сожалению, никак не коснулись равной защищенности всех, кто заключает ДДУ, приобретатели будущего жилья по-прежнему в приоритете. Не изменит ситуацию и обсуждаемый сейчас в Госдуме отдельный закон об апартаментах. По словам Константина Тимофеева, в этом документе рассматриваются два варианта трактования апартаментов – как жилых или нежилых помещений. Однако отразиться это может лишь на возможности постоянной регистрации в таком типе недвижимости и размере коммунальных платежей. То есть, на том, что становится важным, когда комплекс уже построен, а помещения переданы дольщикам. А вот сам этап строительства, в процессе которого дольщик может превратиться в обманутого, никак дополнительно не оговаривается. То есть, актуальными останутся лишь те положения, что сейчас присутствуют в 214-ФЗ.

Москомстройинвест не раз выходил с инициативой внести в 214-ФЗ такие имения, которые поставят всех дольщиков в равные условия, но пока реакции на эти предложения нет.

 

Зачем мне это знать?

Тем, кого в новостройках интересуют не квартиры, а апартаменты, машиноместа или другая нежилая недвижимость, стоит заранее знать, что риски при таких сделках выше. Если объект превратится в долгострой, механизмов защиты прав у таких дольщиков будет меньше, чем у тех, кто инвестировал в жилую недвижимость. Поэтому стоит тщательно взвесить все «за» и «против» и подумать, не отсрочить ли сделку до того момента, когда объект введут в эксплуатацию и недвижимость из будущей превратится в уже существующую, у которой риск недостроя равен нулю. Получится гораздо безопаснее, хоть и дороже. А насколько именно дороже, портал МосДольщик.рф расскажет в ближайшее время.